15.04.2025 · Fachbeitrag · Werbungskosten

Erhaltungsrücklage: Werbungskostenabzug erst bei Abfluss aus der Rücklage

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt auch unter Beachtung der seit dem 1.12.20 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst dann, wenn und soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt ( BFH 14.1.25, IX R 19/24, Abruf-Nr.  246819 ). |

Zum Hintergrund

Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften zahlen regelmäßig in die Erhaltungsrücklage ein, besser unter ihrem früheren Namen Instandhaltungsrücklage oder als Instandhaltungsrückstellung bekannt (§§ 9a Abs. 3, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Sie mag wirtschaftlich betrachtet zwar anteilig dem jeweiligen Wohnungseigentümer zuzuordnen sein, vermögensrechtlich gehört die Rücklage aber der Eigentümergemeinschaft. Dies ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz seit dem 1.7.07 ‒ und insbesondere aus dem Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz vom 16.10.20 (BGBl I 20, 2187), wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft eine eigene Rechtsfähigkeit besitzt.

Steuerlich gilt, dass die Beiträge zur Erhaltungsrücklage beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden dürfen, wenn der Verwalter sie verausgabt hat ‒ vorausgesetzt natürlich, die Wohnung dient der Einkünfteerzielung, sie wird also vermietet. Wird die Erhaltungsrücklage ausnahmsweise für Maßnahmen verwendet, die zu Herstellungskosten führen, sind nur die entsprechenden Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten abziehbar. Die OFD Frankfurt/Main hat darauf hingewiesen, dass diese Grundsätze auch nach der Neuregelung im WEG gelten (OFD Frankfurt/M. 9.11.22, S 2211 A ‒ 12 ‒ St 214).