· Fachbeitrag · Immobilien
Gestaltungsmöglichkeiten bei Selbstnutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken
von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg
| Wer ein erworbenes oder errichtetes Einfamilienhaus zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kann nach dem Wegfall der Eigenheimzulage in aller Regel keine staatliche Förderung erwarten. Insbesondere steuerlich hat der Selbstnutzer keinerlei Abzugsmöglichkeiten, da die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht zu Einkünften führt und damit auch keinen Werbungskostenabzug eröffnet. Gleichwohl sind im Familienverbund steuergünstige Gestaltungen denkbar. So könnte die Immobilie auch von einem nahen Angehörigen angeschafft und von diesem anschließend angemietet werden - was steuerlich sehr lohnenswert sein kann. |
1. Ausgangsfall Selbstnutzung
A ist 30 Jahre, verheiratet und hat zwei Kinder. Er erwirbt zum 1.10.12 ein Einfamilienhaus für insgesamt 400.000 EUR (hiervon entfallen 80.000 EUR auf den Grund und Boden), das er nach einigen Instandsetzungsmaßnahmen (Kosten: 20.000 EUR) am 2.1.13 mit seiner Familie bezieht. Zur Finanzierung des Kaufpreises hat A ein Darlehen über 300.000 EUR mit einem jährlichen Zinssatz von 5 % aufgenommen. Das Darlehen wird zum 1.10.12 nach Abzug eines Disagios mit 285.000 EUR ausgezahlt. Würde A das Objekt vermieten, läge der ortsübliche Warmmietpreis bei 1.500 EUR monatlich. Die laufenden Kosten einschließlich kleinerer Instandsetzungsaufwendungen belaufen sich auf jährlich 3.000 EUR.
Steuerfolgen ergeben sich aus dem Erwerb und der nachfolgenden Selbstnutzung durch A keine, insbesondere bleibt ihm der einkommensteuerliche Abzug jeglicher Aufwendungen verwehrt. Diese fallen jedoch in nicht unbeträchtlicher Höhe an:
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In 2012: | |
Disagio: | 15.000 EUR |
Zinsen: | 3.750 EUR |
Instandsetzung: | 20.000 EUR |
AfA (320.000 EUR x 2 % x 3/12) | 1.600 EUR |
40.350 EUR | |
In 2013 und den Folgejahren jeweils: | |
Zinsen: | 15.000 EUR |
laufende Kosten: | 3.000 EUR |
AfA (320.000 EUR x 2 %) | 6.400 EUR |
24.400 EUR | |
Hinweis | Lediglich die anlässlich der Instandsetzungsarbeiten angefallenen Lohnkosten wären nach § 35a Abs. 3 EStG als Handwerkerleistungen berücksichtigungsfähig.
2. Gestaltungsalternative: Anschaffung des Objekts durch einen nahen Angehörigen
Die einkommensteuerliche Betrachtungsweise ändert sich grundlegend, wenn nicht A das Grundstück erwirbt, sondern eine ihm nahestehende Person, beispielsweise sein Vater B. Dieser soll 55 Jahre alt sein und als gut verdienender Freiberufler einem Durchschnittssteuersatz von 40 % unterliegen. B erwirbt nun die Immobilie zu den bereits erwähnten Konditionen und vermietet das Objekt ab 2.1.13 ohne zeitliche Beschränkung an seinen Sohn A. Dabei macht er sich die Regelung in § 21 Abs. 2 S. 2 EStG zunutze, indem er mit A eine Warmmiete von 1.050 EUR monatlich vereinbart, die 70 % der ortsüblichen Warmmiete ausmacht, wodurch die Vermietung insgesamt als entgeltlich gilt.
Das gewünschte Ergebnis: B kann nunmehr, da er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, sämtliche, in diesem Zusammenhang angefallene Aufwendungen als Werbungskosten abziehen. Dies führt bei ihm zu einer deutlichen Einkommensteuerersparnis:
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2012: | |
40.350 EUR x 40 % | 16.140 EUR |
Ab 2013: | |
Einnahmen: 1050 EUR x 12 | 12.600 EUR |
./. Zinsen | 15.000 EUR |
./. AfA | 6.400 EUR |
./. Laufende Kosten | 3.000 EUR |
./. 11.800 EUR | |
Steuerersparnis jährlich (40 %): | 4.720 EUR |
Die konkrete Ersparnis im „Familienverbund“ liegt auf der Hand:
- Erwirbt A das Objekt, ist er mit jährlichen Kosten von 18.000 EUR (Zinsen und laufende Aufwendungen) belastet und hat keine Möglichkeit, AfA geltend zu machen. Außerdem kann er die vor Beginn der Selbstnutzung angefallenen Aufwendungen nicht abziehen.
- Erwirbt B das Objekt, ist A nur mit einer Miete von jährlich 12.600 EUR belastet. Bei B beträgt die Belastung (12.600 EUR ./. 15.000 EUR ./. 3.000 EUR + Steuerersparnis 4.720 EUR =) 680 EUR. Außerdem kann er die vorweg angefallenen Aufwendungen in 2012 in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen.
3. Schenkungsteuerliche Aspekte
Vermindert sich bei B die Steuerbelastung - z.B. weil er mit 65 Jahren aus dem Berufsleben ausscheidet - könnte B die Immobilie auf A übertragen, ohne Gefahr zu laufen, hiermit schenkungsteuerpflichtig zu werden. Denn der Freibetrag nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG beträgt 400.000 EUR. Außerdem wären eventuell noch vorhandene Darlehensschulden mindernd zu berücksichtigen (§ 10 Abs. 1 ErbStG).
4. Gestaltungsrisiken
Die vorstehend geschilderte Gestaltung betrifft nahe Angehörige und unterliegt damit naturgemäß der kritischen Überprüfung durch die Finanzverwaltung. Nahe Angehörige können steuerwirksame vertragliche Vereinbarungen eingehen, sofern sie ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden und darüber hinaus dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Dies betrifft nicht nur das Mietverhältnis, sondern auch und vor allem den Grundstückserwerb.
MERKE | Die Anforderungen der Rechtsprechung an die steuerliche Anerkennung von Angehörigenverträgen entwickeln sich ständig weiter. Daher sind die Verträge fortlaufend an die neuen Entwicklungen anzupassen. Denn für das Vorhandensein eines steuerrechtlich anzuerkennenden Angehörigen-Mietvertrags trägt der Steuerpflichtige die volle Darlegungs- und Beweislast (siehe grundlegend Günther in GStB 12, 297). |
In unserem Fall ist insbesondere zu beachten, dass B nur als Vermieter im Sinne von § 21 Abs. 1 EStG auftreten kann, wenn ihm (als Eigentümer) die entsprechende Nutzungsbefugnis zusteht. Dies wäre z.B. nicht der Fall, wenn die Vertragsparteien eine Vereinbarung treffen, dass der Erwerb des Grundstücks durch B und die nachfolgende Vermietung an A nur „pro forma“ (aus Steuerersparnisgründen) erfolgt, tatsächlich aber A die uneingeschränkte Verfügungsmacht über das Grundstück zusteht. In diesem Fall stände nicht nur die Anwendung von § 42 AO (Gestaltungsmissbrauch) zur Diskussion, sondern A müsste im Zweifel als wirtschaftlicher Eigentümer (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO) angesehen werden, dem steuerlich die Nutzungsbefugnis zusteht, sodass B als zivilrechtlicher Eigentümer nicht mehr als Einkünfte erzielender Vermieter auftreten könnte.
Weiterführende Hinweise
- Zu den Besonderheiten von Verträgen zwischen nahen Angehörigen bei Nießbrauch und bei Übertragungen gegen Versorgungsleistungen siehe Günther in GStB 12, 344
- Beachten Sie in diesem Zusammenhang auch das Seminar „Steueroptimierte Immobilientransaktionen“ des IWW-Instituts. Nähere Informationen zu Thema und Referenten finden Sie unter iww.de/seminare.
