15.01.2018 · Fachbeitrag · Der praktische Fall

Flächenbezogener Verzicht auf die Steuerfreiheit rettet den Vorsteuerabzug anteilig

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Mandanten, die Immobilien erwerben oder errichten, haben regelmäßig ein Interesse daran, die auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gezahlten Vorsteuern zumindest teilweise abziehen zu können. Bei der Vermietung an Mieter mit umsatzsteuerfreien Umsätzen besteht insoweit jedoch eine Einschränkung, da § 9 Abs. 2 UStG die Option weitestgehend einschränkt. Ein Urteil des BFH zeigt indes, dass zumindest in bestimmten Fallkonstellationen eine Teiloption ausgesprochen werden kann, um einen Teil der Vorsteuern „zu rettent“ ( BFH 24.4.14, V R 27/13, Abruf-Nr. 142201 ). |

1. Sachverhalt

Ein selbstständiger Versicherungskaufmann erzielt bislang ausschließlich umsatzsteuerfreie Umsätze. Seine Agentur befindet sich in einem Bürohaus, das seine Ehefrau soeben errichtet hat. Diese hat die Immobilie zu 100 % ihrem Unternehmensvermögen zugeordnet und teilweise steuerpflichtig an gewerbliche Mieter und teilweise steuerfrei an einen Arzt sowie an ihren Ehemann vermietet. Bislang konnte die Ehefrau die Vorsteuern aus den Baukosten nur insoweit abziehen, als die Herstellungskosten auf die steuerpflichtig vermieteten Räumlichkeiten entfallen sind. Der Ehemann plant aber, künftig auch eine gewerbliche Wohnungsverwaltung anzubieten und insoweit umsatzsteuerpflichtige Umsätze zu erzielen. Beide Tätigkeiten will er in Personalunion in den bisherigen Büroräumen ausüben. Die Eheleute fragen ihren Steuerberater nach einer steuergünstigen Lösung für die Ausgestaltung des Mietvertrags.

2. Lösung

Der steuerliche Berater schlägt vor, dass der Ehemann seine Büroräume ‒ sofern möglich ‒ unterteilen solle: Die Versicherungsagentur wird in dem einen Raum betrieben, die Wohnungsverwaltung in dem anderen. Das heißt, in den jeweiligen Räumen werden Gespräche mit Kunden geführt und auch die entsprechenden Bürotätigkeiten werden dort erledigt. Dabei könnte (oder sollte!) der Raum für die Wohnungsverwaltung flächenmäßig durchaus größer sein als die Versicherungsagentur, auch wenn sich das umsatzmäßig nicht unbedingt so widerspiegelt.