01.05.2005 | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Neuere Aspekte zur Liebhaberei bei Immobilien

von Dipl.-Finw. Robert Kracht, Bonn

Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, macht besonders die zu Beginn anfallenden Verluste steuerlich meist problemlos geltend. Doch zunehmend wird hierfür eine Gewinnerzielungsabsicht gefordert. Das BMF hat in einem Schreiben eingehend zu der Problematik Stellung genommen (8.10.04, IV C 3 – S 2253 – 91/04, Abruf-Nr. 043090).

Grundsätze

Keine steuerlichen Einkünfte, sondern ein Vorgang auf der privaten Ebene liegt vor, wenn auf Dauer gesehen kein positiver Ertrag zu erwarten ist. In diesem Fall sind die Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechenbar. Diese Auffassung wird bei Mieteinkünften großzügig ausgelegt. So ist bei auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit allgemein davon auszugehen, dass ein Einnahmeüberschuss erwirtschaftet wird. Eine Prüfung entfällt, wenn zu Beginn der Vermietung nichts für eine Befristung (etwa späterer Hausverkauf oder Eigennutzung) spricht. Im Zweifelsfall müssen Vermieter nachweisen, dass der Kauf oder Bau einer Immobilie ausschließlich für Zwecke der Vermietung gedacht war. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht bei einer Reihe von Sondersituationen, etwa bei kurzfristigen Verträgen, Vermietung an Angehörige oder Ferienwohnungen. Hier liegt nach Auffassung des FA keine Einkunftserzielungsabsicht vor. Dies hat zur Folge, dass Verluste nur absetzbar sind, wenn über die Laufzeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann.  

Überschussprognose

Liegt kein auf Dauer ausgerichtetes Mietverhältnis vor, verlangt das FA vom Vermieter eine Einnahmen-Überschuss-Prognose. Der Zeitraum umfasst pauschal 30 Jahre, sofern die Mietdauer nicht von vornherein kürzere Fristen vorsieht. Dies erfolgt nach dem Motto: Kommt die Rechnung per saldo zu einem positiven Ergebnis, ist die Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen, Anfangsverluste werden anerkannt. Zu beachten ist, dass die Prognose für jedes Mietverhältnis getrennt zu erstellen ist, also in der Regel pro Wohneinheit. Dabei sind die steuerlichen Vorschriften maßgebend. Als Ausgaben wird nur abgezogen, was auch als Werbungskosten gilt. Einkalkulierte spätere Verkaufsgewinne zählen aber nicht zu den erwarteten Erlösen. Die Einnahmen und Ausgaben sind anhand von durchschnittlichen Beträgen der vergangenen fünf Jahre wie folgt zu schätzen: 

Geschätzte Einnahmen für den Prognosezeitraum

+Sicherheitszuschlag auf die Einnahmen von 10 Prozent

+Investitionszulagen

–Geschätzte Ausgaben für den Prognosezeitraum

+Sicherheitszuschlag auf die Ausgaben von 10 Prozent

+Tatsächlich angesetzte AfA-Beträge

–Lineare AfA-Beträge

=Ergebnis der Überschussprognose

Fällt die Rechnung positiv aus, ist die Gewinnerzielungsabsicht belegt. Die anfänglichen Verluste sind anzusetzen. Bei einem negativen Ergebnis müssen zusätzliche Argumente greifen, etwa, dass die Aufwendungen in den folgenden Jahren durch Umschuldung oder Minderung der Verwaltungskosten deutlich sinken.  

Verbilligte Wohnungsüberlassung

In diesem Fall sind nur die tatsächlich erhaltenen Einnahmen zu versteuern. Es kommt stets zu einer Kürzung der Werbungskosten, wenn die Miete weniger als 56 v.H. der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Liegt die Miete zwischen 56 und 74,9 v.H., muss eine Überschussprognose vorgelegt werden. Ergibt die ein positives Ergebnis, können beim Ansatz von mindestens 56 v.H. der üblichen Miete alle Kosten geltend gemacht werden.