31.07.2023 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Erwerb einer Immobilie zu Vermietungszwecken: steuerlicher Praxisleitfaden von A bis Z ‒ Teil 1!

von Dipl.-Finw. StB Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Beim Erwerb einer Immobilie, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden soll, gilt es, zahlreiche steuerrechtliche Vorschriften zu beachten, die zum Teil erhebliches Gestaltungspotenzial beinhalten, das der Erwerber zur Minderung seiner Steuerlast nutzen sollte. Die nachfolgende Checkliste gibt einen Überblick über die wesentlichen Beratungsschwerpunkte, die man im Gespräch mit dem Mandanten zur Steuerminimierung abklopfen sollte. |

1. Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die Abschreibung des Gebäudes beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und erfolgt nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG mit 2 % (bei Fertigstellung nach dem 31.12.1924 2,5 %, bei Fertigstellung nach dem 31.12.22 Erhöhung durch das JStG 2022 auf 3 %) im Anschaffungsjahr ‒ zeitanteilig ab dem Monat der Anschaffung. Bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als der von § 7 Abs. 4 S. 1 EStG unterstellten 40- bzw. 50-jährigen Nutzungsdauer ist eine schnellere Abschreibung nach wie vor möglich (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Dabei kann sich der Steuerpflichtige zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann. Hierzu bedarf es allerdings keiner Vorlage eines Bausubstanzgutachtens (BFH 28.7.21, IX R 25/19).

Das FG Münster hat jüngst klargestellt, dass auch Wertgutachten, in denen die Restnutzungsdauer von Mietobjekten nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet werden, der Ermittlung der verkürzten AfA zugrunde gelegt werden können (FG Münster 14.2.23, 1 K 3840/19 F, Abruf-Nr. 234247 und 1 K 3841/19 F, Abruf-Nr. 234248). Kurz vor den Urteilsverkündungen ist allerdings ein recht fiskalisches BMF-Schreiben zu dem Themenkomplex ergangen, das man hier ebenfalls im Blick haben sollte (BMF 22.2.23, IV C 3 - S 2196/22/10006 :005). Das BMF-Schreiben spricht in diesem Zusammenhang einige Aspekte an, die man in diesem Zusammenhang kennen sollte: