28.11.2021 · Fachbeitrag · Umsatzsteuer

Rücknahme des Verzichts auf die Steuerbefreiung bei Grundstücksgeschäften nun doch länger möglich

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Der Verzicht auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG kann widerrufen werden, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder noch nach § 164 AO änderbar ist ‒ so der BFH in seinem erfreulichen Beschluss vom 2.7.21 (XI R 22/19). |

1. Zum Hintergrund

Der BFH hatte mit Urteil vom 21.10.15 (XI R 40/13) seinerzeit entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur im ursprünglichen Notarvertrag erklärt werden kann. Ein späterer Verzicht sei unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird. Das Urteil wirft in der Praxis enorme Probleme auf, denn letztlich führt es dazu, dass ein „Optionsfehler“ nicht geheilt werden kann. Das heißt: Wird ein Grundstück ohne Option zur Umsatzsteuer veräußert und stellt sich später heraus, dass eine steuerpflichtige Übertragung sinnvoll gewesen wäre, so können die Vertragsparteien den ursprünglichen Vertrag nicht mit steuerlicher Wirkung korrigieren, auch wenn sie erneut zum Notar „marschieren“.

Das BMF ist dieser Rechtsprechung mit Schreiben vom 2.8.17 gefolgt (BStBl I 17, 1240). Abschn. 9.2 Abs. 9 UStAE wurde wie folgt gefasst: „Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Lieferung eines Grundstücks außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens kann nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird […]. Gleiches gilt für die Rücknahme des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung.“ Doch der letzte Satz geht über den Willen des BFH hinaus, wie dieser nun klargestellt hat.