01.04.2007 | Immobilien

Werbungskostenabzug bei vergeblichen Aufwendungen im Immobilienbereich

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

Der Abzug von Aufwendungen als Werbungskosten setzt eine Veranlassung der Aufwendungen durch die jeweilige Überschusseinkunftsart voraus (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Werden Einnahmen, z.B. aus der Vermietung einer Immobilie, erzielt, können die damit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Problematisch wird der steuermindernde Abzug jedoch dann, wenn zwar Aufwendungen zum Erwerb oder zur Herstellung einer Immobilie, die vermietet werden soll, anfallen, das avisierte Projekt jedoch letztlich nicht realisiert wird. 

In diesen Fällen gilt zunächst generell folgender Grundsatz. Immer dann, wenn die Absicht der Einkunftserzielung bestanden hat, wird die „Schwelle“ zum möglichen Werbungskostenabzug überschritten. Vorausgesetzt werden muss jedoch, dass sich die endgültig gefasste Einkunftserzielung anhand objektiver Umstände feststellen lässt. Die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs bleibt selbst dann erhalten, wenn die Aufwendungen nicht zum beabsichtigten Erfolg geführt haben. Maßgeblich ist allein, ob die vergeblich getätigten Aufwendungen im Falle ihrer bestimmungsgemäßen Verwendung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stünden (BFH 4.3.97, BStBl II, 610). In der Besteuerungspraxis sind hinsichtlich der Abzugsmöglichkeiten bei vergeblichen Immobilienaufwendungen bestimmte Fallgruppen zu unterscheiden. Diese werden im Folgenden dargestellt. 

1. Fehlende Realisierung der geplanten Errichtung

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Aufwendungen, die einem Steuerpflichtigen entstehen, der zwar ein Gebäude errichten oder erwerben will, es jedoch letztlich nicht zur Realisierung der Maßnahme kommt, hängt entscheidend davon ab, ob sich der feste Entschluss zur Erzielung von Einkünften anhand gewichtiger objektiver Umstände klar und eindeutig feststellen lässt. In der Besteuerungspraxis handelt es sich hierbei zumeist um Fälle, in denen die geplante Maßnahme bereits im Planungsstadium abgebrochen wird, sodass insbesondere Aufwendungen für die Planung infolge behördlicher Antragsstellung sowie Finanzierungskosten zur Beurteilung anstehen. 

1.1 Eintritt in ein konkretes Planungsstadium bereits vollzogen

Die Rechtsprechung sieht einen Kausalzusammenhang zwischen den getätigten vergeblichen Aufwendungen und der geplanten Erzielung von Einkünften, wenn der Steuerpflichtige die ernsthafte Absicht zur Errichtung des Gebäudes und zur Erzielung von Einkünften hatte und auch keine Anhaltspunkte für eine Verkaufsabsicht bestehen (BFH 13.11.73, BStBl II 74, 161). Dies wird immer dann der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige das Stadium bloßer Vorüberlegungen überschritten hat und bereits in ein konkretes Planungsstadium eingetreten ist, in dem er z.B. einen Architekten mit der Planung beauftragt hat und ihm insoweit bereits Kosten entstanden sind.