01.02.2005 | Privater Grundbesitz

„Spekulationsgewinne“ im Zusammenhang mit Gebäuden auf Erbbaugrundstücken

von Dipl.-Finw. Bernhard Paus, Malterdingen

In GStB 04, 218 ff. haben wir Strategien zur Vermeidung von „Spekulationsgewinnen“ bei Grundstücken des Privatvermögens aufgezeigt. In unserem heutigen Beitrag gehen wir der Frage nach, wie Veräußerungsgewinne im Zusammenhang mit privaten Gebäuden auf Erbbaugrundstücken zu behandeln sind. Dabei soll nicht weiter problematisiert werden, ob die zehnjährige „Spekulationsfrist“ überhaupt einer verfassungsmäßigen Überprüfung standhält, da man bei anstehenden Steuergestaltungen natürlich nicht auf einen positiven Ausgang des entsprechenden Verfahrens vor dem BVerfG (vgl. GStB 04, 77) vertrauen darf.

1. Anschaffung eines bereits bestehenden Gebäudes und anschließende Veräußerung

Es liegt unstreitig ein steuerpflichtiges „Spekulationsgeschäft“ vor, wenn durch Bestellen des Erbbaurechts ein bereits bestehendes Gebäude erworben und innerhalb von zehn Jahren wieder veräußert wird. Eine andere Beurteilung kommt in diesen Fällen nur in Betracht, wenn der Erbbauberechtigte das erworbene Gebäude nachträglich so weitgehend umgestaltet, dass von dem Entstehen eines anderen Wirtschaftsguts auszugehen ist. Die Verwaltung nimmt für die Berechnung von Abschreibungen aus Vereinfachungsgründen das Entstehen eines neuen Wirtschaftsguts an, wenn der Bauaufwand zuzüglich des Werts der Eigenleistungen den Verkehrswert des bisherigen Wirtschaftsguts übersteigt (vgl. R 43 Abs. 5 EStR, H 43 „Keine nachträglichen Herstellungskosten“ EStH). In diesen Fällen würde dann entscheidend sein, ob hinsichtlich des Erbbaurechts von einer Anschaffung und Veräußerung ausgegangen werden kann.

2. Gebäude wird erst nach Bestellung des Erbbaurechts errichtet

Anders gelagert sind die Fälle, in denen der Erbbauberechtigte das Gebäude erst errichtet hat. Der Erbbauberechtigte kann das Gebäude anschließend durch Abtretung des Erbbaurechts veräußern, zwangsläufig ohne den Grund und Boden. Sind seit Bestellen des Erbbaurechts mehr als zehn Jahre vergangen, ist unstreitig, dass insoweit kein steuerlich relevantes Spekulationsgeschäft vorliegt. Fraglich erscheint die Beurteilung, wenn die Frist noch nicht verstrichen ist.

Beispiel

Dem Steuerpflichtigen wurde mit Vertrag vom 1.8.94 ein Erbbaurecht an einem unbebauten Grundstück bestellt. Zwei Jahre später hat er auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet. Verkauft er dieses innerhalb von zehn Jahren nach Bestellung des Erbbaurechts mit Gewinn, stellt sich die Frage, ob hinsichtlich des Gebäudes ein Spekulationsgeschäft anzunehmen ist.

Die Verwaltung bejaht diese Frage. Die Begründung sieht sie darin, dass bereits hinsichtlich des Erbbaurechts ein Spekulationsgeschäft vorliege und das auf dem erbbaubelasteten Grundstück errichtete Gebäude folglich in die Ermittlung des Spekulationsgewinns einzubeziehen sei (BMF 5.10.00, BStBl I, 1383, Tz. 14).