02.09.2015 · Fachbeitrag · Immobilienfinanzierung

Finanzierungskosten bei V+V: Gestaltungspotenzial in der Niedrigzinsphase

von Dipl.-Finw. (FH) Richard Eisenbach, Steuerberater, Limburg an der Lahn/Frankfurt a.M.

| Kreditnehmer können sich derzeit beim Grundstückskauf und bei einer Anschlussfinanzierung so günstig refinanzieren wie nie zuvor. Im Februar unterschritten die Zinsen bei zehnjähriger Zinsbindung in Einzelfällen sogar kurz die 1 %-Marke. Da lohnt es sich, über eine vorzeitige Rückzahlung „teurer“ Darlehen oder eine zwischenfinanzierte Sondertilgung nachzudenken. Doch die Niedrigzinsphase bietet nicht nur betriebswirtschaftlich große Chancen, auch steuerlich lässt sich hier einiges im Bereich V+V optimieren. |

1. Ausgangslage

Inzwischen geht es bei den Zinsen zwar wieder leicht bergauf; mit durchschnittlich rund 1,2 % Effektivzins für 10 Jahre bleibt eine Immobilienfinanzierung aber immer noch äußerst günstig. Einer vorzeitigen Ablösung älterer „hochverzinslicher“ Darlehen innerhalb der 10-jährigen Zinsbindungsfrist stehen die Kreditinstitute zwar regelmäßig ablehnend gegenüber. Grundsätzlich sind die Banken nicht verpflichtet, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindung abzulösen. In begründeten Einzelfällen muss die Bank aber einer vorzeitigen Rücknahme zustimmen (vgl. z.B. BGH 30.11.04, XI ZR 285/03 m.w.N.). Die Veräußerung der Immobilie wäre z.B. ein solcher Fall.

Wird ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, so entstehen der Bank ein sog. Refinanzierungs- und Margenschaden, weil sie aus vertraglichen Gründen die zur Refinanzierung verwendeten Einlagen oder Anleihen nicht vorzeitig zurückgewähren kann. Beide Komponenten zusammen stellen den Gesamtschaden der Bank dar und sind damit die Basis zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).