19.01.2015 · Fachbeitrag · Immobilien

Anschaffungsnaher Aufwand: Gebäudebezogene oder wirtschaftsgutbezogene Betrachtungsweise?

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Steuerpflichtige, die eine gebrauchte Immobilie erwerben und sodann vermieten oder auch für eigenbetriebliche Zwecke nutzen, müssen hinsichtlich ihrer nach dem Erwerb getätigten Investitionen die Regelung des anschaffungsnahen Aufwands beachten. Denn davon hängt ab, ob die Aufwendungen sofort abziehbar sind oder sich lediglich im Wege der AfA auswirken. Allerdings ist durchaus umstritten, ob bei dieser wichtigen Abgrenzungsfrage auf das gesamte Gebäude oder den jeweils betroffenen Gebäudeteil abzustellen ist. |

1. Problemstellung

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes tätigt, führen zu Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Nettoaufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Von dieser Regelung nicht betroffen sind Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen.

Problematisch wird diese Prüfung immer dann, wenn Gebäudeteile unterschiedlich genutzt werden und das Gebäude daher aus mehreren selbstständigen Wirtschaftsgütern besteht. Aus dem Wortlaut des Gesetzes, das von Herstellungskosten eines „Gebäudes“ spricht, könnte auf eine gebäudebezogene Betrachtungsweise geschlossen werden. Dieser Auffassung ist auch die Finanzverwaltung, die sich auf eine Entscheidung des BFH zum Begriff des anschaffungsnahen Aufwands vor Einführung von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bezieht. Danach ist für die Frage der Höhe des anschaffungsnahen Aufwands auf das Gebäude insgesamt abzustellen, da beim Erwerb des bebauten Grundstücks ein einheitliches Wirtschaftsgut vorliegt (BFH 30.7.91, IX R 59/89, BStBl II 92, 940).