31.07.2009 | Immobilienübertragungen

Gestaltungsmöglichkeiten bei über Darlehen finanziertem teilentgeltlichem Grundstückskauf

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

Die Übertragung von Grundstücken zwischen nahen Angehörigen erfolgt regelmäßig nicht zum Verkehrswert, sondern meist unentgeltlich oder teilentgeltlich, häufig auch um eine künftige Erbregelung vorwegzunehmen. Insbesondere bei der teilentgeltlichen Übertragung eröffnet die Rechtsprechung Gestaltungsmöglichkeiten, die zu einer erheblichen Steuerersparnis führen können. Der BFH hat dies in einer aktuellen Entscheidung erneut verdeutlicht (BFH 1.4.09, IX R 35/08, Abruf-Nr. 091925). Die Problematik soll an einem einfachen Grundfall erläutert werden.

1. Grundfall

A überträgt ein Zweifamilienhaus (Baujahr 1985), in dem sich zwei gleich große Wohnungen befinden, für 250.000 EUR auf seinen Sohn B. Der Verkehrswert des Grundstücks beträgt 400.000 EUR, 20 % davon entfallen auf den Grund und Boden. B finanziert den Kaufpreis in voller Höhe über ein Darlehen. Die jährlich zu zahlenden Schuldzinsen betragen 12.500 EUR. Weitergehende vertragliche Vereinbarungen werden nicht getroffen.

B nutzt das Erdgeschoss zu eigenen Wohnzwecken und vermietet die Obergeschosswohnung an einen fremden Dritten. A hat die AfA nach § 7 Abs. 4a EStG für die vermietete Wohnung bislang von einer Bemessungsgrundlage von 80.000 EUR ermittelt. B erwirbt das gemischt genutzte Grundstück, das er zur Hälfte zur Einkunftserzielung nutzt, zu 62,5 % (250/400) entgeltlich und zu 37,5 % unentgeltlich. Hinsichtlich der Berücksichtigung von AfA und Schuldzinsen als Werbungskosten hat dies folgende Auswirkungen:

1.1 Eigene AfA und fortgeführte AfA des Rechtsvorgängers

Vom Kaufpreis entfallen 125.000 EUR auf den vermieteten Teil. Dies entspricht bezogen auf den Verkehrswertanteil einem entgeltlichen Anteil von 125/200 = 62,5 %, so dass B neben der AfA aufgrund der eigenen Bemessungsgrundlage auch zu 37,5 % (unentgeltlicher Anteil) die AfA des Rechtsvorgängers fortführen kann.