15.09.2015 · Fachbeitrag · Beratungsschwerpunkte bei Vermietungseinkünften

Vorweggenommene Erbfolge bei V+V: „Steuerfallen“ und Gestaltungsmöglichkeiten

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Vermietungseinkünfte spielen in der Besteuerungspraxis aufgrund der Vielzahl vermieteter Objekte eine sehr bedeutende Rolle. Streitpotenzial mit der Finanzverwaltung ergibt sich insbesondere dann, wenn eine vermietete Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf einen nahen Angehörigen übertragen werden soll und der Übertragende „seinen Lebensabend“ z.B. durch Vorbehalt eines Nießbrauchs oder durch wiederkehrende Leistungen absichern will. Nachfolgend wird ausführlich auf Gestaltungspotenzial, aber auch auf mögliche „Steuerfallen“ eingegangen. |

1. Vermögensübertragung auf nahe Angehörige

Die unentgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung von Immobilien ist insbesondere zwischen nahen Angehörigen ein gängiger Weg, um die Erbfolge schon zu Lebzeiten zu regeln. Für den Übertragenden hat die unentgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung eines Grundstücks des Privatvermögens zur Folge, dass seine einkunftsrelevante Nutzung endet und damit nach der Übertragung auch keine (positiven oder negativen) Einkünfte mehr zu versteuern sind. Allerdings kann bei teilentgeltlicher Übertragung ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG anfallen.

PRAXISHINWEIS | Ist eine teilentgeltliche Übertragung geplant und die 10-Jahresfrist des § 23 EStG noch nicht abgelaufen, sollte vor Vertragsabschluss unbedingt überprüft werden, ob die Anwendung der Vorschrift ggf. ausgeschlossen ist (z.B. aufgrund vorheriger Nutzung zu eigenen Wohnzwecken) oder ob das zu vereinbarende Teilentgelt die anteiligen (um die AfA geminderten) Anschaffungskosten überhaupt erreicht. Ansonsten sollte der Ablauf der 10-Jahresfrist abgewartet bzw. die sonst ausgelöste Steuer mit in die Planung einbezogen werden.