· Fachbeitrag · Immobilien
Die Beseitigung versteckter Mängel bei anschaffungsnahem Aufwand
von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg
| Steuerpflichtige, die eine gebrauchte Immobilie erwerben und sodann vermieten oder eigenbetrieblich nutzen, müssen hinsichtlich ihrer nach dem Erwerb getätigten Investitionen § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Blick haben. Denn werden solche Instandsetzungsarbeiten als anschaffungsnaher Aufwand qualifiziert, wirken sie sich nur noch über die AfA steuerlich aus. Richtig kompliziert wird es, wenn Kosten für die Beseitigung versteckter Mängel entstehen. Denn etwaige Ausgleichszahlungen des Verkäufers können die Anschaffungskosten mindern und sich damit auf die kritische 15 %-Grenze auswirken. |
1. Problemstellung
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes tätigt, zu Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Von dieser Regelung nicht betroffen sind Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG).
Wichtig | Wer also innerhalb von drei Jahren nach Erwerb in das Objekt investiert, muss darauf achten, dass er mit seinen Instandsetzungsaufwendungen die vorgenannte Grenze nicht übersteigt, damit seine Aufwendungen sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar sind und nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert werden.
PRAXISHINWEIS | Da nur Renovierungskosten in den ersten drei Jahren betroffen sind, kann es sinnvoll sein, zunächst nur notdürftig zu renovieren und die Hauptsanierung erst nach Ablauf der kritischen drei Jahre durchzuführen. |
Problematisch wird die steuerliche Behandlung, wenn Kosten zur Beseitigung versteckter Mängel entstehen. Nach der alten, noch ausschließlich auf der Rechtsprechung des BFH beruhenden Rechtslage (die letztmals maßgebend war für Aufwendungen, die vor dem 1.1.04 entstanden waren) wurden Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel wie laufender Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten abgezogen (R 157 Abs. 4 S. 6 EStR). Eine derartige Regelung ist jedoch dem Gesetzeswortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht zu entnehmen. Zusätzlich bestimmt nun auch R 6.4 Abs. 1 S. 1 EStR 2012, dass zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch die Beseitigung versteckter Mängel gehört. Diesbezüglich sehen also Gesetzgeber und auch Finanzverwaltung keine Sonderregelung mehr vor.
2. Rückzahlung des Verkäufers wegen versteckter Mängel
Das FG Düsseldorf (22.11.12, 16 K 3136/12 E, EFG 13, 1024) hatte sich - vereinfacht dargestellt - mit folgender Problematik zu beschäftigen:
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Der Steuerpflichtige erwirbt in 2012 ein Mietobjekt für 500.000 EUR, davon entfallen 100.000 EUR (= 20 %) auf den Grund und Boden. Noch im Anschaffungsjahr investiert er 59.500 EUR zur Instandsetzung des Gebäudes. Nach Beginn der Instandsetzung stellt sich ein beim Erwerb bereits vorgelegener, aber unerkannt gebliebener Schaden am Gebäudedach heraus. Nach Verhandlungen mit dem Verkäufer erklärt dieser sich bereit, dem Käufer hierfür 10.000 EUR zu zahlen. Die ebenfalls direkt in 2012 durchgeführte Dachreparatur führt zu zusätzlichem Aufwand von 14.280 EUR (= netto 12.000 EUR).
Der Steuerpflichtige macht seine Instandsetzungsaufwendungen von 59.500 EUR sowie die Dachreparaturkosten in 2012 insgesamt als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend, da der Nettoaufwand seiner Investitionskosten (50.000 EUR netto) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (400.000 EUR x 15 % = 60.000 EUR) nicht überstiegen hat. |
2.1 Rückzahlung als anschaffungskostenmindernder Vorgang
Das FG beschäftigte sich zunächst mit der Zahlung des Verkäufers wegen versteckter Mängel und entschied, dass insoweit die Anschaffungskosten des Grundstücks gemindert werden (§ 255 Abs. 1 S. 3 HGB). Insoweit liegt eine Kaufpreisminderung vor, denn wären die Mängel bereits bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen, wäre der Kaufpreis von vornherein entsprechend geringer bemessen worden. Zu einem anderen Ergebnis würde man nur dann kommen können, wenn es sich bei der Zahlung um einen, losgelöst von dem Kauf und der Eigentumsübertragung entstandenen Schadenersatzanspruch des Käufers handeln würde, was jedoch im Streitfall nicht gegeben war.
Für die Beurteilung der anschaffungsnahen Aufwendungen im vorstehenden Beispiel hat dies zur Folge, dass sich die Anschaffungskosten des Grundstücks um 10.000 EUR auf 490.000 EUR mindern. Entsprechend beträgt der Gebäudeanteil nun 392.000 EUR (490.000 EUR x 80 %) und damit die Grenze für den anschaffungsnahen Aufwand 58.800 EUR (392.000 EUR x 15 %).
2.2 Beseitigung versteckter Mängel als Instandhaltungskosten
Im zweiten Schritt beschäftigte sich das FG mit der Frage, wie die Schadenbeseitigungskosten von 12.480 EUR zu qualifizieren sind. Es vertritt hierzu die Auffassung, dass sie mit in die Ermittlung der Erhaltungsaufwendungen einzubeziehen sind, sofern es sich nicht (was hier nicht der Fall war) um Kosten der Neuherstellung eines Vermögensgegenstands, einer Erweiterung oder einer wesentlichen Verbesserung handelt. Denn für eine Sonderbehandlung wie noch nach der alten Rechtslage fehlt es ersichtlich an einer gesetzlichen Grundlage (so auch die Finanzverwaltung in R 6.4 Abs. 1 S. 1 EStR 2012).
Für die Behandlung der Instandsetzungskosten im Beispielsfall führt dies zu folgendem Ergebnis:
Instandhaltungskosten netto | 50.000 EUR |
zuzüglich Mängelbeseitigung netto | 12.000 EUR |
Instandhaltungskosten netto gesamt: | 62.000 EUR |
15 % der Gebäudeanschaffungskosten | 58.800 EUR |
Der Steuerpflichtige übersteigt mit seinen Nettoinstandsetzungsaufwendungen von 62.000 EUR nun den Grenzbetrag von 58.800 EUR mit der Folge, dass die von ihm aufgewendeten Instandsetzungsaufwendungen in Höhe von 73.780 EUR (59.500 EUR + 12.480 EUR) lediglich im Wege der AfA berücksichtigt werden können.
FAZIT | Gegen die Entscheidung des FG wurde Revision eingelegt (Az. BFH: IX R 5/13). Der BFH wird somit Gelegenheit bekommen, sich mit der Behandlung versteckter Mängel bei anschaffungsnahem Aufwand auseinanderzusetzen. In einschlägigen Fällen sollte daher Einspruch eingelegt und Verfahrensruhe (§ 363 Abs. 2 AO) beantragt werden. Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die eindeutig erst nach dem Erwerb entstanden sind, dürften von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG allerdings nach Sinn und Zweck der Regelung nicht erfasst werden, sondern in jedem Fall sofort abziehbar sein (Schmidt/Kulosa EStG § 6 Rz. 382). |
