10.07.2023 · Fachbeitrag · Immobilien

Privates Veräußerungsgeschäft nach erfolgter Grundstücksteilung als „Steuerfalle“

von Dipl.-Finw. (FH) Gerrit Uphues, LL. M., Köln

| Die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte ist für die steuerliche Gestaltungspraxis ein ständiges „Minenfeld“. Das FG Niedersachsen hat mit seinem Urteil vom 20.7.22 (4 K 88/21) jüngst wieder Bewegung in die Thematik gebracht. Der folgende Musterfall stellt die jüngste Rechtsentwicklung hinsichtlich der Veräußerung nach erfolgter Grundstücksteilung dar. |

1. Sachverhalt

Die Eheleute erwarben mit notariellem Vertrag vom 28.3.14 zu je 1/2 ein bebautes Grundstück von 3.863 qm (Flurstück zz), bezeichnet als „Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche“, für 123.000 EUR. Nachfolgend sanierten sie das Gebäude umfassend und bezogen es in 2015 zusammen mit ihrem Sohn. Die Außenflächen des gesamten Grundstücks nutzten die Eheleute als Garten. Als in ihrer Nachbarschaft gebaut wurde, erkannten sie, dass auch auf ihrem Grundstück noch ein weiteres Gebäude errichtet werden könnte. Daher veranlassten sie im Jahr 2018 die Teilung des Grundstücks. Das neue Flurstück zz/2 war 1.000 qm groß und lag vom Wohnhaus der Eheleute betrachtet als Streifen am Ende des insgesamt rechteckig geschnittenen Grundstücks. Das neue Flurstück zz/1 umfasste das Wohngebäude nebst den restlichen Freiflächen.

Mit notariellem Vertrag vom 21.6.19 veräußerten die Eheleute das Flurstück zz/2 für 90.000 EUR. In ihrer ESt-Erklärung 2019 erklärten sie hieraus keine Einkünfte. Auf Nachfrage des Finanzamtes erläuterten sie, dass sie lediglich einen Teil ihres Gartens des von ihnen selbst genutzten Grundstücks veräußert hätten. Das Finanzamt nahm dagegen an, dass ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft i. S. v. §§ 22, 23 EStG vorliege, wenn ein unbebautes Grundstück parzelliert, eine Parzelle innerhalb der Veräußerungsfrist veräußert und das Grundstück im Übrigen weiterhin zu eigenen Wohnzwecken genutzt werde.