13.07.2022 · IWW-Abrufnummer 230196
Kammergericht Berlin: Urteil vom 24.05.2022 – 21 U 156/21
1.
Ein Werkunternehmer oder Bauträger hat seinen Verzug nicht zu vertreten, soweit er durch schwerwiegende, unvorhersehbare und unabwendbare Umstände an der rechtzeitigen Erfüllung gehindert war.
2.
Ist es umstritten, ob die Auswirkungen der Corona-Pandemie einen Werkunternehmer in diesem Sinne vom Verzug entlasten, so hat er darzulegen, wie sich ein von ihm nicht zu verantwortender Umstand im Einzelnen auf den Herstellungsprozess ausgewirkt und ihn verzögert hat ("bauablaufbezogene Darstellung").
3.
Ist ein Bauträger in Verzug mit der Übergabe einer Wohneinheit, die der Erwerber nicht selbst beziehen, sondern vermieten will, so besteht der Schaden des Erwerbers in den Vermietungserlösen, die ihm verzugsbedingt entgangen sind.
In dem Rechtsstreit
F GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer, 16xxx L
- Beklagte und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt N
gegen
1) Fr, Berlin
- Klägerin und Berufungsbeklagte -
2) Fr, Berlin
- Kläger und Berufungsbeklagter -
Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwälte G
hat das Kammergericht - 21. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Retzlaff als Einzelrichter aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 03.05.2022 für Recht erkannt:
Tenor:
1.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts vom 19. Oktober 2021 wird zurückgewiesen.
2.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3.
Dieses und fortan auch das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Schadensersatz aus einem Bauträgervertrag in Anspruch.
Mit notariellem Vertrag vom 9. März 2017 verpflichtete sich die damals abweichend firmierende Beklagte eine Wohneinheit (Wohnung Nr. 11 gemäß Aufteilungsplan) im Gebäude F Straße 11, Berlin für die Kläger herzustellen und an sie zu übereignen (Anlage K 1, im Folgenden: Bauträgervertrag oder BTV). Dieser Vertrag enthält unter anderem die folgenden Regelungen:
- Die Wohnung sollte eine Wohnfläche von ca. 105 qm aufweisen, § 1.1 BTV.
- Der Kaufpreis beträgt 505.000,00 €, § 4.1 BTV.
- Bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 2 % von der Sollgröße ist der Kaufpreis anzupassen, § 3.2 BTV.
- Die Wohnung war bis zum 30. Juni 2018 bezugsfertig herzustellen, § 3.4 BTV.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 verwiesen.
Die Beklagte übergab die Wohnung den Klägern am 6. Juli 2020.
Im Zeitraum von Juli 2018 bis einschließlich Juni 2020 wohnten die Kläger in einer Mietwohnung und zahlten insgesamt 21.755,00 € Miete. Nachdem die Beklagte ihnen die Wohnung Nr. 11 übergeben hatte, zogen sie in diese nicht ein, sondern vermieteten sie.
Die Kläger finanzierten den Erwerb der Wohnung. Da die Beklagte bedingt durch den verzögerten Baufortschritt einzelne Kaufpreisraten erst verspätet fällig stellte, konnten die Kläger die entsprechenden Darlehensraten erst verspätet bei ihrer Bank abrufen. Dadurch entstanden ihnen zusätzliche Bereitstellungszinsen von insgesamt 7.054,70 €.
Die Kläger behaupten, die Wohnung weise eine Fläche von lediglich 98,60 qm auf.
Mit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Schadensersatz in Höhe von 59.590,67 € und die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten jeweils nebst Zinsen in Anspruch. Der Schadensersatz setzt sich wie folgt zusammen:
- Miete, die die Kläger von Juli 2018 bis Juni 2020 für die von ihnen bewohnte Mietwohnung zahlten: 21.755,00 €
- Bereitstellungszinsen: 7.054,70 €
- Kaufpreisminderung wegen geringerer Wohnfläche: 30.780,97 €
Die Beklagte meint, die verspätete Fertigstellung der Wohnung könne ihr zumindest teilweise nicht angelastet werden. Zwischen März 2020 und Juli 2020 hätten als Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeiter aus diversen Ländern nicht nach Deutschland einreisen können, zudem konnten zahlreiche Baumaterialien nicht zeitgerecht geliefert werden. Die Kläger könnten die Miete, die sie für die von ihnen von Juli 2018 bis Juni 2020 bewohnte Wohnung zahlten, nicht als Schaden geltend machen, da sie in die gekaufte Wohnung gar nicht eingezogen seien, sondern sie vermieten.
Das Landgericht hat die Beklagte zunächst mit Versäumnisurteil vom 15. Juni 2021 bis auf eine Auslassung gemäß dem Klageantrag verurteilt. Am 19. Oktober 2021 hat das Landgericht zwei Urteile erlassen. Mit dem ersten hat es das Versäumnisurteil ergänzt, sodass die Beklagte nunmehr vollständig gemäß dem Klageantrag verurteilt ist. Mit dem zweiten Urteil vom 19. Oktober 2021 hat das Landgericht das so ergänzte Versäumnisurteil aufrechterhalten. In dem zweiten Urteil hat das Landgericht das Bestreiten der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung durch die Beklagte als verspätet zurückgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens und der Begründung des Landgerichts wird auf die Urteile des Landgerichts vom 19. Oktober 2021 verwiesen.
Gegen diese Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, zu deren Begründung sie im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt.
Die Beklagte beantragt sinngemäß,
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 19. Oktober 2021 dahin abzuändern, dass die Klage abgewiesen wird.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten, die dahin auszulegen ist, dass sie sich gegen das zweite Urteil des Landgerichts vom 19. Oktober 2021 richtet, mit dem das ergänzte Versäumnisurteil vom 15. Juni 2021 aufrechterhalten wird, hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat der Klage zu Recht in vollem Umfang stattgegeben.
1. Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagte in Höhe von 28.809,70 € wegen der verspäteten Übergabe der von ihnen gekauften Wohnung in der F Straße 11, §§ 280, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
a) Mit dem fruchtlosen Verstreichen des vertraglich bestimmten Termins für die bezugsfertige Herstellung der Wohnung, dem 30. Juni 2018, befand sich die Beklagte mit der Übergabe der Wohnung in Verzug. Der Verzug setzte trotz der in § 3.5 UntAbs. 1 BTV erwähnten Toleranzfrist nicht erst einen Monat später ein. Diese etwas unklar geratene Regelung ist verwenderfeindlich dahin auszulegen (§ 305c Abs. 2 BGB), dass der zeitliche Puffer nur für das Anlaufen des in § 3.5 BTV geregelten pauschalen Schadensersatzes, nicht aber generell für den Verzugsbeginn gilt.
b) Der Verzug der Beklagten endete erst mit Übergabe der Wohnung am 6. Juli 2020. Die Beklagte hat es durchgängig zu vertreten, dass sie die Wohnung erst an diesem Tag und nicht früher den Klägern übergeben konnte, § 286 Abs. 4 BGB. Insbesondere vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Beklagte durch Umstände, die sie weder vorsätzlich noch fahrlässig verursacht hat (§ 276 BGB), an einer rechtzeitigen Leistung gehindert worden wäre.
aa) Die Beklagte beruft sich darauf, dass ihr im Zeitraum März bis Juli 2020 die Fertigstellung der Wohnung durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie erschwert worden sei und sie ihren Fertigstellungsverzug insoweit nicht zu vertreten habe.
Daran ist zutreffend, dass ein Sachleistungsschuldner wie ein Bauunternehmer oder Bauträger die Verspätung seiner Leistung möglicherweise nicht zu verantworten hat, soweit sie auf eine schwerwiegende und nicht vorhersehbare Änderung der wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen zurückgeht und für ihn unabwendbar ist. Im Fall eines Bauvertrags gemäß der VOB/B hat ein Bauunternehmer in einem solchen Fall Anspruch auf Verlängerung von Ausführungsfristen gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 1 c) VOB/B. So ist es beispielsweise möglich, dass ein Bauvorhaben im ersten Halbjahr 2020 ins Stocken geriet, weil aufgrund von Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeitskräfte nicht aus dem Ausland nach Deutschland einreisen konnten oder weil Baumaterialien nicht geliefert werden konnten.
Die abstrakte Möglichkeit derartiger Erschwernisse allein genügt aber nicht, damit ein nach dem Beginn der Corona-Krise im März 2020 eingetretener Leistungsverzug nicht von einem Bauunternehmer zu vertreten wäre. Da es gemäß § 286 Abs. 4 BGB gesetzlich vermutet wird, dass ein Schuldner die Nichteinhaltung eines Termins für seine Leistung zumindest fahrlässig verschuldet hat (BGH, Urteil vom 10. Februar 2011, VII ZR 53/10; Grüneberg in: Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 81. Auflage, 2022, § 286 BGB, Rn. 49), hat ein Bauunternehmer, der sich auf diesem Weg von seinem Verzug entlasten will, konkret darzulegen, wie sich der schwerwiegende und unvorhersehbare Umstand, auf den er sich beruft, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt hat ("bauablaufbezogene Darlegung"). Der Unternehmer hat vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch einen solchen Umstand wann gestört wurde, wie lange die Störung andauerte und wie dies konkret die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst hat. Dabei ist zu beachten, dass die Störung eines einzelnen Ablaufs nicht zwangsläufig zur Verzögerung des Gesamtablaufs führen muss, nämlich dann nicht, wenn andere Abläufe, die von der Störung nicht betroffen sind, vorgezogen und der gestörte Ablauf nachgeholt werden kann, ohne dass sich die Gesamtfertigstellungszeit hierdurch verlängert.
Auf diese Darlegungslast haben sowohl das Landgericht im angegriffenen Urteil als auch der Senat in seinem Schreiben vom 28. Februar 2022 die Beklagte hingewiesen.
bb) Das Vorbringen der Beklagten genügt dieser Anforderung nicht.
(1) Allerdings kann der Beklagten die Entlastung von ihrem Verzug durch coronabedingte Störungen nicht schon deshalb verwehrt werden, weil sie die Wohnung den Klägern bereits Ende Juni 2018 hätte übergeben müssen und sie nicht vorträgt, warum sie die Verspätung bis März 2020, als die Corona-Pandemie weitreichende Auswirkungen auf die Wirtschaft in Deutschland zu entfalten begann, nicht zu vertreten haben könnte. Damit hat es die Beklagte zu verantworten, dass ihre eigentlich 2018 fälligen Arbeiten solange dauerten, dass sie noch von der Corona-Pandemie beeinflusst werden konnten. Dies ändert aber nichts daran, dass sich die Corona-Pandemie sodann in einer Form auf das Bauvorhaben ausgewirkt haben kann, die die Beklagte nicht abwehren konnte. Derartige Beeinträchtigungen könnten natürlich nicht mehr die Verantwortlichkeit der Beklagten für ihren Fertigstellungsverzug von Juli 2018 bis März 2020 rückwärtig ändern, wohl aber, dass ihr eine weitere Verzögerung danach nicht mehr zugerechnet werden kann.
(2) Allerdings hat es die Beklagte unterlassen, konkret und mit Bezug auf den Ablauf ihres Bauvorhabens darzulegen, inwieweit sie durch unvorhersehbare coronabedingte Störungen an einer Fertigstellung der Wohnung vor dem tatsächlichen Übergabetermin, dem 6. Juli 2020 gehindert war. Sie hat sich nur pauschal darauf berufen, dass "Bauarbeiter diverser Nationalitäten ihren Zielort nicht erreichen" konnten (Schriftsatz vom 7. Februar 2022, S. 2), dass "Lieferketten, insbesondere für Baumaterialien bekanntlich unterbrochen" gewesen seien (Schriftsatz vom 27. September 2021, S. 2) sowie dass Hygienevorschriften und Abstandsregeln den Arbeitsfortschritt auf der Baustelle gehemmt hätten (Schriftsatz vom 4. Mai 2022, S. 1 f).
Dies ist nicht ausreichend, weil vollständig unklar bleibt, welcher konkrete Arbeitsablauf auf der Baustelle durch welche Störungen ab wann beeinträchtigt war, wie lange die Störung andauerte und inwieweit dies Auswirkungen auf die hier in Rede stehende Leistung hatte, also die Fertigstellung der von den Klägern gekauften Wohnung Nr. 11.
c) Den Klägern ist durch diesen Verzug der Beklagten ein Schaden von 28.809,70 € entstanden.
aa) Der Schaden der Kläger, der in der Vorenthaltung des physischen Nutzwerts der Wohnung (vgl. KG, Urteil vom 15. Mai 2018, 21 U 90/17, Rn. 84 ff nach Juris) im Verzugszeitraum vom 24 Monaten (von Juli 2018 bis Juni 2020) liegt, ist mit 21.755,00 € zu beziffern.
Allerdings können die Kläger als Schaden nicht die Zahlungen geltend machen, die sie im Verzugszeitraum zur Anmietung der von ihnen selbst genutzten Wohnung aufwendeten, worauf die Beklagte zu Recht hinweist. Ein Schadensersatzgläubiger kann immer nur verlangen, durch den Schadensersatz so gestellt zu werden, wie er bei pflichtgemäßen Verhalten des Schuldners gestanden hätte. Im vorliegenden Fall sind die Kläger in die streitgegenständliche Wohnung nach Übergabe unstreitig nicht eingezogen, sondern sie haben sie vermietet. Solange nichts Abweichendes vorgetragen wird, ist anzunehmen, dass die Kläger die Wohnung auch vermietet hätten, wenn sie ihnen fristgerecht im Juni 2018 übergeben worden wäre. Folglich hätten die Kläger für die von ihnen selbst genutzte Wohnung auch dann durchgängig selbst Miete zahlen müssen.
Allerdings sind den Klägern durch den Verzug die Einnahmen entgangen, die sie mit der Vermietung ihrer gekauften Wohnung erzielen können. In diesen entgangenen Mieteinnahmen liegt ihr Schaden. Dieser Schaden beläuft sich ebenfalls auf mindestens 21.755,00 €. Damit die Kläger im Verzugszeitraum Vermietungserlöse in diesem Umfang hätten erzielen können, hätten sie ihre mindestens 98,60 qm große Wohnung für 21.755,00 € : 24 = 906,46 € im Monat, also für weniger als 10 € pro qm vermieten müssen. Bei einer Neubauwohnung dieser Größe wäre dies in Berlin während des Verzugszeitraums unschwer möglich gewesen.
Die Beklagte ist bereits durch das angefochtene Urteil und nochmals durch das Schreiben des Senats vom 28. Februar 2022 darauf hingewiesen worden, dass die Vorenthaltung des physischen Nutzwerts der Wohnung im vorliegenden Fall auf diese Weise zu ermitteln ist.
bb) Ferner mussten die Kläger aufgrund des Verzugs der Beklagten zusätzliche Bereitstellungszinsen von 7.054,70 € an ihre finanzierende Bank zahlen. Die dahingehende zutreffende Feststellung des Landgerichts hat die Beklagte in der Berufung nicht mehr angegriffen.
cc) Es errechnet sich der Betrag von 28.809,70 €.
2. Die Kläger haben einen weiteren Anspruch von 30.780,97 € gegen die Beklagte aus § 3.2 BTV. Der Kaufpreis ist zugunsten der Kläger in diesem Umfang anzupassen, weil die Wohnung nicht die vertraglich zugesicherte Größe von 105 qm aufweist, sondern nur 98,60 qm.
a) Der Senat hat seiner Entscheidung diese Unterschreitung der Sollgröße zugrunde zu legen. Zwar hat die Beklagte es in ihrem Schriftsatz vom 27. September 2021 (S. 3) bestritten, dass die Wohnung die vereinbarte Größe von 105 qm nicht erreiche. Mit diesem Bestreiten ist die Beklagte in der Berufungsinstanz aber gemäß § 531 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen, da das Landgericht es zu Recht gemäß §§ 340 Abs. 3, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückgewiesen hat (vgl. Urteil des Landgerichts, S. 6 f). Auch auf den dahingehenden Hinweis des Senats vom 28. Februar 2022 hat die Beklagte keine Einwendungen gegen diese Präklusion vorgebracht.
b) Ausgehend von einer Wohnungsgröße von 98,60 qm ist die Berechnung der Kaufpreisminderung von 30.780,97 € unstreitig.
3. Die Nebenforderungen der Kläger ergeben sich aus §§ 280, 286 BGB.
Nachdem die Kläger anfangs noch nicht dargelegt hatten, dass sich die Beklagte mit der Erfüllung der Klageforderung in Verzug befand, als sie ihren Prozessbevollmächtigten beauftragten (vgl. Schreiben des Senats vom 28. Februar 2022), haben sie dies mit ihrem Schriftsatz vom 29. März 2022 nachgeholt.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
5. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.
RechtsgebietVerzug
