Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung trotz geringfügiger Selbstnutzung

| Erzielt ein Steuerpflichtiger durch die Fremdvermietung einer einzelnen Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist die Überschusserzielungsabsicht auch dann zu unterstellen, wenn die Wohnung in geringem Umfang selbst genutzt wird, die jährlichen tatsächlichen Vermietungstage aber regelmäßig die Grenze von 75 % der ortsüblichen Vermietungstage überschreiten. Dies hat das FG Niedersachsen brandaktuell ( 7.3.12, 9 K 180/09 ) trotz der bislang gegenteiligen Rechtsauffassung des BFH entschieden. Auf den Ausgang des Revisionsverfahren beim BFH darf man daher sehr gespannt sein. |

Im entschiedenen Fall vermietete ein Ehepaar eine Ferienwohnung über eine Vermittlungsgesellschaft. Dabei behielten sich die Eheleute eine dreiwöchige Selbstnutzung pro Jahr vor. Zunächst erkannte das Finanzamt (FA) die erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung in den Jahren 1997 bis 2005 vorläufig nach § 165 AO an. Nachdem in diesem Zeitraum nur Verluste in erheblicher Höhe erklärt wurden, überprüfte das FA die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Weil die Prognoseermittlung einen Totalverlust ergab, erkannte das FA die Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend für alle Streitjahre nicht mehr an. Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht, die grundsätzlich bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte entbehrlich ist, hielt das FA dabei auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung für geboten.

Dieser Rechtsauffassung, die auf der Rechtsprechung des BFH basiert, ist das FG Niedersachsen nun entgegengetreten. Nach der aktuellen Entscheidung besteht kein Anlass an der Überschusserzielungsabsicht eines Steuerpflichtigen zu zweifeln, der seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vorbehält oder die Selbstnutzung auf übliche Leerzeiten beschränkt, aber auf der anderen Seite die ortsüblichen Vermietungstage in etwa erreicht oder sogar übertrifft. Nur auf diese Weise kann eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden (vgl. hierzu bereits FG Köln, 30.6.11, 10 K 4965/07, Rev. BFH IX R 26/11).

Der temporären Überlagerung der unterstellten Überschusserzielungsabsicht durch die vorbehaltene, steuerlich unbeachtliche Selbstnutzung trug das Gericht insoweit Rechnung, als die Gesamtaufwendungen der Eheleute zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Streitjahres gekürzt wurden.

HINWEIS 1 | Das FG Niedersachsen hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und Abweichung von der BFH-Rechtsprechung zugelassen.

HINWEIS 2 | Das FG Köln hat in einem ähnlich gelagerten Fall die vorbehaltene Selbstnutzung einer Ferienwohnung jährlich für vier Wochen außerhalb der üblichen Ferienzeiten (Februar und November) jedenfalls als unschädlich angesehen, wenn die ortsüblichen Vermietungstage erreicht oder sogar überschritten werden (FG Köln 30.6.11, 10 K 4965/07, EFG 11, 1882, Rev. BFH: IX R 26/11). Die vorbehaltene Selbstnutzung berücksichtigte das FG in der Weise, dass der erklärte Verlust nur zeitanteilig ohne Berücksichtigung des auf die Selbstnutzung entfallenden Anteils (im Streitfall zu 48/52) anerkannt wurde.

Es bleibt abzuwarten, ob der BFH in den Revisionsverfahren auf die Linie der Finanzgerichte einschwenkt. Bis dahin kann es sich im Einzelfall anbieten, jegliche Selbstnutzung von vorneherein auszuschließen. Einen ausführlichen Beitrag zu dieser Thematik finden Sie in der Juniausgabe von „Gestaltende Steuerberatung“.