01.07.2006 | Bundesfinanzhof

Neues zur Vorsteuer aus Erschließungskosten und zur GrESt beim Grundstücksverkauf

von Georg Nieskoven, Troisdorf

Die beim Grundstücksverkauf anfallende Grunderwerbsteuer schulden Erwerber und Veräußerer gesamtschuldnerisch. In der Praxis trägt der Erwerber diese jedoch regelmäßig allein. Nach bisheriger Rechtsmeinung übernahm er mit der hälftigen Grunderwerbsteuer eine Steuerschuld des Veräußerers, was als Erhöhung der umsatzsteuerlichen Bemessungsgrundlage gewertet wurde. Unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung geht der BFH nun in seiner Entscheidung vom 20.12.05 (V R 14/04, Abruf-Nr. 061108) davon aus, dass die Grunderwerbsteuer das vertragliche Entgelt nicht erhöht. Doch damit nicht genug: Der BFH hat sich zudem noch zum Vorsteuerabzug eines von einer Gemeinde beauftragten Erschließungsunternehmens geäußert, wenn die erschlossenen Flächen teilweise wieder an die Gemeinde unentgeltlich zurückübertragen werden. Die äußerst praxisrelevanten Auswirkungen dieser Entscheidung werden nachfolgend im Detail dargestellt.

1. Sachverhalt

Die Gemeinde G hatte der ET-GmbH die Erschließung eines Gewerbegebietes übertragen. Aufgabe der GmbH war neben dem Erwerb und der Erschließung des Areals (210.161 qm) auch die anschließende Vermarktung der Flächen im eigenen Namen und für eigene Rechnung. Die GmbH veräußerte alle Grundstücke umsatzsteuerpflichtig an Investoren. Die erschlossenen öffentlichen Flächen (46.461 qm) übertrug sie danach vereinbarungsgemäß unentgeltlich wieder auf die Gemeinde. Die Vorsteuer aus den Eingangsleistungen machte die ET-GmbH vollumfänglich geltend. Das Finanzamt kürzte die Vorsteuer aber im Hinblick auf die an die Gemeinde rückübertragenen Flächen anteilig. Außerdem erhöhte es die umsatzsteuerliche Bemessungsgrundlage bei den umsatzsteuerpflichtig an Investoren veräußerten Grundstücken um die hälftige Grunderwerbsteuer. Das FG gab der ET-GmbH Recht, da es eine vorrangige wirtschaftliche Zuordnung der gesamten Erschließungsleistungen zu den steuerpflichtigen Grundstücksveräußerungen annahm. Diese Entscheidung hob der BFH in der Revision aber auf und wies die Rechtssache an das FG zurück. Dabei wurden zwei Punkte moniert:

Zum einen könne die bisherige Sichtweise zur Einbeziehung der hälftigen Grunderwerbsteuer in die umsatzsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Grundstücksveräußerungen keinen Bestand mehr haben.

Zum anderen sei ein Vorsteuerabzug aus den von der ET-GmbH bezogenen erschließungsbedingten Eingangsleistungen nicht möglich, soweit diese in die steuerfreie Grundstücksrückübertragung an die Gemeinde eingeflossen seien. Die vom FG favorisierte „wirtschaftliche Zuordnung“ sei abzulehnen.

2. Anmerkungen

2.1 Hälftige Grunderwerbsteuer

Der BFH begründet seine Rechtsprechungsänderung mit dem Gemeinschaftsrecht: Bemessungsgrundlage sei nach § 10 Abs. 1 UStG bzw. Art. 11 Teil A Abs. 1 Buchst. a der 6. EG-RL alles, was der Leistende als Gegenleistung für seinen Umsatz vom Leistungsempfänger oder von Dritten erhalte. Dazu müsse eine Vorteilszuwendung an den Leistenden erfolgen. Erwerbsnebenkosten wie Kosten der notariellen Beurkundung oder der Grundbucheintragung erhöhten das umsatzsteuerliche Entgelt grundsätzlich nicht. Dies gelte auch für die Grunderwerbsteuer. Zwar seien Veräußerer und Erwerber insoweit Gesamtschuldner. Der Erwerber tilge aber vollumfänglich eine eigene Schuld.