· Fachbeitrag · Maklervertrag
Klare Regeln vermeiden Vergütungsausfall
Der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrags erfordert auch dann ein ausdrückliches Provisionsverlangen, wenn dem Kunden das zwischenzeitlich hinsichtlich der Größe und der Eigentumsverhältnisse veränderte Grundstück Jahre zuvor provisionspflichtig angeboten wurde (OLG Frankfurt 25.3.11, 19 U 217/10, Abruf-Nr. 120315). |
Praxishinweis
Da der Makler für Verkäufer wie Käufer tätig werden kann, ist nicht immer eindeutig bestimmt, wer ihm die Provision schuldet. Der Makler kann sich also auch nicht ohne Weiteres auf § 653 BGB berufen, der der Regelung beim Dienstvertrag in § 612 BGB entspricht. Danach gilt ein Maklerlohn stillschweigend als vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Der Höhe nach ist dann - mangels einer Gebührenordnung für Makler - stets die ortsübliche Vergütung geschuldet, die gegebenenfalls mithilfe eines Sachverständigengutachtens im Prozess nachgewiesen werden muss. Voraussetzung der Anwendung von § 653 BGB ist aber, dass überhaupt ein Maklervertrag geschlossen wurde.
Deshalb werden an einen konkludenten Abschluss eines Maklervertrags, aus dem dann Vergütungsansprüche hergeleitet werden, hohe Anforderungen gestellt. Ein konkludent geschlossener Maklervertrag erfordert es, dass der Makler vor seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit auf die Provisionspflichtigkeit seiner Tätigkeit ausdrücklich hinweist und der Maklerkunde in Kenntnis dessen Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt und diese danach ursächlich sind für den Abschluss des Hauptvertrags. Der Makler sollte daher stets vor der Erbringung von Maklerleistungen auf dem Abschluss einer ausdrücklichen Vereinbarung bestehen.
Das OLG Frankfurt geht noch einen Schritt weiter: Es verlangt stets einen objektbezogenen Hinweis des Maklers auf die Provisionspflichtigkeit seiner Tätigkeit. Ohne einen solchen objektbezogenen Hinweis könne der Maklerkunde in jedem Einzelfall davon ausgehen, dass der Makler bereits aufgrund eines Maklervertrags mit dem Anbieter der konkreten Immobilie von diesem vergütet wird (BGH NJW 07, 400; OLG Karlsruhe BauR 10, 511). Das bloße Gefallenlassen oder die Entgegennahme von Maklerdienstleistungen genüge für den stillschweigenden Abschluss eines Maklervertrags nicht, selbst wenn der Kunde vermutet, dass der Makler von ihm eine Provision erwarten könnte.
Letztlich ist aus allen Umständen des Einzelfalles zu bestimmen, ob ein entgeltlicher Maklervertrag geschlossen wurde. Maßgebliche Kriterien sind dabei: bestehende Übung zwischen den Parteien, Art, Umfang und Dauer der abgerufenen Maklertätigkeit, ersichtliche Berufs- und Erwerbsverhältnisse des Maklers sowie Beziehungen der Beteiligten untereinander. Wird der Makler nach außen erkennbar, etwa durch ein entsprechendes Angebot auf seiner Internetseite, in Katalogen oder Exposès, bereits für einen anderen Auftraggeber tätig, muss er stets klarstellen, wer sein Auftraggeber sein soll.
