09.08.2012 · Fachbeitrag · Betriebskosten

BGH ändert Rechtsprechung zur Anpassung von Vorauszahlungen

Die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH 15.5.12, VIII ZR 246/11, Abruf-Nr. 121766).

Sachverhalt

Mieter und Vermieter haben Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart. Jeweils im Anschluss an deren Abrechnung erhöhte der Kläger (Vermieter) die Vorauszahlungen. Mit der Abrechnung für 2008 passte er sie ab 1.1.10 auf 70 EUR monatlich an. Der Beklagte entrichtete durchgehend nur die ursprünglichen Vorauszahlungen von monatlich 40 EUR und erhob jeweils konkrete Einwendungen gegen die Abrechnungen. Bezüglich der nach Wohnfläche abzurechnenden Kosten für Wasser und Abwasser fehle es schon an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, weil ein Teil der Gesamtkosten als „Festbetrag“ in Rechnung gestellt worden sei, ohne einen Umlageschlüssel zu benennen. Hausmeisterkosten seien nicht umlagefähig, weil die Mieter die Reinigung von Treppenhaus und Hof sowie die Pflege der Parkflächen entsprechend der mietvertraglichen Regelung selbst vornähmen und nicht ersichtlich sei, dass der Hausmeister umlagefähige Arbeiten ausführe. Die Hausverwaltung des Klägers kündigte das Mietverhältnis wegen eines behaupteten Zahlungsrückstands von mehr als zwei Monatsmieten fristlos, hilfsweise fristgemäß. AG und LG haben die Räumungsklage abgewiesen. Der BGH folgt den Vorinstanzen, verneint eine Verpflichtung der Beklagten zur Leistung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen und verschärft dabei die Anforderungen an das Forderungsrecht des Gläubigers.

Entscheidungsgründe

Die vom Kläger vorgenommenen Erhöhungen sind von vornherein unwirksam, soweit sie auf Positionen gestützt sind, die schon wegen formeller Mängel nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden sind. Der Vermieter ist auch nach einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zur Erhöhung von Vorauszahlungen insoweit nicht berechtigt, als die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verschieben und bei deren Korrektur sich ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind. Damit macht der BGH in seiner Rechtsprechung eine Kehrtwende, denn bislang genügte ihm eine formell ordnungsgemäße Abrechnung (BGH NZM 08, 121; NZM 10, 315; NZM 10, 736).