05.02.2020 · Fachbeitrag · Mietrecht

Was tun mit der Mietkaution?

| Fast jeder Zweite wohnt in Deutschland zur Miete. Das gibt Anlass für kontroverse Auseinandersetzungen über Miethöhe, Mietminderung, Kündigung, Nebenkosten und auch immer wieder über die Mietkaution. Was darf der Vermieter fordern? Wozu darf die Mietkaution verwertet werden? Wann ist sie zurückzuzahlen? Mit der letztgenannten Frage hat sich aktuell der BGH beschäftigt und insbesondere geklärt, welche Voraussetzungen an die Rückzahlung der Mietkaution zu knüpfen sind und wann der Rückzahlungsanspruch des Mieters konkret entsteht. Die Grundsätze muss jeder Praktiker kennen. |

Sachverhalt

Der Kläger hatte den Beklagten vom 1.12.05 bis zum 28.2.15 eine Wohnung vermietet. Im Mietvertrag war eine Barkaution von 1.680 EUR vereinbart, die die Beklagten auch geleistet haben. Nach Beendigung des Mietvertrags fordert der Kläger von den Beklagten noch ausstehende Mietzahlungen, Mietausfallschaden, Ersatz von Gutachterkosten, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten sowie Nebenkostennachforderungen. Bis auf die Nebenkostennachforderungen haben das AG und das LG den Forderungen des Klägers stattgegeben. Hinsichtlich der Nebenkostennachzahlung haben die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die noch nicht abgerechnete Mietkaution geltend gemacht. Das LG hat das von den Beklagten behauptete Zurückbehaltungsrecht als Aufrechnungserklärung bewertet und auf dieser Grundlage den Anspruch auf Nebenkostennachzahlung als erloschen betrachtet. Dagegen richtete sich der Kläger mit der Revision. Die Entscheidung des BGH lässt sich wie folgt zusammenfassen (24.7.19, VIII ZR 141/17, Abruf-Nr. 210425):

Leitsätze: BGH 24.7.19, VIII ZR 141/17

1. Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb einer angemessenen Frist erklären, ob er die ihm überlassene Mietsicherheit (Mietkaution) für ausstehende Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis in Anspruch nimmt (Abrechnung).

2. Die Abrechnung kann durch ausdrückliches oder schlüssiges Verhalten des Vermieters, wie z. B. durch eine Aufrechnungserklärung, aber auch durch Klageerhebung seitens des Vermieters erfolgen.

3. Eine Barkaution wird zur Rückzahlung fällig, sobald die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. Dabei kann auch eine streitige Forderung in die Abrechnung eingestellt werden.