01.06.2007 | Umsatzsteuer

Vorsteuerabzug bei der Erschließung von Gewerbeflächen durch private Gesellschaften

von Georg Nieskoven, Troisdorf

Aus den Kosten zur Erschließung neuer Bebauungsflächen ist den Kommunen ein Vorsteuerabzug nicht möglich, da sie insofern nicht unternehmerisch, sondern hoheitlich tätig werden. Häufig übertragen die Gemeinden diese öffentlich-rechtliche Aufgabe allerdings auf privatrechtliche Unternehmen, was die Frage nach dem Vorsteuerabzug aus den regelmäßig erheblichen Erschließungsaufwendungen dieser Unternehmen aufwirft. Ende 2005 hatte der BFH einer solchen Erschließungsgesellschaft den Vorsteuerabzug aus den Erschließungskosten versagt, soweit diese Eingangsleistungen vorrangig nicht dem Verkauf der erschlossenen Baugrundstücke, sondern der umsatzsteuerfreien Rückübereignung der Verkehrsflächen an die Gemeinde zuzuordnen seien. Damit ist die Diskussion jedoch nicht beendet, denn der BFH hat jüngst in einer Entscheidung aufgezeigt, dass bei anderen Konstellationen ein Vorsteuerabzug durchaus denkbar ist (BFH 9.11.06, V R 9/04). Dazu mehr im folgenden Musterfall: 

1. Sachverhalt

Die Gemeinde G plant die Erschließung eines neuen Gewerbegebiets. Abweichend von der nach § 123 BauGB grundsätzlich den Kommunen obliegenden Erschließungspflicht hat G die Erschließung mit Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 124 Abs. 1 BauGB auf die E-GmbH (E) übertragen. Danach hat E das Areal entsprechend dem Bebauungsplan zu erschließen. Im Gegenzug verpflichtet sich die G, die ihr zur Erschließung in Aussicht gestellten öffentlichen Zuschüsse an E weiterzuleiten. Nach Maßgabe eines weiteren Vertrages erwirbt E von der Gemeinde den zu erschließenden Grundbesitz zum Festpreis. Nach dem Geschäftsbesorgungsvertrag hat E nach der Erschließung die mit öffentlichen Erschließungsanlagen versehenen Flächen (Straßen, Wege, Plätze etc.) zu einem vorab festgelegten Preis an die G zurückzuübereignen. Die erschlossenen Neubauflächen veräußerte E nach Parzellierung an gewerbliche Investoren unter Option zur Umsatzsteuerpflicht. 

2. Lösung

2.1 Problemstellung

Wird die Erschließung von Bebauungsflächen auf einen privaten Erschließungsträger (ET) nach § 124 BauGB übertragen, so fließen die vom ET verausgabten Erschließungsaufwendungen gedanklich in zwei unterschiedliche Umsatzarten ein: 

a)Einerseits führen die Erschließungsmaßnahmen zu massiven Wertsteigerungen der vormals unerschlossenen Flächen. Veräußert der ET die erschlossenen Parzellen umsatzsteuerpflichtig (typischerweise bei Gewerbeflächen) an den Grundstücksinvestor, so setzt sich die der Umsatzsteuer unterliegende Wertsteigerung des Grundstücks kalkulatorisch aus den Erschließungskosten und dem Gewinnaufschlag des ET zusammen. Die vorsteuerbelasteten Erschließungsaufwendungen werden mithin zum Kostenbestandteil der umsatzsteuerpflichtigen Grundstücksveräußerung, was eine Vorsteuerzuordnung und mithin die Vorsteuerabzugsberechtigung aus den Erschließungskosten für den ET nahe legt.

b)Andererseits wird die an der Erschließung interessierte Kommune aus öffentlich-rechtlichem Interesse auf der Rückübertragung der mit Erschließungseinrichtungen bebauten Verkehrsflächen bestehen. Eine solche Grundstücksrückveräußerung bleibt nach § 4 Nr. 9a UStG zwingend umsatzsteuerfrei. Denn eine Option zur Umsatzsteuerpflicht bleibt dem ET verwehrt, da die Kommune diese Flächen nicht als Unternehmerin für ihr Unternehmen erwirbt. Die in die Erschließungseinrichtungen eingeflossenen Gegenstände und Dienstleistungen (Straßenbau- und Pflasterungsarbeiten, Aufwendungen für Straßenbeleuchtung und das Anlegen von Grünflächen etc.) gehen jedoch ausschließlich in jene Flächen ein, die von ET später an die Kommune umsatzsteuerfrei rückübertragen werden.