21.10.2015 · Fachbeitrag · Beratungsschwerpunkte bei Vermietungseinkünften

Verbilligte Vermietung und Zuwendungsnießbrauch als beliebte Gestaltungsmodelle mit Angehörigen

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Gestaltungsmodelle mit nahen Angehörigen spielen bei Vermietungseinkünften naturgemäß eine wichtige Rolle. Steuersparend kann hier eine verbilligte Vermietung an Angehörige sein, die trotz verminderter Einnahmen zum ungekürzten Werbungskostenabzug berechtigt. Gerne werden in der Praxis auch Einkünfte auf geringverdienende Familienmitglieder verlagert, indem der Nießbrauch an einem Mietobjekt eingeräumt wird. Allerdings ist hier höchste Vorsicht geboten, sowohl hinsichtlich der erforderlichen Formalien als auch hinsichtlich der vertraglichen Ausgestaltung des Nießbrauchs. |

1. Steuersparmodell „Verbilligte Vermietung“

Nach § 21 Abs. 2 EStG ist bei einer vereinbarten Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete nur ein anteiliger Werbungskostenabzug möglich. Beträgt das Entgelt jedoch mindestens 66 %, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Werbungskosten können dann ungekürzt abgezogen werden. In beiden Fällen (Vermietung unter oder zu mindestens 66 %) ist das FA nicht berechtigt, die Einkünfteerzielung mittels (ggf. nicht bestehender) Überschussprognose infrage zu stellen, d.h. die Einkunftserzielungsabsicht wird generell unterstellt. Wer sich dieser Vermietungsform bedient, sollte jedoch einige „Fußangeln“ beachten, um nicht im Nachhinein böse Überraschungen zu erleben.

1.1 Vermietung zu Wohnzwecken

§ 21 Abs. 2 EStG kommt nur zur Anwendung bei verbilligter Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Erfolgt die verbilligte Überlassung z.B. zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken, ist bei Vermietung unterhalb der ortsüblich erzielbaren Miete auch nur ein entsprechend anteiliger Werbungskostenabzug möglich. Im Bereich der Gewinneinkünfte findet § 21 Abs. 2 EStG ebenfalls keine Anwendung (BFH 29.4.99, IV R 49/97, BStBl II 99, 652).