30.04.2009 | Vermietung und Verpachtung

Ortsübliche Miete bei verbilligter Vermietung: Argumente für den Streit mit dem Finanzamt

von Michael Stein, Jena

Bei verbilligter Wohnraumvermietung ergeben sich regelmäßig Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung, wenn die ortsübliche Miete nicht ohne Weiteres ermittelt werden kann, weil z.B. kein Mietspiegel existiert. Dieser Beitrag vermittelt einen Überblick über die möglichen Ermittlungsmethoden und gibt Hinweise für den Umgang mit der Finanzverwaltung im Rahmen der Abwehrberatung.  

1. Die Ausgangslage

Nach § 21 Abs. 2 EStG sind die Werbungskosten anteilig zu kürzen, wenn die Miete unter 56 % der ortsüblichen Miete liegt. Der BFH hat diese Grenze aber im Ergebnis auf 75 % angehoben (BFH 5.11.02, IX R 48/01, BStBl II 03, 646). Ab dem Veranlagungszeitraum 2004 wendet die Verwaltung diese Aufteilungs-Rechtsprechung an (BMF 8.10.04, IV C 3 - S 2253 - 91/04,­ BStBl I­­ 04, 933, RdNr. 41; siehe auch Kratzsch, GStB 05, 380). Der BFH hatte die bisherigen Regelungen zur verbilligten Vermietung dadurch deutlich verschärft und zugleich verkompliziert:  

Bei Mieten unter 56 % der ortsüblichen Marktmiete sind die Werbungskosten nur anteilig abzugsfähig. Bei Mieten von mindestens 56 % und weniger als 75 % muss der Steuerpflichtige die Einkunftserzielungsabsicht nachweisen; ein Teil der Werbungskosten (soweit entgeltlich vermietet) wird aber immer anerkannt. Bei Mieten von mindestens 75 % ist der volle Werbungskostenabzug gesichert.  

2. Feststellungslast des Steuerpflichtigen

Von einer - die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht mit etwaiger Aufteilungsfolge auslösenden - verbilligten Vermietung kann jedoch nur ausgegangen werden, wenn die vereinbarte Miete tatsächlich von der ortsüblichen Miete abweicht. Zur Frage der Feststellungslast hinsichtlich der Verbilligung werden verschiedene Auffassungen vertreten:  

• Zum einen wird vom IX. Senat des BFH vorgebracht, die Feststellungslast liege beim Finanzamt bzw. beim Finanzgericht. Wolle das Finanzamt/Finanzgericht von einer erheblichen Mietverbilligung ausgehen, müsse es - zur Beweissicherung und um daraus Rechtsfolgen ziehen zu dürfen - die Ermäßigung des Mietzinses z.B. anhand von Mietspiegeln oder Mietwertgutachten überzeugend darlegen (vgl. BFH 17.12.02, IX R 18/00, BFH/NV 03, 749). In einem Fall hat der BFH die Sache beispielsweise an das FG zur Feststellung des Verbilligungsgrades zurückverwiesen (BFH 5.11.02, IX R 32/02, BFH/NV 03, 599).