04.09.2009 | Provisionsansprüche

So viel muss der Makler für sein Geld tun

1. Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.  

2. Es ist bei dieser Konstellation grundsätzlich ausreichend, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.  

(BGH 4.6.09, III ZR 82/08, Abruf-Nr. 092346)

Sachverhalt

Die Parteien schlossen eine mit „Auftragserteilung zur Immobilienvermittlung - Alleinauftrag“ überschriebene Vereinbarung zum Verkauf von vier Eigentumswohnungen. Für die erfolgreichen Nachweis- oder Vermittlungsleistungen sollte die Klägerin bei jedem zustande gekommenen Kaufvertrag 3,48 Prozent des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Provision erhalten. Die Beklagte kündigte dann den Vertrag. Zeitlich nachfolgend schloss die Beklagte einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Die Klägerin fordert die Maklercourtage mit der Begründung, sie habe mit der Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem späteren Käufer vertragsgemäße Maklerleistungen erbracht und die Beklagte mehrfach hierüber unterrichtet. Während das LG der Klage stattgegeben hat, hat das OLG sie abgewiesen. Vor dem BGH hatte der Makler teilweise Erfolg. Der BGH hat das Urteil des OLG aufgehoben und die Sache für weitere tatsächliche Feststellungen zurückverwiesen.  

Entscheidungsgründe

Maßgeblich für die Entscheidung über den Makleranspruch ist das Verständnis des Begriffs „Nachweis“ in § 652 Abs. 1 S. 1 BGB.  

Allerdings ist die Annahme einer Maklertätigkeit in Form einer Vermittlung im Zusammenhang mit der Übersendung eines Exposés und der Durchführung eines Besichtigungstermins zu verneinen. Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur vor, wenn er auf den potenziellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der Vermittlungsmakler soll seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers verdienen, das die Abschlussbereitschaft herbeiführt (BGH NJW-RR 97, 884; NJW 76, 1844). Die Zusendung eines Exposés stellt sich, wie hier auch, regelmäßig nur als Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es dient nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potenziellen Käufers.