| Privater Grundbesitz Vermeidung von "Spekulationsgewinnen" bei Grundstücken des Privatvermögens  von Dipl.-Finw. Bernhard Paus, Malterdingen Bei privatem Grundbesitz bleiben Wertsteigerungen unbesteuert, wenn der Eigentümer mit dem Verkauf bis zum Ablauf der zehnjährigen "Spekulationsfrist" warten kann. Oftmals zwingen jedoch die Umstände zu einer früheren Veräußerung. In diesen Fällen ist zu prüfen, ob es nicht doch Spielräume gibt, um eine steuerfreie Veräußerung privater Immobilien zu erreichen. Der folgende Beitrag zeigt die wichtigsten Gestaltungen auf, die bei einer geplanten Veräußerung privater Immobilien vor Ablauf der "Spekulationsfrist" zu prüfen sind. Nicht angesprochen werden wegen der eher geringen praktischen Bedeutung die Fälle der Entnahme aus dem Betriebsvermögen und der Einbringung in ein Betriebsvermögen (§ 23 Abs. 1 S. 2 und 5 EStG). Ausgeklammert bleiben auch die Fälle der Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt. Dabei treten zwar einige rechtlich hoch interessante Fragen auf (vgl. Hartmann/Meyer, FR 01, 757). In der Praxis bietet diese Gestaltung aber wegen der zahlreichen tatsächlichen und rechtlichen Probleme (z.B. für den Schuldzinsenabzug beim Erwerber) nur äußerst selten größere Vorteile als die hier vorgestellten Alternativmodelle. 1. Entsteht steuerlich ein Veräußerungsgewinn? Vor möglichen Gestaltungen ist natürlich nachzurechnen, ob ein sofortiger Verkauf des Grundstücks zu einem Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ("Spekulationsgewinn") führt, wie hoch dieser ausfällt und welche Steuerbelastung daraus erwächst. Dabei sind einige steuerliche Besonderheiten zu beachten: Die Höhe des Veräußerungsgewinns bzw. -verlusts hängt oft entscheidend davon ab, ob bei der Berechnung die bisher in Anspruch genommenen Abschreibungen anzusetzen sind oder nicht. Das heißt, es ist zu prüfen, ob dem Veräußerungserlös die gesamten Anschaffungs-/Herstellungskosten gegenübergestellt werden können oder davon noch die in Anspruch genommenen Abschreibungen abzuziehen sind (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Im letzteren Fall kann sich der Veräußerungsgewinn beachtlich erhöhen. Nach der gesetzlichen Übergangsregelung (§ 52 Abs. 39 S. 4 EStG) bleiben die Abschreibungen in einer Vielzahl von Fällen bei der Berechnung des Gewinns/Verlusts außer Ansatz. Für die zeitliche Abgrenzung ist danach zu unterscheiden, ob der Steuerpflichtige das Gebäude angeschafft oder als Bauherr hergestellt hat:
Entsprechendes gilt für Außenanlagen wie Hof- und Platzbefestigungen, Straßenzufahrten und Gartenanlagen (vgl. H 33a "Gartenanlage" sowie H 42 "Unbewegliche Wirtschaftsgüter" EStH), wenn das Gebäude noch vor dem 1.1.99 fertig gestellt wurde und nur die Außenanlagen erst nach diesem Termin. 2. Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehört auch der so genannte anschaffungsnahe Herstellungsaufwand, so dass sich der Spekulationsgewinn bei Vorliegen derartiger Aufwendungen mindert. Wann anschaffungsnaher Herstellungsaufwand vorliegt, war in der Vergangenheit umstritten (vgl. BFH 12.9.01, BFH/NV 02, 966 u. 968, GStB 02, 302), ist aber seit dem 1.1.04 durch die gesetzliche Regelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG weitgehend geklärt. Für Baumaßnahmen ab 2004 in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes gilt:
Ist mit einer Baumaßnahme vor dem 1.1.04 begonnen worden, so ist für diese Baumaßnahme weiterhin die obige BFH-Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand anzuwenden. 3. Trennung von Grund und Boden und Gebäude Steuerlich besteht ein bebautes Grundstück aus (mindestens) zwei Wirtschaftsgütern: dem Grund und Boden und dem Gebäude. Hat der Steuerpflichtige das Grundstück bereits in bebautem Zustand erworben (und das Gebäude nicht so weitgehend umgestaltet, dass von dem Entstehen eines neuen Wirtschaftsguts auszugehen ist), muss der Spekulationsgewinn streng genommen für Grund und Boden und Gebäude getrennt ermittelt werden. Im Regelfall führt die getrennte Ermittlung aber nicht zu anderen Ergebnissen als eine einheitliche Berechnung. Falls sich beim Gebäude ein Verlust errechnen würde, zum Beispiel weil die Abschreibungen außer Ansatz bleiben, beim Grund und Boden dagegen ein Gewinn, würden die beiden Beträge miteinander saldiert (§ 23 Abs. 3 S. 8 EStG). Im Einzelfall sollte im Rahmen von Gestaltungsüberlegungen der Spekulationsgewinn bzw. -verlust gleichwohl getrennt ermittelt werden. Würde beim Gebäude ein Verlust ausgewiesen, beim Grund und Boden dagegen ein Gewinn, liegt eine interessante Gestaltungsidee darin, vorerst nur das Gebäude zu veräußern, dabei einen Spekulationsverlust auszuweisen und am Grundstück ein Erbbaurecht zu bestellen. Durch die Erbbaurechtsbestellung wird das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Grund und Boden getrennt. Ein Erbbauberechtigter ist in der Regel nicht wirtschaftlicher Eigentümer des belasteten Grundstücks, wohl aber des Gebäudes (BFH 2.5.84, BStBl II, 820). Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist könnte dann auch der Grund und Boden an denselben Erwerber verkauft werden. Bei ordnungsgemäßer Durchführung bleibt dann der Wertzuwachs des Grund und Bodens unbesteuert. Die getrennte Veräußerung kann m.E. nicht als missbräuchliche Gestaltung gewertet werden, auch wenn sie eindeutig nur aus Gründen der Steuerersparnis gewählt worden ist. Dieser Fall ist m.E. nicht anders zu werten, als wenn der Steuerpflichtige mit dem Verkauf eines von zwei Grundstücken bis zum Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist wartet, während er das andere vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert, weil dabei ein Verlust ausgewiesen wird. Grundsätzlich kann steuerlich nicht beanstandet werden, wenn die Steuerpflichtigen den Sachverhalt steuergünstig gestalten. Es ist nicht Ziel des § 42 AO, ihnen diese Möglichkeit zu nehmen. Bei Verkauf eines Grundstücks scheitert die Anwendung des § 42 AO m.E. schon daran, dass in dem Abschluss eines Kaufvertrags keine ungewöhnliche Gestaltung gesehen werden kann. Das Gleiche gilt m.E. für den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags, zumindest wenn der Grund und Boden nicht in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang an denselben Erwerber veräußert wird. Hinweis: Zur Vermeidung oder Verringerung von Restrisiken ist zu empfehlen, zwischen dem Verkauf des Gebäudes und der späteren Veräußerung des Grund und Bodens eine längere Frist (möglichst mehrere Jahre) verstreichen zu lassen, wenn der Erwerber jeweils dieselbe Person ist. Falls Verwaltung und Rechtsprechung in dieser Frage einen strengen Standpunkt einnehmen sollten, wäre es hilfreich, wenn geltend gemacht werden kann, dass für die Vorab-Veräußerung des Gebäudes außersteuerliche Gesichtspunkte mitentscheidend waren, zum Beispiel eine Finanzierungserleichterung für den Erwerber. 4. Sicherungsbedürfnis des Erwerbers und/oder Veräußerers Das Gestaltungsmodell der Veräußerung in zwei Schritten wirft in der Praxis häufig das Problem auf, dass die Beteiligten eine Sicherung hinsichtlich des in Aussicht genommenen zweiten Schritts (Verkauf des Grund und Bodens) wünschen. Der Erwerber möchte meist nicht nur Eigentümer des Gebäudes werden, sondern auch des Grund und Bodens. Der Veräußerer will sicher gehen, dass er nicht nach Verkauf des Gebäudes auf dem Grund und Boden "sitzen bleibt". Soweit die Vertragspartner genügend Vertrauen aufbringen und sich durch mündliche Vereinbarungen (moralisch) gebunden fühlen, kommt eine Einigung per Handschlag, also ohne rechtliche Bindung, in Betracht. Die Wertsteigerungen des Grund und Bodens müssten dann später nicht versteuert werden. Eine bloß mündliche Vereinbarung hätte, weil sie dem FA im Zweifel ohnehin nicht bekannt wird, auch keine Bedeutung für die Frage, ob der getrennte Verkauf von Grund und Boden und Gebäude als missbräuchlich gewertet werden könnte (vgl. oben Tz. 3). Allerdings wird diese Lösung wohl nur ausnahmsweise in Betracht kommen. Beiderseits verbindliche Vereinbarungen würden steuerlich als sofortiger Verkauf auch des Grund und Bodens gewertet. Die Wertsteigerungen des Grund und Bodens müssten also versteuert werden. Daher scheidet auch dieser Lösungsweg aus. M.E. bietet es sich daher an, Vereinbarungen zu treffen, die nur einen der Partner rechtlich binden. So könnte der Erbbauberechtigte ein bindendes Kaufangebot für den Grund und Boden abgeben. Ein nur einseitiges Angebot würde steuerlich regelmäßig nicht als Verkauf gewertet. Das steuerliche Risiko der Annahme einer missbräuchlichen Gestaltung erscheint derzeit eher gering. Auch das wirtschaftliche Risiko hält sich in Grenzen, denn der Eigentümer des belasteten Grundstücks könnte dieses in aller Regel ohnehin nicht anders als durch Verkauf an den Erbbauberechtigten verwerten. Deshalb sind in aller Regel bei dieser Lösung beide Vertragspartner ausreichend gesichert. Diese Gestaltung bedeutet zugleich, dass dem Erwerber ein Teil des Kaufpreises quasi gestundet und damit die Finanzierung des Kaufpreises erleichtert wird. Der Veräußerer andererseits muss vorerst auf diesen Teil des Kaufpreises verzichten. Als - oft nicht ausreichenden - Ersatz für eine Verzinsung erhält er die (im Rahmen des Üblichen!) vereinbarten Erbbauzinsen. Verbleibende Nachteile wird er im Regelfall wegen der erzielbaren steuerlichen Vorteile in Kauf nehmen. Allenfalls ist denkbar, dass der Kaufpreis für den Grund und Boden etwas großzügiger bemessen wird. Abzuraten ist davon, dass sich der Veräußerer von dem Erwerber des Gebäudes ein Darlehen geben lässt, weil darin eine Vorauszahlung auf den späteren Kaufpreis für den Grund und Boden gesehen werden könnte und dies die steuerliche Anerkennung der vertraglichen Vereinbarungen gefährden würde (vgl. H 169 "Veräußerung" EStH). 5. Verkauf zwecks Verlustausweis Das dargestellte Gestaltungsmodell der Veräußerung in zwei Schritten erspart dem Verkäufer häufig nicht nur die Versteuerung der Wertsteigerungen des Grund und Bodens. Gelegentlich kann er weitere steuerliche Vorteile mitnehmen, wenn bei der Veräußerung des Gebäudes ein Verlust ausgewiesen wird, zum Beispiel weil die Abschreibungen außer Ansatz bleiben (vgl. Tz. 1). Dieser Spekulationsverlust verhilft zu einer Steuerersparnis, wenn der Steuerpflichtige im selben Jahr, im Vorjahr oder in einem späteren Jahr Spekulationsgewinne ausweist, zum Beispiel aus dem Verkauf eines anderen Grundstücks oder aus Börsengeschäften. Diese Gewinne muss er dann ganz oder teilweise nicht versteuern, weil sie mit dem Spekulationsverlust aus dem Verkauf des Gebäudes verrechnet werden (§ 23 Abs. 3 S. 8 u. 9 EStG).
Hat der Steuerpflichtige bei anderen Wirtschaftsgütern Spekulationsgewinne erzielt oder ist vorauszusehen, dass in den nächsten Jahren Spekulationsgewinne anfallen, und ist gleichzeitig bei einem Grundstück ein Wertverlust eingetreten, drängt sich der Gedanke auf, diesen Wertverlust vor Ablauf der Spekulationsfrist zu realisieren, um mögliche Steuerersparnisse mitzunehmen. Betroffen sind häufig Steuerpflichtige, die nach der Wiedervereinigung Grundbesitz in den neuen Bundesländern erworben haben. In vielen Fällen ist hier auch auf längere Sicht keine Wertsteigerung gegenüber dem heutigen Wert zu erwarten. Deshalb bietet es sich an, diese Grundstücke noch vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist am freien Markt zu veräußern. Rechnet der Steuerpflichtige für die nächsten Jahre doch mit einer Werterholung seines Grundstücks oder will er es aus anderen Gründen der Familie erhalten, kann der Wertverlust durch einen Verkauf im Rahmen der Familie realisiert werden. Das Gleiche gilt, wenn Verkaufsbemühungen am Grundstücksmarkt nicht oder nicht schnell genug zum Erfolg führen. Ein Grundstücksverkauf unter Angehörigen zum Zweck der Verlustrealisierung muss m.E. grundsätzlich anerkannt werden. Eine missbräuchliche Gestaltung kann nicht angenommen werden, wenn der Verkauf nicht kurzfristig wieder rückgängig gemacht werden soll. In Einzelfällen liegt die höhere Hürde für die steuerliche Anerkennung darin, dass der Vertrag einem Fremdvergleich standhalten muss. Der "Knackpunkt" ist oft die Finanzierung des Kaufpreises durch den Erwerber. Dieser kann zwar im üblichen Umfang Hypothekendarlehen in Anspruch nehmen oder bestehende Belastungen übernehmen. Er muss aber über genügend Eigenkapital und gegebenenfalls laufendes Einkommen verfügen, um die entstehenden Belastungen tragen zu können. Die Anerkennung des Kaufvertrags ist gefährdet, wenn der Veräußerer dem Erwerber bei der Finanzierung des Kaufpreises oder bei den Zins- und Tilgungsleistungen für einen Hypothekenkredit unter die Arme greifen muss. Vorhergehende Schenkungen des Veräußerers an den späteren Erwerber, zum Beispiel den Ehegatten oder ein Kind, dürften nur dann unschädlich sein, wenn ein größerer zeitlicher Abstand, möglichst mehrere Jahre, zu dem späteren Kaufvertrag eingehalten und ein sachlicher Zusammenhang zu dem späteren Grundstücksverkauf nicht erkennbar wird. Hilfreich wäre es, wenn verständliche Gründe für die Schenkung geltend gemacht werden können, etwa unter dem Gesichtspunkt einer vorweggenommenen Erbregelung. 6. Erst vermieten, dann verkaufen Die bislang vorgestellten Gestaltungsmodelle sind mit dem Nachteil verbunden, dass eine zusätzliche Kostenbelastung entsteht, insbesondere für die Erbbaurechtsbestellung. Auch der Verkauf des gesamten Grundstücks an Angehörige verursacht Aufwand, zumindest in der Form von Notariats- und Grundbuchgebühren (Grunderwerbsteuer fällt dagegen beim Verkauf an den Ehegatten, die Eltern und Kinder nicht an; § 3 Nr. 4, 5 u. 6 GrEStG). Im Einzelfall ist es deshalb erforderlich, die erzielbaren Steuerersparnisse gegen die entstehende Kostenbelastung abzuwägen. Die zusätzliche Kostenbelastung, insbesondere der Erbbaurechtsbestellung, lässt sich vermeiden, wenn der Eigentümer mit dem vorgesehenen Erwerber, der das Grundstück selbst nutzen will, vorerst nur einen Mietvertrag abschließt und den Kaufvertrag bis zum Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist zurückstellt. Dem Sicherungsbedürfnis des Erwerbers kann der Veräußerer dadurch entgegenkommen, dass er ein bindendes (notariell beurkundetes) Verkaufsangebot abgibt, das der Erwerber allerdings erst nach Ablauf der Spekulationsfrist annehmen darf. Bei dem Veräußerer liegen Probleme dieses Modells einmal in der Liquidität, weil ein Teil seines Kapitals in dem Grundstück gebunden bleibt. Außerdem kann er nicht sicher sein, dass der vorgesehene Erwerber und Mieter nicht doch wieder abspringt, zum Beispiel weil ihm ein geeigneteres Grundstück angeboten wird. Für den Erwerber liegt oft ein gravierender Nachteil darin, dass er vorerst keine Eigenheimzulage in Anspruch nehmen kann. Dieser Gesichtspunkt gewinnt vor allem dann Bedeutung, wenn die Kinder des Erwerbers in absehbarer Zeit ihre Berufsausbildung beenden und deshalb durch das Hinausschieben des Erwerbs die Kinderzulage für einige Jahre verloren geht. Möglichen Nachteilen steht als Vorteil dieses Modells im Vergleich zu dem Verkauf in zwei Schritten vor allem die Kostenersparnis gegenüber. Gegebenenfalls muss der Veräußerer den Erwerber zu einem Teil an diesem "Gewinn" teilhaben lassen, im Zweifel in Form eines ermäßigten Kaufpreises, damit auch für diesen der spätere Erwerb interessant wird. Das optimale Vorgehen wird im Zweifel so aussehen, dass die Beteiligten ausrechnen, welche Alternative für beide gemeinsam die größeren Vorteile bietet. Der "Ertrag" der Kosten- oder Steuerersparnis sollte demjenigen zugute kommen, der im Interesse dieser günstigen Lösung Nachteile in Kauf nehmen muss. 7. Gesichtspunkt des gewerblichen Grundstückshandels Wird ein Grundstück vor Ablauf von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert, muss man immer auch den Gesichtspunkt des gewerblichen Grundstückshandels im Auge behalten. In ungünstigen Fällen kann ein vorgezogener Verkauf des Grundstücks bzw. nur des Gebäudes dazu führen, dass unter Einbeziehen weiterer Grundstücksgeschäfte (oder nur für diesen einen Verkauf) ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird. Von einem geplanten Verkauf ist regelmäßig dann Abstand zu nehmen, wenn davon die Steuerpflicht anderer, bereits realisierter Grundstücksgeschäfte abhängt. Dabei gilt auch der alleinige Verkauf des Gebäudes oder des Grund und Bodens als "Zählobjekt" (vgl. BMF 9.7.01, BStBl I, 512, Rz. 9). 8. Besonderheiten bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Der Spekulationsgewinn bleibt steuerfrei, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Diese Ausnahmevorschrift kann in einzelnen Fällen helfen, die Versteuerung eines Spekulationsgewinns zu vermeiden. 8.1 Vorherige Vermietung Hat der Steuerpflichtige die Wohnung bislang vermietet, ist es denkbar, dass er die Wohnung im Anschluss an die Vermietung in dem nötigen zeitlichen Rahmen selbst nutzt, um sie anschließend steuerfrei veräußern zu können. Dabei genügt auch eine Nutzung als Ferienwohnung oder etwa als Zweitwohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung (BMF 5.10.00, BStBl I, 1383, Tz. 22). Die Wohnung darf allerdings ausschließlich vom Steuerpflichtigen genutzt werden. Gemischt genutzte Ferienwohnungen, die nur zeitweise vom Eigentümer genutzt, daneben aber auch vermietet werden, fallen nicht unter die Befreiungsregelung. Anders als bei der Eigenheimzulage wird auch nicht jede unentgeltliche Überlassung an Angehörige der Selbstnutzung gleichgestellt. Nach Verwaltungsauffassung gilt das vielmehr nur für die Überlassung an ein Kind, solange der Steuerpflichtige Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hat (BMF 5.10.00, a.a.O., Tz. 23). Interessant kann diese Regelung insbesondere bei Studienwohnungen werden, die der Steuerpflichtige einem Kind während des Studiums zur Verfügung stellt. Der Zeitraum der Selbstnutzung bzw. der unentgeltlichen Überlassung an ein Kind muss nicht drei volle Kalenderjahre umfassen. In günstigen Fällen kann ein Zeitraum von 14 Monaten oder sogar weniger ausreichen. Im ersten und im letzten Jahr (dem Jahr der Veräußerung) genügt nach Auffassung der Verwaltung eine kurzfristige Nutzung durch den Eigentümer (BMF 5.10.00, a.a.O., Tz. 25).
8.2 Selbstnutzung seit Erwerb oder Fertigstellung Hat der Steuerpflichtige die Wohnung nicht vermietet, sondern sie sofort im Anschluss an den Erwerb oder die Fertigstellung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, verlangt das Gesetz keine Mindestdauer der Selbstnutzung für die Befreiung eines eventuellen Spekulationsgewinns. Es genügt vielmehr, dass das Wirtschaftsgut im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Nach Auffassung der Verwaltung sind Leerstandszeiten zwischen Anschaffung und Fertigstellung einerseits und dem Ende der Selbstnutzung und der Veräußerung andererseits unschädlich. Dabei muss im erstgenannten Fall die Absicht der Selbstnutzung, im zweitgenannten Fall die Absicht der Veräußerung nachgewiesen werden (BMF 5.10.00, a.a.O., Tz. 25). Ungeklärt ist bisher, welche Dauer die Selbstnutzung erreichen muss, damit die Gestaltung nicht unter dem Gesichtspunkt des Missbrauchs ihre steuerliche Zielsetzung verfehlt.
8.3 Verkauf an den Ehegatten Wird die selbst genutzte Wohnung oder ein Miteigentumsanteil auf den Ehegatten übertragen, beispielsweise im Zuge von Scheidungsvereinbarungen, muss immer geprüft werden, ob ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn entstehen kann. Als erstes ist zu prüfen, ob ein Spekulationsgeschäft infolge der Selbstnutzung der Wohnung ausscheidet, die meist mit der Anschaffung oder der Fertigstellung begonnen hat. Verlässt ein Ehegatte die gemeinsame Wohnung erst bei Übertragung seiner Grundstückshälfte, kann hinsichtlich der Wohnräume kein Spekulationsgeschäft angenommen werden. Anders kann es aussehen, wenn er bereits längere Zeit vor der Übertragung auszieht. Würde er seinen Miteigentumsanteil entgeltlich an den anderen Ehegatten vermieten, würde damit die befreiende Wirkung der früheren Selbstnutzung hinfällig. Der Verkauf könnte zu einem Spekulationsgewinn führen. Fraglich erscheint die Beurteilung, wenn ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil dem anderen unentgeltlich zur Nutzung überlässt. Darin muss wohl eine "schädliche" Fremdnutzung gesehen werden, weil nur die unentgeltliche Überlassung an ein Kind der Selbstnutzung gleichgestellt wird. Außerdem kann man Zweifel hegen, ob eine Überlassung zur Erfüllung gesetzlicher Unterhaltspflichten als unentgeltlich zu werten ist. Diese Zweifel werden durch die BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 12.4.00, BStBl II 02, 130) hervorgerufen, die bei unentgeltlicher Überlassung der Wohnung den Mietwert zu den Sonderausgaben im Sinne des Realsplittings rechnet. Rechtslogisch setzt diese Beurteilung eigentlich voraus, dass die Überlassung als entgeltlich und nicht als unentgeltlich gewertet wird. Diese Frage muss im Augenblick aber als ungeklärt angesehen werden. Selbst wenn ein Spekulationsgeschäft anzunehmen ist, wird daraus hinsichtlich der Wohnräume häufig keine oder nur eine geringe Steuerbelastung erwachsen. Der Grund liegt darin, dass bei der Berechnung des Spekulationsgewinns für die Zeit der Selbstnutzung weder fiktive Abschreibungen noch die Grundförderung nach § 10e EStG oder die Eigenheimzulage angesetzt werden. Sollte der Grund und Boden im Wert gestiegen sein, kann man auch in diesen Fällen an eine isolierte Übertragung des Miteigentumsanteils am Gebäude mit Hilfe einer Erbbaurechts- bestellung denken. Probleme treten auf, wenn das Gebäude neben der selbst genutzten Wohnung noch andere Räume enthält, etwa ein gewerbliches Büro oder eine freiberufliche Praxis. Dasselbe gilt auch für ein häusliches Arbeitszimmer, selbst wenn die Aufwendungen steuerlich nur teilweise oder gar nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden konnten. In ungünstigen Fällen muss der Steuerpflichtige abwägen, ob die Belastung eines eventuellen Entnahme- bzw. Spekulationsgewinns schwerer wiegt als die andernfalls entstehenden Nachteile. Im Fall von Miteigentum liegen diese Nachteile in dem bestehen bleibenden Objektverbrauch für den die Wohnung verlassenden Ehegatten, der damit u.U. auf eine mögliche Eigenheimzulage für ein anderes Objekt verzichten muss. Steht die Übertragung des Alleineigentums an der Wohnung in Frage, kann es sich bei ausreichendem Einvernehmen unter den (ehemaligen) Ehegatten anbieten, vor dem Verkauf die zehnjährige Spekulationsfrist abzuwarten. 9. Hinweis auf anhängiges Verfahren Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt; bis einschließlich 1998 betrug dieser Zeitraum lediglich zwei Jahre. Der BFH hat mit Beschluss vom 16.12.03 das BVerfG angerufen, weil nach seiner Auffassung die ab 1999 geltende Neuregelung mit dem Grundgesetz insoweit unvereinbar ist, als danach auch private Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach dem 31.12.98 erfasst werden, bei denen die zuvor geltende Spekulationsfrist von zwei Jahren bereits abgelaufen war (BFH 16.12.03, IX R 46/02, Abruf-Nr. 040341, vgl. GStB 04, 77). Sollte das BVerfG im Sinne des BFH entscheiden, wären natürlich viele Fälle gar nicht von der Spekulationsbesteuerung bedroht. Bei heute anstehenden Steuergestaltungen wird man sich aber auf eine - vielleicht erst in zwei oder drei Jahren zu erwartende - Entscheidung des BVerfG nicht verlassen können. | ||||||||||||||||
| Quelle: Gestaltende Steuerberatung - Ausgabe 06/2004, Seite 218 |
Quelle: Ausgabe 06 / 2004 | Seite 218 | ID 103935
