01.10.2007 | Vermietung

Gestaltungspotenzial bei anschaffungsnahen Herstellungskosten nutzen

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

Erwirbt ein Steuerpflichtiger eine gebrauchte Mietimmobilie, werden häufig Instandsetzungsarbeiten erforderlich sein, um das Gebäude in den Zustand zu versetzen, der den Vorstellungen des Erwerbers an ein vermietbares Objekt entspricht. Obwohl derartiger Instandsetzungsaufwand für sich betrachtet meist zu sofort abziehbaren Werbungskosten führt, ist bei zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb die Regelung des anschaffungsnahen Aufwands zu beachten. Allerdings bestehen auch hier durchaus steuersparende Gestaltungsmöglichkeiten, auf die nachfolgend eingegangen wird. 

1. Aktuelle Rechtslage

Mit dem Steueränderungsgesetz 2003 hat der Gesetzgeber auf die Änderung der Rechtsprechung des BFH reagiert, der mit Urteilen vom 12.9.01 (BStBl II 03, 569, 574) seine vormalige Rechtsprechung zum anschaffungsnahen Aufwand aufgegeben hatte. Die bisherige auf Richterrecht fußende Behandlung des anschaffungsnahen Aufwands ist seitdem in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gesetzlich normiert. Der Erwerber einer Immobilie muss daher bei Investitionen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb damit rechnen, dass die Finanzverwaltung seinen Instandsetzungsaufwand lediglich im Wege der AfA berücksichtigt.  

1.1 Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 v.H. der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Unter diese Regelung fallen alle Investitionen, die der Steuerpflichtige nach Erwerb des Gebäudes zur Hebung des Standards tätigt, aber auch solche, die zur Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit des Gebäudes führen (z.B. Reparatur einer defekten Heizung). Gesetzlich ausdrücklich ausgenommen sind lediglich Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen sowie Aufwendungen für Erweiterungen oder wesentliche Verbesserungen, die schon nach § 255 Abs. 2 S. 1 HGB zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen (siehe hierzu im Einzelnen BMF 18.7.03, BStBl I, 386), und zwar unabhängig vom Dreijahreszeitraum und vom Überschreiten der 15-v.H.-Grenze. 

1.2 Die 15 v.H.- Grenze

Die Instandhaltungsaufwendungen werden nur dann in anschaffungsnahen Herstellungsaufwand umqualifiziert, wenn sie netto (ohne Umsatzsteuer) 15 v.H. der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen.