30.06.2020 · Fachbeitrag · Grundbesitz

Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH als Gestaltungsinstrument

von StB Dipl.-Bw. Thomas Seiler, Bornheim

| Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH steht bislang nicht allzu sehr als Gestaltungsinstrument im Fokus. Dabei kann sie gegenüber der privaten Grundstücksverwaltung jedenfalls dann punkten, wenn die Gewinne langfristig thesauriert werden sollen und zudem die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG gesichert werden kann. Doch die Hürden für dieses steuerliche Privileg werden von der Rechtsprechung immer höher gelegt. Mit der entsprechenden Gestaltung kann aber meist gewährleistet werden, dass diese Hürde gerissen wird. |

1. Ausgangssituation

Im Privatvermögen gehaltener Grundbesitz kann außerhalb der 10-Jahresfrist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG bekanntlich einkommensteuerfrei veräußert werden. Veräußerungsverluste sind gemäß § 23 Abs. 3 S. 7 und 8 EStG nur innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung innerhalb der sonstigen Einkünfte verrechenbar, können im Anschluss jedoch nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Demgegenüber unterliegen Kapitalgesellschaften, also auch eine GmbH, gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG der unbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht. Der von einer GmbH gehaltene Grundbesitz stellt daher stets in vollem Umfang steuerliches Betriebsvermögen dar.

MERKE | Eine außerbetriebliche Sphäre der GmbH existiert nicht (vgl. BFH 4.12.96, I R 54/95). Im Falle einer Veräußerung des von der GmbH gehaltenen Grundbesitzes unterliegt der Gewinn demnach der Körperschaftsteuer ‒ und grundsätzlich auch der Gewerbesteuer; dies gilt auch hinsichtlich der eingetretenen Wertsteigerungen seit Anschaffung. Ebenso werden auch bei Veräußerung von Anteilen einer grundbesitzenden GmbH und bei der Liquidation einer Grundstücksverwaltungs-GmbH die gebildeten stillen Reserven gemäß § 17 EStG besteuert, wenn auch „nur“ nach dem sog. Teileinkünfteverfahren.