Immobilien

Übertragung von Eigenheimen im Zuge einer Scheidung

von Dipl.-Finw. Bernhard Paus, Malterdingen

Wenn eine Ehe geschieden wird, hat das oft auch Folgen für die bisherige Familienwohnung. Häufig wird es nötig, das (Mit-)Eigentum an der Wohnung auf den anderen Ehegatten zu übertragen. Sei es, weil dieser die Wohnung auf Dauer mit den Kindern nutzen will. Sei es, weil der Anspruch eines Ehegatten auf Zugewinnausgleich nur durch die Übertragung dieses Sachwerts erfüllt werden kann. Ähnlich wie bei der Übertragung eines Mietwohngrundstücks, über die wir in GStB 02, 171 informiert haben, stellen sich auch bei der Übertragung einer selbstgenutzten Wohnung zahlreiche Fragen. Es gilt, drohende steuerliche Nachteile zu vermeiden und Vorteile bei der Eigenheimzulage zu nutzen.

1. Beide Ehegatten sind Miteigentümer

Klassischerweise stehen das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung im Miteigentum beider Ehegatten. Im Zuge einer Scheidung bieten sich dann zwei Gestaltungen an:

1. Der Miteigentumsanteil wird auf den Ex-Ehegatten übertragen.
2. Beide Ehegatten bleiben Miteigentümer; ein Ehegatte hat das alleinige Nutzungsrecht.

1.1 Übertragung des Miteigentumsanteils

Unter Ehegatten ist es noch weitgehend üblich, dass sie die gemeinsam genutzte Wohnung als Miteigentümer je zur Hälfte erwerben. Dabei lassen sie sich von dem – meist unzutreffenden – Gedanken leiten, dass andernfalls ein Ehegatte benachteiligt werde. Diese Benachteiligung tritt aber nicht ein, weil der Nichteigentümer-Ehegatte seine Ansprüche regelmäßig über den Zugewinnausgleich geltend machen kann. Paradoxerweise birgt das Miteigentümer-Modell für die Eigenheimzulage sogar Gefahren.

Beispiel

    Die Ehegatten haben als Miteigentümer eine Eigentumswohnung je zur Hälfte erworben und gemeinsam genutzt. Lassen sie sich später scheiden (oder leben sie dauernd getrennt), wird jedem wegen der gemeinsamen Wohnung ein voller Objektverbrauch angerechnet. Erwirbt jeder für sich eine andere Wohnung, ist eine weitere Förderung ausgeschlossen (Ausnahme: Sie heiraten einander erneut oder einen Dritten, bei dem noch kein Objektverbrauch eingetreten ist.)

Die Anrechnung des Objektverbrauchs bei beiden Ehegatten lässt sich vermeiden, wenn ein Ehegatte im Zusammenhang mit der Trennung oder Scheidung seinen Miteigentumsanteil an dem Grundstück entgeltlich oder unentgeltlich auf den anderen überträgt. Es tritt dann beim „Übergeber“ kein Objektverbrauch ein. Die Übertragung muss bis zum Ende des Jahres vorgenommen werden, für das die Ehegatten letztmals die Voraussetzungen der Zusammenveranlagung erfüllen. Diese Übertragung hat noch einen positiven Effekt: Der Ehegatte, der den Miteigentumsanteil hinzu erwirbt, kann für den restlichen Begünstigungszeitraum die staatliche Förderung für die gesamte Wohnung in Anspruch nehmen, und zwar in dem bisher zulässigen Umfang.

Wichtig: Der Objektverbrauch beim Übergeber wird selbst dann geheilt, wenn bei dem Objekt der Förderzeitraum schon abgelaufen war. Es kommt einzig und allein darauf an, dass das Objekt in einem Zeitraum übertragen wurde, in dem das Ehepaar noch die Voraussetzungen für die Zusammenveranlagung erfüllte.

Ein privates Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 EStG wird bei der Übertragung des Miteigentumsanteils grundsätzlich nicht angenommen, da § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG zu berücksichtigen ist. Danach bleiben solche Immobilien bei der Spekulationsbesteuerung außen vor, die zwischen Anschaffung/Herstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Allerdings müssen zwei wichtige Ausnahmen beachtet werden:

• Die Befreiung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG greift nicht für Räume, die als Arbeitszimmer oder für sonstige berufliche/betriebliche Zwecke genutzt werden (BMF 5.10.00, a.a.O., Tz. 21). Im Übrigen ist die Veräußerung ohnehin nach §§ 13, 15 oder 18 EStG steuerpflichtig, soweit Räume zum Betriebsvermögen gehören.
• Eine Spekulationsbesteuerung kann auch drohen, wenn einer der Ehegatten eine gewisse Zeit allein oder mit seinem neuen Partner in dem Haus wohnt und die Miteigentumshälfte erst nach einigen Monaten/Jahren übertragen wird. Die Finanzverwaltung sieht zwar in gewissem Umfang ein Leerstehen der Wohnung als unschädlich an, nicht dagegen ein Überlassen (von Teilen) der Wohnung an nahe Angehörige (BMF 5.10.00, a.a.O., Tz. 23).

Beispiel

    Die Eheleute A und B haben in 1998 ein Einfamilienhaus zu je 1/2 erworben. In 2002 trennen sie sich; B lebt zunächst allein und später mit ihrem neuen Partner in dem Haus. A überträgt seine Haushälfte in 2003 auf B, um den Anspruch auf Zugewinnausgleich zu erfüllen.

Wegen der zeitweisen Überlassung der ideellen Haushälfte an B bzw. an ihren neuen Partner könnte das FA davon ausgehen, dass die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG insoweit nicht gilt. Die Überlassung ist nämlich keine Eigennutzung im Sinne dieser Vorschrift. „Spekulationssteuer“ wird fällig, wenn die Zehn-Jahres-Frist bei Übertragung der Haushälfte noch nicht abgelaufen ist und sich ein Veräußerungsgewinn ergibt. Denn die Übertragung an den Ex-Partner wird als entgeltliches Geschäft (bzw. Veräußerung) gewertet werden, weil damit Zugewinnausgleichsansprüche des Partners erfüllt werden (vgl. Paus, GStB 02, 171).

Die Spekulationsbesteuerung wird vermieden, wenn A seine Haushälfte zeitnah auf den Ex-Partner überträgt, also vor einer Überlassung. Das hätte den weiteren positiven Effekt, dass für A dann kein Objektverbrauch eingetreten ist und B die Eigenheimzulage für die gesamte Wohnung in dem bisherigen Umfang erhalten kann.

Ist die Wohnungshälfte bereits überlassen worden, wäre zu empfehlen, vor der Übertragung per verbindlicher Auskunft abzuklären, ob das FA von einem Spekulationsgeschäft ausgehen wird. Wird kein Fall des § 23 EStG angenommen, könnte die Immobilie sofort übertragen werden (Folge: kein Objektverbrauch bei A, volle Eigenheimzulage für B). Wird § 23 EStG dagegen bejaht, sollte überlegt werden, die Wohnungshälfte dem Partner zumindest so lange weiter zu überlassen, bis die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Zu den steuerlichen Konsequenzen während der Überlassungsphase siehe Tz. 1.2.

Hinweis: Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung von Grundstücken auf Grund von Scheidungen nicht an (§ 3 Nr. 5 GrEStG).

1.2 Überlassung des Miteigentumsanteils

Wie oben erwähnt, ist es denkbar, dass der Ehegatte, der aus der Wohnung auszieht, seinen Miteigentumsanteil behält und ihn dem Ex-Partner zur Nutzung überlässt. Es ist dann zu unterscheiden,

• ob die Überlassung gegen Entgelt (Miete) erfolgt,
• ob die Wohnung „freiwillig“ und ohne jegliche Gegenleistung unentgeltlich überlassen wird, oder
• ob die Überlassung zwar mietfrei erfolgt, der überlassende Ehegatte hierdurch aber von weiterer Unterhaltspflicht befreit wird.

Die steuerlichen Folgen im ersten Fall sind klar. Der Überlassende erzielt grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, verliert aber den Anspruch auf Eigenheimzulage. Allenfalls für ein Folgeobjekt kann die Eigenheimzulage beansprucht werden.

Eindeutig ist auch der zweite Fall: Der Überlassende kann für seinen Anteil nach wie vor die Eigenheimzulage beanspruchen (so lange die unentgeltliche Überlassung andauert und der Förderzeitraum noch nicht abgelaufen ist). Nach § 4 S. 2 EigZulG gilt die unentgeltliche Überlassung an einen nahen Angehörigen als Eigennutzung und ist förderbar. Auch der geschiedene oder getrennt lebende Ehegatte gilt als Angehöriger i.S. des § 15 AO.

Schwieriger zu beurteilen ist der dritte Fall, der vor einiger Zeit Gegenstand einer BFH-Entscheidung war (BFH 12.4.00, BStBl II 02, 130). Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Den Ehegatten gehörte je zur Hälfte ein Einfamilienhaus. Im Rahmen der Unterhaltsvereinbarung (hier: gerichtlicher Vergleich) einigten sie sich darauf, dass die Ehefrau das Haus nach der Scheidung allein nutzen sollte. An den Eigentumsverhältnissen änderte sich nichts. Der Ehemann blieb zur Hälfte Miteigentümer der Immobilie. Der BFH kam zu folgendem Ergebnis: Die Überlassung des Hauses gehört in Höhe des Eigentumsanteils des unterhaltspflichtigen Manns zum Unterhalt. Folglich durfte er den anteiligen Mietwert des Hauses an Stelle oder neben dem Barunterhalt als Unterhaltsleistungen steuerlich geltend machen (§ 10 Abs. 1 S. 1 EStG). Die Ehefrau hat allerdings denselben Betrag als Einnahme zu versteuern (§ 22 Nr. 1a EStG).

Die Finanzverwaltung hat sich inzwischen zwar dazu durchgerungen, der Ansicht des BFH zu folgen. Ungeklärt bleiben aber die weiteren Konsequenzen: Das Überlassen der Wohnungshälfte, das den Eigentümer von seiner Unterhaltspflicht befreit, müsste m.E. steuerlich einer entgeltlichen Vermietung gleichgestellt werden. Der überlassende Ehegatte erzielt dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und könnte gegebenenfalls einen Vermietungsverlust geltend machen. Allerdings wird er dann die Eigenheimzulage verlieren, denn der Vorgang könnte nicht mehr als unentgeltliche Überlassung gewertet werden. Bislang hat die Finanzverwaltung in diesen Fällen keine Entgeltlichkeit gesehen und folglich die Eigenheimzulage gewährt. Ob diese Auffassung mit der Veröffentlichung des BFH-Urteils im BStBl aufgegeben worden ist, kann derzeit nicht eindeutig beantwortet werden. Es bleibt zu hoffen, dass das BMF sich zu den steuerlichen Folgen alsbald äußern wird.

2. Eigenheim steht im Alleineigentum

Wenn das Eigenheim im Alleineigentum eines Ehegatten steht, ergeben sich bei der Übertragung auf den Ex-Partner folgende Konsequenzen: Mit dem Jahr der Übertragung, gegebenenfalls auch schon bei Auszug, fällt für den bisherigen Eigentümer die Eigenheimzulage für dieses Objekt weg. Ihm bleibt aber die Möglichkeit, für ein Folgeobjekt (nicht für ein Zweitobjekt!) die Eigenheimzulage in Anspruch zu nehmen. Zudem kann der erwerbende Ehegatte die Eigenheimzulage (neu) beanspruchen, wenn die Übertragung entgeltlich erfolgt ist. Und als Entgeltlichkeit gilt auch die Erfüllung der Zugewinnausgleichspflicht mittels der Immobilie. Es reichen „Anschaffungskosten“ von 51.120 EUR, um die Eigenheimzulage (in der Regel Altbauförderung) plus Kinderzulage voll auszuschöpfen. Selbstverständlich dürfen die Einkunftsgrenzen des § 5 EigZulG nicht überschritten werden und es darf bei dem neuen Eigentümer noch kein Objektverbrauch eingetreten sein.

Allerdings droht wiederum die Spekulationsbesteuerung, wenn ein Raum der selbstgenutzten Wohnung als häusliches Arbeitszimmer oder sonst beruflich/betrieblich genutzt wird. Zudem sind auch hier die Fälle brisant, in denen der Eigentümer aus der Wohnung auszieht und diese seinem Ex-Partner für eine gewisse Zeit zur Nutzung überlässt.

Beispiel

    Der Eigentümer der Wohnung verlässt diese nach einem Zerwürfnis mit dem Ehegatten. Der Ex-Partner darf die Wohnung weiter nutzen. Einige Monate später wird die Wohnung im Rahmen der Scheidungsvereinbarungen auf diesen Ehegatten übertragen.

Wegen der zeitweisen Überlassung könnte das FA davon ausgehen, dass die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht gilt. „Spekulationssteuer“ wird fällig, wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist und sich ein Veräußerungsgewinn ergibt. Die Spekulationsbesteuerung wird nur vermieden, wenn der Eigentümer die (rein selbst genutzte) Wohnung zeitnah auf den Ex-Partner überträgt, also vor einer Überlassung.

Wenn eine Überlassung bereits erfolgt ist und die Beteiligten auf „Nummer Sicher“ gehen wollen, sollten sie vor der Übertragung eine verbindliche Auskunft des FA einholen. Dieses soll sich dazu äußern, ob es die Übertragung der Immobilie im Anschluss an die Überlassung als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 EStG werten wird. Folgende Konsequenzen sind möglich:

1. Das FA lehnt die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ab. Dann sollte die Wohnung dem Ex-Partner weiter überlassen und erst nach Ablauf der Spekulationsfrist auf ihn übertragen werden. Allerdings ist die steuerliche Würdigung während des Überlassungszeitraums nicht ganz eindeutig (vgl. 1.2): Bei einer entgeltlichen Überlassung auf Grund Mietvertrages wird es keine Eigenheimzulage mehr geben; dafür könnten gegebenen-falls negative Vermietungseinkünfte geltend gemacht werden. Gleiches müsste nach dem BFH-Urteil vom 12.4.00 (a.a.O.) bei Verrechnung mit dem Unterhalt gelten. Wird dagegen eine unentgeltliche Überlassung angenommen, kann der Eigentümer die Zulage bis zum Ablauf des Förderzeitraums wie bisher in Anspruch nehmen.
2. Das FA nimmt trotz der zeitweisen Überlassung kein Spekulationsgeschäft an. In diesem Fall kann die Wohnung ohne negative steuerliche Folgen übertragen werden. Mit dem Jahr der Übertragung oder eventuell schon des Auszugs fällt für den bisherigen Eigentümer die Eigenheimzulage für dieses Objekt weg. Ihm bleibt aber die Möglichkeit, für ein Folgeobjekt die Förderung in Anspruch zu nehmen (der Objektverbrauch wird durch die Übertragung allerdings nicht geheilt). Zudem kann der neue Eigentümer auf Grund der – entgeltlichen – Übertragung (Verzicht auf anderweitigen Zuge-winnausgleich) die Eigenheimzulage neu beanspruchen. Voraussetzung ist, dass die Einkunftsgrenzen des § 5 EigZulG nicht überschritten werden und bei ihm noch kein Objektverbrauch eingetreten ist.

3. Exkurs: Drohender Veräußerungsverlust

Vorstehend war nur von Veräußerungsgewinnen die Rede. Dabei soll nicht verkannt werden, dass die Fälle, in denen ein Ehegatte seine Immobilie unter dem Anschaffungs-/Herstellungswert auf den Ex-Partner überträgt, sicherlich zahlreicher sind. Auch hier kann aber die mögliche Auffassung der Finanzverwaltung zur Überlassung genutzt werden. Will also ein Ehegatte seine Immobilie auf den Ex-Partner übertragen und ist der Wert des Objekts unter die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gesunken, könnte daran gedacht werden, dem Ex-Partner das Eigenheim einige Zeit zur Nutzung zu überlassen, um § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ganz bewusst „auszuhebeln“. Gegebenenfalls wäre die Ansicht des FA vorher per verbindlicher Auskunft abzuklären. Natürlich ist dieses „Modell“ nur sinnvoll, wenn der Veräußerungsverlust sofort oder später mit Spekulationsgewinnen aus anderen Geschäften i.S. des § 23 EStG verrechnet werden kann.

4. Fazit

Die Immobilienübertragung im Zuge einer Scheidung hat zahlreiche steuerliche Tücken. Bei falscher Gestaltung gehen steuerliche Vorteile verloren; mitunter droht die Annahme eines privaten Veräußerungsgeschäfts i.S. des § 23 EStG. Man höre und staune: Im Extremfall kann eine Scheidung sogar einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen, wie der BFH-Beschluss vom 4.10.01 (BFH/NV 02, 33) zeigt. Danach ist der Miteigentumsanteil eines Ehegatten an einer Eigentumswohnung, den der andere Ehegatte als weiterer Miteigentümer im Zusammenhang mit der Ehescheidung erwirbt und sogleich weiterveräußert, als Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze mitzuzählen!

Quelle: Gestaltende Steuerberatung - Ausgabe 06/2002, Seite 212

Quelle: Ausgabe 06 / 2002 | Seite 212 | ID 103730