01.04.2005 | Einkommensteuer
Verbilligte Überlassung einer Luxusvilla
Wird eine Wohnung verbilligt vermietet, kommt es nach § 21 Abs. 2 EStG zu einer Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil, sofern die Miete unter 56 v.H. oder mangels positivem Überschuss unter 75 v.H. des ortsüblichen Preises liegt. In diesem Fall können die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt werden. Den Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht verlangt das Finanzamt jedoch nicht. Diesen Grundsatz bei der Vermietung an Angehörige können Immobilienbesitzer aber nicht anwenden, sofern es sich um ein besonders luxuriöses Wohngebäude handelt. Nach dem BFH-Urteil vom 6.10.04 (IX R 30/03, Abruf-Nr. 050228) spiegelt die erzielbare Miete in solchen Fällen den Wohnwert nicht angemessen wider. Hier ist im ersten Schritt zu prüfen, ob der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Bei negativem Ausgang ist der Vertrag steuerrechtlich nicht anzuerkennen. Ansonsten muss in solchen Ausnahmefällen in einem zweiten Schritt noch die Einkunftserzielungsabsicht geprüft werden. Diese liegt vor, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt. Hierbei sind die gleichen Rechenschritte anzuwenden, die auch für Ferienwohnungen oder bei kurzfristiger Vermietung gelten. Einnahmen und Werbungskosten sind nur in Höhe des entgeltlichen Teils in die Prognose einzubeziehen. Maßstab hierfür ist weiterhin das Verhältnis von tatsächlicher zu marktüblicher Miete.
