· Fachbeitrag · Vermieter
Maklerkosten doch als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehbar
von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg
| Fallen Maklerkosten im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses an, können diese Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein, die der Steuerpflichtige aus anderen Objekten erzielt. Eine solche Übertragung kommt nach Ansicht des FG dann in Betracht, wenn der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird, diese Behandlung von vornherein beabsichtigt war und entsprechend vertraglich festgelegt wurde ( FG Münster 22.5.13, 10 K 3103/10 E, EFG 13, 1331 ). |
1. Problemstellung
Veräußert der Steuerpflichtige ein Mietobjekt, können mit der Veräußerung in Zusammenhang stehende Aufwendungen grundsätzlich nur als Werbungskosten bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften abgezogen werden, sofern es zu einem steuerpflichtigen Vorgang i.S. von § 23 EStG kommt. Ansonsten betreffen Maklerkosten den einkommensteuerlich unbeachtlichen Bereich der privaten Vermögensebene. Das FG Münster hat in einem für Vermieter äußerst erfreulichen Urteil nun jedoch die durch die Veräußerung eines Mietobjekts angefallenen Maklerkosten zum Werbungskostenabzug bei § 21 EStG zugelassen.
2. Der Streitfall
Der Steuerpflichtige ist Eigentümer zweier Mietobjekte, mit denen er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Objekt A ist schuldenfrei, Objekt B fremdfinanziert mit einer valutierenden Restschuld von 300.000 EUR. Der Steuerpflichtige veräußert nun das schuldenfreie Objekt A für 600.000 EUR. Im Kaufvertrag verpflichtet er den Erwerber, 300.000 EUR an seine finanzierende Bank zur Ablösung der auf dem Objekt B lastenden Restschuld zu überweisen. Der vom Steuerpflichtigen eingeschaltete Makler erteilte ihm eine Rechnung über 18.000 EUR zuzüglich 3.420 EUR Umsatzsteuer (= 21.420 EUR). Diesen Betrag macht er in Höhe von 50 % (= 10.710 EUR) als Werbungskosten bei der Einkunftsermittlung des Objekts B geltend.
3. Maklerkosten als Finanzierungskosten
Während das FA darin nicht berücksichtigungsfähige Veräußerungskosten sah, nahm das FG in Höhe der Hälfte der Aufwendungen (10.710 EUR) als Werbungskosten abziehbare Finanzierungskosten an. Denn Maklerkosten können als Werbungskosten bei anderen Vermietungsobjekten zu berücksichtigen sein, wenn und soweit zum einen der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung dieser Vermietungsobjekte verwendet wird und zum anderen diese Verwendung des Veräußerungserlöses von vornherein der Absicht des Steuerpflichtigen entsprach und er sie - z.B. durch vertragliche Bestimmungen im Kaufvertrag - entsprechend in endgültiger Form festgelegt hat.
MERKE | Das FG knüpft insoweit an die Rechtsprechung des IX. Senats des BFH zum Abzug von Vorfälligkeitsentschädigungen anlässlich einer Grundstücksveräußerung an. Danach ist ein Werbungskostenabzug der Vorfälligkeitsentschädigung möglich, wenn der Restkaufpreis zur Finanzierung eines neuen Mietobjekts verwendet wird (BFH 14.1.04, IX R 34/01, BFH/NV 04, 1091). Das FG vergleicht den Sachverhalt mit einer Umschuldungssituation, bei der anfallende Geldbeschaffungskosten unstreitig als Werbungskosten abziehbar wären. |
Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige das bestehende Darlehen nicht umgeschuldet, sondern es mittels eines bei ihm vorhandenen Vermögenswertes in Form des schuldenfreien Objekts A getilgt, das er zu diesem Zweck „zu Geld“ gemacht hatte. Bei den hier anfallenden Maklerkosten handelt es sich daher nach Auffassung des FG ebenfalls um Geldbeschaffungskosten zur Finanzierung des verbliebenen Objekts. Denn ohne den Veräußerungserlös wäre die Tilgung des Darlehens nicht möglich gewesen.
4. Vorherige Festlegung der Verwendungsabsicht erforderlich
Das FG machte deutlich, dass es einen Werbungskostenabzug nur dann für zulässig hält, wenn die Absicht der Verwendung des Veräußerungserlöses von vornherein und endgültig feststeht. Ansonsten sei davon auszugehen, dass die Finanzierung des anderen Mietobjekts mit dem Veräußerungserlös auf einer neuen Anlageentscheidung des Steuerpflichtigen beruht. In diesem Fall wäre es jedoch nicht möglich, die Maklerkosten als Werbungskosten zu berücksichtigen, da sie nicht durch die Kaufpreisverwendung veranlasst sind. In einem solchen Fall läge daher keine Geldbeschaffung zur Erzielung anderer Einkünfte vor.
FAZIT | Die Argumentation des FG ist überzeugend. Sie widerspricht allerdings der bislang zu dieser Problematik ergangenen FG-Rechtsprechung, die regelmäßig von nicht abziehbaren Veräußerungskosten ausgeht sowie der Rechtsprechung des VIII. Senats des BFH zu Kapitaleinkünften (BFH 6.12.05, VIII R 34/04, BStBl II 06, 265). Das FG hat daher die Revision zugelassen (BFH Az: IX R 22/13).
Steuerpflichtige, die sich in einer ähnlichen Situation befinden und die Veräußerung eines Objekts planen, sollten daher unbedingt darauf achten, dass bereits im Veräußerungsvertrag die Kaufpreisverwendung zur Darlehenstilgung festgelegt wird. Dabei muss es sich bei dem zur Veräußerung anstehenden Wirtschaftsgut nicht unbedingt um ein der Einkünfteerzielung dienendes Objekt handeln; wichtig ist nur, dass der Veräußerungspreis ganz oder teilweise der Tilgung einkunftsrelevanter Schulden dient (z.B. bei einem Vermietungsobjekt, aber auch bei einem zum Betriebsvermögen gehörenden Objekt). Sofern die Finanzverwaltung - wovon derzeit leider auszugehen ist - den begehrten Werbungskostenabzug weiterhin versagen wird, sollte Einspruch eingelegt und unter Hinweis auf § 363 Abs. 2 AO Verfahrensruhe beantragt werden. |
