13.12.2022 · Fachbeitrag · Werbungskosten

Schuldzinsenabzug: Können Fehler bei der Aufteilung von Baukosten oder Kaufpreis geheilt werden?

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt wird, mit Eigen- und mit Fremdmitteln finanziert, können die Darlehenszinsen bei geschickter Gestaltung zu einem großen Teil oder sogar in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden ‒ und nicht bloß anteilig im Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen. Im Prinzip ist das Gestaltungsmodell seit rund 20 Jahren gängig, doch leider kommt es immer wieder zu Fehlern und so stellt sich die Frage, ob diese geheilt werden können. Leider hat der BFH in jüngster Zeit einer solchen Heilung zweimal eine Absage erteilt. Doch in einem speziellen Fall hat der BFH einen Fehler als unerheblich betrachtet. Das aktuelle Urteil könnte zahlreichen Immobilieneigentümern weiterhelfen, bei denen das Finanzamt den Schuldzinsenabzug kürzen will. |

1. Zunächst zu dem Modell

Fall 1: Erwerb eines Gebäudes

Die Zuordnung der Anschaffungskosten auf den vermieteten und den selbst genutzten Gebäudeteil wird am besten bereits vorgenommen, indem der einheitliche Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag aufgeteilt wird. Das Finanzamt muss die Aufteilung im Regelfall akzeptieren. Allerdings darf die Zuordnungsentscheidung nicht zu einer unsachgemäßen Bewertung führen. Falls keine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung getroffen wird, werden die Anschaffungskosten den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen anteilig zugeordnet (BFH 1.4.09, IX R 35/08).

Anschließend ist der wirtschaftliche Zusammenhang von Fremd- und Eigenmitteln mit den jeweiligen Gebäudeteilen herzustellen. Dazu fließen die Darlehensmittel (für die vermietete Wohnung) auf ein reines Fremdmittelkonto. Die vorhandenen Eigenmittel befinden sich auf einem reinen „Eigenmittelkonto“. Keinesfalls darf es zu einer Vermengung der Mittel kommen. Der Zusammenhang zwischen dem Darlehen bzw. den Schuldzinsen und den gesondert zugeordneten Anschaffungskosten des „Mietteils“ wird hergestellt, wenn der Teil der Anschaffungskosten, der auf die vermietete Wohnung entfällt, tatsächlich mit dem Darlehen bzw. vom Darlehenskonto bezahlt wird.