02.10.2023 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Erwerb einer Immobilie zu Vermietungszwecken: steuerlicher Praxisleitfaden von A bis Z ‒ Teil 2!

von Dipl.-Finw. StB Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Beim Erwerb einer Immobilie, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden soll, gilt es zahlreiche steuerrechtliche Vorschriften zu beachten, die zum Teil erhebliches Gestaltungspotenzial beinhalten, das der Erwerber zur Minderung seiner Steuerlast nutzen sollte. In GStB 23, 309 ff. hatten wir dazu den Teil 1 einer Checkliste veröffentlicht mit den ersten 11 Punkten, die man im Gespräch mit dem Mandanten in diesem Bereich zur Steuerminimierung abklopfen sollte (von A wie AfA bis K wie Kaufpreisraten). Dieser Beitrag wird nun fortgeführt. Die komplette Checkliste können Sie sich für das Mandantengespräch unter iww.de/gstb (Abruf-Nr. 49709792 ) herunterladen. |

12. Nießbrauch

Überträgt der Eigentümer eines Grundstücks das Objekt unter Nießbrauchsvorbehalt, verbleibt bei ihm die Einkünfteerzielung. Er hat dann wie bisher die Mieteinnahmen zu versteuern und kann sämtliche Aufwendungen einschließlich der Gebäude-AfA als Werbungskosten abziehen. Hinsichtlich größerer Instandsetzungsaufwendungen gilt dies allerdings nur, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wird. Wird eine mit einem Vorbehaltsnießbrauch belastete Immobilie mit Zustimmung des Nießbrauchers gegen eine andere Immobilie in der Weise ausgetauscht, dass dem Nießbraucher an der neuen Immobilie auf der Grundlage eines zuvor vereinbarten, rahmenbildenden Vertrags wiederum ein Nießbrauch eingeräumt wird, und trägt der Nießbraucher wirtschaftlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Ersatzimmobilie, so setzt sich der Vorbehaltsnießbrauch an der erworbenen Immobilie fort (verlängerter Vorbehaltsnießbrauch, BFH 24.5.22, IX R 1/21).

Der neue Eigentümer ist mangels Einkünfteerzielungsabsicht vom Werbungskostenabzug ausgeschlossen. Ein steuermindernder Abzug ist in derartigen Fällen auch nicht unter dem Gesichtspunkt sog. vorweggenommener Werbungskosten im Hinblick auf eine nach Erlöschen des Nießbrauchs beabsichtigte Vermietung möglich, da ein Ende der Nutzung durch den Vorbehaltsnießbraucher noch nicht absehbar ist (BFH 19.2.19, IX R 20/17).