06.09.2011 · Fachbeitrag · Mietforderungen

BGH macht Klage auf künftige Miete möglich

Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen (BGH 4.5.11, VIII ZR 146/10, Abruf-Nr. 111649).

Sachverhalt

Die beklagten Mieter zahlten die Monatsmieten von 395 EUR zzgl. Nebenkosten von 75 EUR für 12/06, 10/07 und 9/08 nicht. Am 17.11.08 erklärte die Vermieterin, gestützt auf den aufgelaufenen Mietrückstand, ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 31.12.08. Mit Schreiben vom 20.11.08 forderte sie die Beklagten auf, die rückständigen Mieten zzgl. nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 05 bis 07, insgesamt 2.888,29 EUR, bis spätestens 10.12.08 zu zahlen, und drohte Klage an. Am 28.11.08 zahlten die Beklagten die Miete für 9/08 einschließlich der Nebenkosten (470 EUR). Weitere Zahlungen erfolgten nicht.

Mit der am 31.1.09 zugestellten Klage vom 22.1.09 nehmen die Vermieter die Beklagten auf Zahlung von 3.147,05 EUR nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 489,95 EUR, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, in Anspruch. Die geltend gemachte Forderung in Höhe von 3.147,05 EUR setzt sich zusammen aus den rückständigen Mieten für 12/06 und 10/07 zzgl. nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 05 bis 07 sowie Nutzungsentschädigung für die Monate 12/08 und 1/09. Weiter begehren die Kläger die Verurteilung der Beklagten, ab 2/09 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 470 EUR je Monat nebst Zinsen zu zahlen. In der Klageschrift haben die Vermieter, gestützt auf die im Einzelnen aufgeführten Zahlungsrückstände, vorsorglich erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.