08.10.2008 | Bundesfinanzhof

Bei Bauträgerleistungen auch nachträglich vereinbarte Sonderwünsche umsatzsteuerfrei

von Georg Nieskoven, Troisdorf

Während Bauleistungen mit 19 v.H. umsatzsteuerpflichtig sind, bleibt die Lieferung eines Grundstücks in unbebautem wie bebautem Zustand gemäß § 4 Nr. 9a UStG umsatzsteuerfrei. Diese Steuerfreiheit gilt auch, wenn der Kaufpreis auf ein vom Verkäufer „frisch errichtetes“ Gebäude entfällt, sodass Bauträgerverträge im Vergleich zu „reinen Bauleistungen“ günstiger kalkuliert werden können. Der BFH hat diese Steuerbefreiung nun auch auf Zusatzzahlungen ausgedehnt, die der Käufer dem Bauträger für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche zu entrichten hat. Voraussetzung ist allerdings, dass die Zusatzleistungen einheitlich mit der Übergabe des Gesamtobjekts erbracht wurden (BFH 24.1.08, V R 42/05, Abruf-Nr. 081418).

Das Vorlageverfahren

Die T-GmbH (T) schloss als Bauträgerin mit den Erwerbern notarielle Verträge über den Verkauf eines Grundstücks einschließlich eines gemäß Baubeschreibung darauf zu errichtenden Gebäudes ab. Der vereinbarte Gesamtpreis bezog sich auf eine standardisierte Gebäudegrundausstattung; die Verträge enthielten aber den Hinweis, dass auf Wunsch gegen Aufpreis abweichende Ausstattungsmerkmale nach vorheriger schriftlicher Änderungsvereinbarung möglich seien. Die T ging davon aus, dass diese Zusatzleistungen – wie die Grundstücksübertragung selbst – nach § 4 Nr.  9a UStG steuerfrei seien. Das FA vertrat hingegen im Anschluss an eine Außenprüfung die Auffassung, die in gesonderten Verträgen nachträglich vereinbarten Sonderleistungen stellten umsatzsteuerpflichtige Bauleistungen dar. Nach erfolglosem Einspruch gab das FG der Klage der T statt, da es die Nachträge als ergänzende Nebenleistungen zur umsatzsteuerfreien Grundstückslieferung wertete – die gesonderte Entgeltsvereinbarung stehe dem nicht entgegen. Dem schloss sich der BFH an.  

Anmerkungen

Das FA hatte argumentiert, die Nachtragsvereinbarungen seien nicht im Wege einer notariellen Änderung des ursprünglichen Vertrags erfolgt und hätten daher keine Auswirkungen auf den gemäß § 4 Nr. 9a UStG steuerfreien Grundstücksumsatz, sondern seien Vertragsgrundlage eines eigenständigen (Bau-)Leistungsvorgangs. Der BFH sieht die streitigen Zusatzleistungen hingegen als festen Bestandteil der Grundstückslieferungen an. Aus Sicht eines Käufers sei nämlich beim Erwerb eines neu errichteten Gebäudes der über eine anfänglich vereinbarte „Grundausstattung“ hinausgehende Einbau zusätzlicher Komponenten (z.B. Wänden, Treppen, Fenstern, Duschen) oder die Errichtung weiterer zugehöriger Baulichkeiten (z.B. Garage) jedenfalls dann unlösbarer Bestandteil der einheitlichen Immobilienlieferung, wenn die Gesamtleistung dem Käufer wirtschaftlich und zeitlich einheitlich übereignet werde.  

Ob die Zusatzleistungen dabei in einer erneut notariell beurkundeten Änderung des Grundstückskaufvertrag oder einer gesonderten und formlosen Nachtragsvereinbarung erfolgen, ist aus Sicht des BFH umsatzsteuerlich irrelevant.