01.08.2005 | Vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft

Endgültiges Aus für den „Zweithandel“ bei geschlossenen Immobilienfonds?

von Dipl.-Finw. Klaus Wierschem, Niederkassel und Dipl.-Finw. Ansgar Behlau, Köln

Wer mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds nur kurzfristige Steuervergünstigungen kassieren und die Beteiligung schon nach ein oder zwei Jahren wieder verkaufen will, riskiert – zumindest steuerlich – eine Pleite. Neben dem Problem der fehlenden Einkunftserzielungsabsicht droht weiteres Ungemach durch die jüngste finanzgerichtliche Rechtsprechung. Danach sollen beim Erwerb eines solchen Gesellschaftsanteils an einer vermögensverwaltenden KG in Höhe des übernommenen und in diesen Fällen regelmäßig negativen Kapitalkontos keine Anschaffungskosten gegeben sein. Dies würde das „Aus“ für den so genannten Zweithandel bedeuten und Anlegern und der gesamten Branche einen schweren Schlag versetzen. Der folgende Beitrag zeigt die steuerlichen Konsequenzen auf, die sich für Veräußerer und Erwerber aus dem Verkauf der Beteiligung an einer vermögensverwaltenden KG ergeben können und nimmt kritisch zur Auffassung der Finanzverwaltung und des FG Berlin Stellung. 

1. Einkunftserzielungsabsicht auf Ebene der Gesellschaft

Bei Personengesellschaften ist über die Einkunftserzielungsabsicht zunächst stets auf der Ebene der Gesellschaft zu befinden. Dabei sind die verschiedenen Tätigkeitsbereiche der Gesellschaft gesondert zu betrachten. Die Prüfung erfolgt für jede Einkunftsart getrennt, wobei Sonderbetriebsausgaben bzw. Sonderwerbungskosten der Gesellschafter einzubeziehen sind.  

Der Beweis des ersten Anscheins spricht bei geschlossenen Immobilienfonds für eine Einkunftserzielungsabsicht. Streben die Beteiligten jedoch nach der rechtlichen Gestaltung und der tatsächlichen Durchführung keine auf Dauer angelegte Investition, sondern hauptsächlich Steuervorteile an, geht die Sache meist negativ aus. Die Rechtsprechung hat zwischenzeitlich eine ganze Reihe von Gründen aufgezeigt, die im Zweifel gegen eine Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Problematisch sind insbesondere die zeitlich befristete Vermietung und die Vermietung von (insbesondere zeitweilig selbstgenutzten) Ferienwohnungen; auch die Absenkung des Überschussprognosezeitraums auf nur noch 30 Jahre macht es Investoren insoweit nicht leichter. 

Die Finanzverwaltung hat sich zwischenzeitlich dieser verschärften BFH-Rechtsprechung angepasst. Vor dem Kauf einer Beteiligung sollte der Anleger daher in einem ersten Schritt die Einkunftserzielungsabsicht auf Ebene der Gesellschaft prüfen. Insoweit wird auf das BMF-Schreiben vom 8.10.04 (BStBl I, 933) zu Einkünften bei Vermietung und Verpachtung verwiesen. Die geänderte Rechtsauffassung gilt allerdings erst für Immobilienfonds, deren Außenvertrieb nach dem 8.10.04 begonnen hat (vgl. Rz. 41 des BMF-Schreibens, a.a.O.). 

2. Einkunftserzielungsabsicht auf Ebene des Gesellschafters