18.02.2025 · IWW-Abrufnummer 246635
Oberlandesgericht Stuttgart: Urteil vom 17.12.2024 – 10 U 38/24
1.
Wie bei einem Bauvertrag kann auch zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber eine von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichende Ausführung vereinbart werden, wenn der Auftragnehmer den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hinweist, es sei denn, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen (Anschluss BGH, Urteil vom 14. November 2017 - VII ZR 65/14 -, BGHZ 217, 13-24).
2.
Beauftragt eine Bauträgerin einen Architekten mit der Erstellung einer Wohnflächenberechnung auf der Grundlage einer als fehlerhaft erkannten Vermessung und verlangt sie vom Architekten nur die Überprüfung einzelner Maße, übernimmt die Bauträgerin sehenden Auges das mit der begrenzten Überprüfung der Maße verbundene Risiko und kann den Architekten bei Verwirklichung dieses Risikos nicht haftbar machen.
3.
Weist der Architekt seinen Auftraggeber darauf hin, dass die zu planende Wohnung ohne Sonnenschutz nicht funktioniert, muss der Auftraggeber erkennen, dass bei Umsetzung der Planung eine im Hinblick auf den Wärmeschutz nicht ausreichend funktionstüchtige Wohnung errichtet wird, und es bedarf angesichts des doppelgliedrigen Mangelbegriffs des BGH keines weiteren Hinweises, dass dann (auch) die allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten sind.
4.
Macht der Auftraggeber eines Architekten geltend, dass er im Fall einer mangelfreien Beratung von der Sanierung eines Gebäudes abgesehen und einen profitableren Neubau errichtet hätte, schafft der Auftraggeber für eine Schadensschätzung bzw. Begutachtung nur dann eine ausreichende Grundlage, wenn er nachvollziehbar darlegt, welches Gebäude mit welchen Eigenschaften er statt der Sanierung errichtet hätte.
5.
Macht ein Auftraggeber geltend, bei einem mangelfreien Architektenwerk hätte er die zu errichtenden Wohnungen teurer verkaufen können, ist ein Schaden nur schlüssig dargelegt, wenn die Kalkulationsgrundlagen für den erzielten und den geltend gemachten Kaufpreis offengelegt werden und nachvollziehbar vorgetragen wird, dass ein höherer Kaufpreis am Markt hätte durchgesetzt werden können.
In dem Rechtsstreit
- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
gegen
- Beklagter und Berufungsbeklagter -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
Streithelfer:
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
Streithelfer:
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
wegen Schadensersatzes
hat das Oberlandesgericht Stuttgart - 10. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Rast, die Richterin am Oberlandesgericht Hoffmann und die Richterin am Landgericht Dr. Reimold am 17.12.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2024 für Recht erkannt:
Tenor:
1.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.02.2024, Az. 9 O 95/10, wird zurückgewiesen.
2.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten der Streithilfe zu tragen.
3.
Das in Ziff. 1 genannte Urteil des Landgerichts Stuttgart ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4.
Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 200.330,83 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten klagend und widerklagend um Schadensersatz- und Honorarforderungen aus einem Architektenvertrag.
A.
Die Klägerin als Bauträgerin macht gegen den beklagten Architekten im Wege einer Teilklage Schadensersatz i.H.v. 100.000,00 € (von insgesamt 612.888,00 €) wegen mangelhafter Architektenleistungen bei der Planung der Wohnungseigentumsanlage S.straße 123-127 in Stuttgart - bestehend aus jeweils drei Bestands- und Neubauten - geltend, namentlich Schadensersatz aufgrund mangelhafter Wohnflächenprüfung i.H.v. 8.103,76 € und aufgrund mangelhafter Bauwerkserkundung i.H.v. 91.896,23 €:
Die Klägerin ist der Auffassung, die die Pläne des Vermessungsingenieurs V. überarbeitende Wohnflächenberechnung des Beklagten für die Bestandsgebäude (K6) habe eine zu geringe Wohnfläche ausgewiesen. Der Beklagte habe zugesichert, dass die Abweichungen der Wohnflächen von den Bestandsplänen des Vermessers V. unter einem Prozent lägen, tatsächlich gebe es Abweichungen bis zu 8%. Zahlreiche Wohnungen seien daher mit zu geringer Flächenangabe verkauft worden und deshalb sei - ohne Berücksichtigung des Hauses 125 - ein Mindererlös von insgesamt 49.667,00 € entstanden.
Der Beklagte bestreitet eine fehlerhafte Flächenermittlung, die sich ohnehin nur auf die örtliche Überprüfung der Maße aus den Bestandsplänen des Vermessers V. hinsichtlich der für die Werkplanung entscheidenden Stellen bezogen habe. Ein Auftrag zu einer kompletten Neuvermessung des Bestandes sei gerade nicht erteilt worden.
Zudem ist die Klägerin der Ansicht, der Beklagte habe im Rahmen der Grundlagenermittlung übersehen, dass die Geschossdecken im Bestandsgebäude S.straße 125 Betonhohlkörperdecken waren, die einen unerwartet hohen Sanierungsaufwand erforderten, und es überdies versäumt, vor Baubeginn eine Überprüfung der Fundamente des Hauses 125 an der Seite zum Grundstück S.straße 127 vorzunehmen. Infolge dieser Planungsfehler hätten sich die Baukosten für das Bestandsgebäude 125 um mindestens 213.181,56 € brutto erhöht. Die Umbaukosten für das Haus 125 beliefen sich unter Berücksichtigung dieser Mehrkosten auf mindestens 950.000,00 €. Ein vollständiger Abriss und Neubau des Bestandsgebäudes 125 hätte dagegen insgesamt (nur) 752.499 € gekostet und wäre im Vergleich zu den tatsächlich entstandenen Kosten günstiger gewesen. Bei erzielbaren Verkaufserlösen von 1.422.720 € abzüglich der Kosten für Abriss/Neubau von 752.499 € hätte sich bei einem Neubau ein Überschuss ergeben i.H.v. 670.221 €. Der tatsächliche Überschuss durch den Umbau habe lediglich 107.000 € betragen. Der fehlende Überschuss und damit Schaden der Klägerin betrage deshalb 563.221 €.
Der Beklagte trägt hierzu vor, ihm sei vom Geschäftsführer der Klägerin mitgeteilt worden, dass es sich bei sämtlichen Bestandsdecken um Stahlbetonrippendecken handele. Eine Pflicht zur Überprüfung dieser Tatsache habe es nicht gegeben. Zudem habe sich die Klägerin in Kenntnis der Mehrkosten für eine Sanierung und gegen einen Abriss entschieden. Hinsichtlich des Fundamentes sei die Klägerin bereits vor Beauftragung des Beklagten vom Streithelfer X. in Kenntnis gesetzt worden, dass dessen Tragfähigkeit ein Risiko darstelle. Sie habe dennoch entschieden, das Fundament erst im Zuge der Aushubarbeiten freizulegen und zu untersuchen, um Kosten für eine aufwändige Sicherungsmaßnahme zur Abstützung des Gebäudes einzusparen.
B.
Zudem rechnet die Klägerin gegen das erstinstanzlich auf die Widerklage zugesprochene Architektenhonorar in Höhe von 253.413,87 € auf mit einem Schadensersatzanspruch wegen mangelhaft geplantem sommerlichen Wärmeschutz für die Wohnungen 9, 10 und 24, 19, 28 und 31 in Höhe von insgesamt 100.330,83 €. Die vom Beklagten für diese Wohnungen geplanten Fensterflächen seien sehr groß und machten daher zusätzliche Schutzmaßnahmen in Form eines außenliegenden Sonnenschutzes erforderlich. Da die Mangelhaftigkeit des sommerlichen Wärmeschutzes der Wohnungen 10, 19 und 28 im Rahmen von Rechtsstreiten durch einen gerichtlichen Sachverständigen bestätigt worden sei, habe die Klägerin den Erwerbern der Wohnungen 9,10 und 24,19 und 28 Kaufpreisminderung bzw. Schadensersatz leisten müssen. Zuzüglich der Prozesskosten belaufe sich der Schaden insgesamt auf die mit der Aufrechnung geltend gemachten 100.330,83 €.
Der Beklagte trägt hierzu vor, er habe den sommerlichen Wärmeschutz ordnungsgemäß mit einem außenliegenden Sonnenschutz planerisch vorgesehen. Diese Planung sei lediglich deshalb nicht zur Umsetzung gekommen, weil der Geschäftsführer der Klägerin beharrlich den Standpunkt vertreten habe, dass er den Erwerbern einen Sonnenschutz nicht schulde und diesen allenfalls gegen zusätzliche Bezahlung als Sonderwunsch der Erwerber vorsehen wolle. Auf die Notwendigkeit des Sonnenschutzes habe er hingewiesen. Bei einer ursprünglichen Herstellung der außenliegenden Sonnenschutzmaßnahmen wären überdies zusätzliche Baukosten von 25.000,00 € entstanden. Diese Kosten müsse sich die Klägerin als nicht erstattungsfähige Sowiesokosten entgegenhalten lassen.
C.
Das Landgericht, auf dessen Feststellungen zum erstinstanzlichen Sach- und Streitstand sowie der von den Parteien in erster Instanz gestellten Anträge nach § 540 Abs. 1 ZPO ergänzend Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen und der Widerklage in Höhe von 253.413,87 € nebst Zinsen stattgegeben.
Zur Begründung der Klageabweisung hat es ausgeführt, die Teilklage sei aufgrund der Individualisierung der anteilig geltend gemachten Beträge zwar zulässig, aber unbegründet. Der Beklagte habe dem Ergebnis der Beweisaufnahme zufolge keine mangelhafte Wohnflächenberechnung erstellt. Der Sachverständige habe zwar eine um 8,43 qm zu gering berechnete Wohnfläche (und nicht wie von der Klägerin vorgetragen 32,07 qm) ermittelt. Diese Differenz belaufe sich aber im Verhältnis von Baueingabe Planung/Wohnflächenberechnung (913,92 qm) zu den tatsächlich gebauten Objekten (922,35 qm) auf lediglich 0,9 % und unterschreite damit sogar noch die vom Beklagten selbst angegebene Schätzung von ca. 1%. Die Parteien hätten übereinstimmend vereinbart, auf eine vollständige Überprüfung der digitalisierten Bestandspläne des Vermessers V. deshalb zu verzichten, weil der Beklagte die zu erwartenden Wohnflächenabweichungen mit unter 1% beziffert hatte. Insoweit sei kein Planungsfehler erkennbar. Hingegen habe der Beklagte die Grundlagenermittlung für das Haus 125 (Betonhohldecke und Fundament) nicht ausreichend vorgenommen. Anlass zur Überprüfung sämtlicher Geschossdecken durch den Beklagten habe sich spätestens bei der Bauteilöffnung für das Einbringen eines Schalldämmestrichs im April 2007 ergeben, als sich herausgestellt habe, dass entgegen der ursprünglichen Annahme die Decke im 3. OG eine Betonhohlkörperdecke und keine Betonrippendecke war. Auch habe der Beklagte eine Fundamentuntersuchung pflichtwidrig unterlassen. Den Beklagtenvortrag, der Geschäftsführer der Klägerin habe in Kenntnis des Risikos der Tragfähigkeit ausdrücklich entschieden, die Untersuchung des Fundaments des Hauses 125 erst zusammen mit dem Bauabschnitt Haus 127 anzugehen, habe der Zeuge X. nicht bestätigen können. Durch die fehlende Grundlagenermittlung sei der Klägerin aber der von ihr geltend gemachte Schaden nicht nachweisbar entstanden. Der Sachverständige habe die in der Berechnung der Klägerin genannten (geringeren) Kosten für den Neubau statt Umbau des Hauses 125 nicht überprüfen können. Die Vorlage der für diese Einschätzung erforderlichen Neubaupläne sei nicht erfolgt. Eine nur grobe und überschlägige Kostenermittlung auf Basis von statistisch erhobenen Kostenkennwerten ergebe Neubaukosten von 786.393,00 €; diese Einschätzung sei aber mit erheblichen Unsicherheiten verbunden und daher unplausibel. In der Folge könne auch das Gericht den geltend gemachten Differenzschaden nicht nachvollziehen. Zwar habe der Sachverständige Mehrkosten des Umbaus von 142.647,80 € bestätigt, gleichzeitig aber auch ausgeführt, die tatsächlichen Baukosten des Hauses 125 hätten auf Basis der vorgelegten Unterlagen nicht überprüft werden können. Eine Schadensschätzung durch das Gericht sei mangels hinreichender Schätzgrundlage daher nicht möglich.
In Bezug auf die gegen den widerklagend geltend gemachten Honoraranspruch erfolgte (hilfsweise) Aufrechnung wegen des fehlenden sommerlichen Wärmeschutzes hat das Gericht ausgeführt, ein Schadensersatzanspruch der Klägerin bestehe nicht. Die Beweisaufnahme in Gestalt der Vernehmung dreier Zeugen habe ergeben, dass der Beklagte Maßnahmen der Außenverschattung geplant habe, die allerdings nachfolgend auf Wunsch der Klägerin in Wegfall gerieten, weil diese den Erwerbern den entsprechenden Sonnenschutz nur als Sonderwunsch anbieten wollte. Dabei sei der Klägerin auch hinreichend bekannt gewesen, dass dies nicht zulässig gewesen sei. Der Beklagte habe auch den erforderlichen Bedenkenhinweis gegeben und den Geschäftsführer der Klägerin - ebenfalls Architekt - darüber informiert, dass es bei den oberen Dachgeschosswohnungen ohne außenliegenden Sonnenschutz "nicht funktionieren werde". Eine ausdrückliche Belehrung, dass aus Rechtsgründen die Ausführung entsprechend einer DIN zu erfolgen hatte, sei nicht erforderlich gewesen. Die Klägerin habe mithin gewusst, dass die betreffenden Wohnungen ohne außenliegenden Sonnenschutz einen Mangel aufweisen würden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils verwiesen.
D.
Gegen die der Klägerin am 04.03.2024 zugestellte (1124 LGA) Entscheidung richtet sich ihre am 02.04.2024 eingelegte (1 OLGA) und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 06.06.2024 (50 OLGA) am 05.06.2024 begründete Berufung (55 OLGA), mit der sie ihre erstinstanzlich zuletzt gestellten Anträge weiterverfolgt und eine teilweise Abweisung der Widerklage begehrt.
Das Landgericht habe zu Unrecht unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin bei der Berechnung ihres Schadens lediglich die Differenzen der Wohnflächen der Wohneinheiten Nr. 1, 5, 7, 11, 14 und 16 geltend gemacht hatte (insgesamt 27,65 m2, nicht 32,07 m2), ausdrücklich nicht dagegen die (vom Sachverständigen zusätzlich herangezogenen) Differenzen bei den Wohneinheiten Nr. 2 und 8. Die vom Sachverständigen ermittelte Abweichung von 8,43 qm berücksichtige hingegen nicht die sehr wohl streitgegenständliche Wohneinheit Nr. 16 (wohl weil hierzu mit der Anlage K19 bereits ein gerichtliches Gutachten aus einem anderen Verfahren vorliege). Auf Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen zur tatsächlichen Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohneinheiten Nr. 1, 5, 7, 11 und 14 sowie der Feststellungen aus dem Gutachten Anlage K19 zur tatsächlichen Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohneinheit Nr. 16 ergebe sich eine Wohnflächendifferenz im Umfang von insgesamt 54,01 qm. Zutreffend sei überdies zwar, dass die Parteien am 12.07.2007 lediglich eine Überprüfung der Wohnfläche in den Bestandsplänen durch den Beklagten in Bezug auf "empfindliche Maße" vereinbart und auf eine Überprüfung sämtlicher Maße in den Bestandsplänen verzichtet hatten, nachdem der Beklagte zugesichert hatte, dass die Abweichung bei den Wohnflächen unter 1% liege. Die Tatsache, dass die Parteien trotz dieser Zusicherung des Beklagten nicht generell auf eine Überprüfung der Wohnflächen verzichteten, sondern zumindest eine Überprüfung aller "empfindlichen Maße" vereinbart hatten, beweise jedoch, dass es den Parteien gerade darum gegangen sei, auch Wohnflächendifferenzen im Bereich von unter 1% zu korrigieren. Anderenfalls hätte die Klägerin gar keine Überprüfung der Wohnflächen beim Beklagten in Auftrag geben müssen. Insoweit liege selbst bei der vom Landgericht angenommenen Abweichung von nur 8,43 qm sehr wohl ein Mangel vor; der Klägerin sei jedenfalls ein Mindestschaden in der klageweise geltend gemachten Höhe entstanden.
Hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzanspruches wegen fehlerhafter Grundlagenermittlung verkenne das Landgericht, dass eine grobe Kostenermittlung der Neubaukosten für Haus 125 zur Schadensfeststellung ausreichend gewesen wäre. Die vom Sachverständigen S. auf Basis von statistischen erhobenen Kostenkennwerten ermittelten fiktiven Neubaukosten stellten eine ausreichende Grundlage für eine Schätzung der Schadenshöhe gem. § 287 ZPO dar. Dies gelte erst recht vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die tatsächlichen Baukosten für den Neubau von Haus 127 im Rahmen des streitgegenständlichen Bauvorhabens nachweislich sogar geringer gewesen seien, als die vom Sachverständigen angesetzten, geschätzten Kostenkennwerte für den fiktiven Neubau von Haus 125.
Zu Unrecht sei das Landgericht schließlich davon ausgegangen, dass die Honorarforderung des Beklagten von 253.413,87 € nicht im Umfang von 100.330,83 € durch Aufrechnung mit der Schadensersatzforderung wegen mangelhaftem sommerlichen Wärmeschutz in Höhe von insgesamt 100.330,83 € teilweise erloschen sei. Die Angaben der Zeugen trügen die gerichtliche Beweiswürdigung nicht, insbesondere sei den Aussagen der drei Zeugen nicht zu entnehmen, dass der ursprünglich geplante außenliegende Sonnenschutz auf Anordnung der Klägerin entfallen sei. Die Zeugen hätten diesbezüglich lediglich Vermutungen geäußert, aber keine eigenen Wahrnehmungen kundgetan. Die Aussage des Geschäftsführers der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung sei aus dem Zusammenhang gerissen worden. Dieser habe ausdrücklich angegeben, dass er mangels eines entsprechenden Bedenkenhinweises des Beklagten sowie aufgrund der Angaben im vorläufigen Energieausweis (Anlage BK 115, wonach ein Wärmeschutznachweis nicht erforderlich sei, weil der Fensterflächenanteil 30 % nicht überschreite), davon ausgegangen sei, dass der den Erwerbern als Sonderwunsch angebotenen Sonnenschutz an den größeren Fenstern zwar aus Komfortgründen zu empfehlen, nicht dagegen zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik erforderlich und deshalb gegenüber den Erwerbern auch nicht vertraglich geschuldet gewesen sei. Seine Bedenkenhinweispflicht habe der Beklagte allein durch seine Erklärung mit dem Inhalt: "das funktioniert nicht", nicht erfüllt. Diese Erklärung sei nicht geeignet gewesen, dem Geschäftsführer der Beklagten die Tragweite eines Verzichts auf die Ausführung eines sommerlichen Wärmeschutzes an den Fenstern der streitgegenständlichen Wohnungen deutlich vor Augen zu führen, insbesondere im Hinblick darauf, dass derselbe einen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik darstelle. Etwas Anderes ergebe sich auch nicht vor dem Hintergrund, dass der Geschäftsführer der Klägerin selbst Architekt sei, zumal er unbestritten seit über 25 Jahren nicht mehr in seinem Fachgebiet tätig sei.
Die Klägerin beantragt:
1.
Der Beklagte wird - unter teilweiser Aufhebung des Urteils des LG Stuttgart vom 27.02.2024, Az. 9 O 95/10 - verurteilt, an die Klägerin 100.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.09.2009 zu bezahlen.
2.
Die Widerklage wird - unter teilweiser Aufhebung des Urteils des LG Stuttgart vom 27.02.2024, Az. 9 O 95/10 - abgewiesen, soweit die Widerklageforderung einen Betrag in Höhe von 153.083,04 € zzgl. Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit 17.01.2014 übersteigt.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Der Streithelfer V. beantragt ebenfalls,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Der Streithelfer X. beantragt ebenfalls
Berufungszurückweisung.
Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung.
Der Senat hat über die Berufung der Klägerin mit dem aus der Sitzungsniederschrift vom 15.11.2024 (147 ff. OLGA) ersichtlichen Ergebnis mündlich verhandelt. Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstandes in zweiter Instanz wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen.
II.
A.
Die Berufung der Klägerin ist nach § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig; insbesondere ist sie form- und fristgerecht erhoben (§§ 517, 519 ZPO) sowie begründet (§ 520 Abs. 2 und 3 ZPO) worden.
B.
Die Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Denn weder beruht die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die von dem Senat nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere, der Klägerin günstigere Entscheidung, § 513 ZPO. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zurecht abgewiesen und der Widerklage in Höhe von 253.413,87 € stattgegeben.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB wegen mangelhafter Architektenleistungen zu, weder wegen einer fehlerhaften Wohnflächen- (hierzu 1.) oder Grundlagenermittlung (hierzu 2.) noch wegen des fehlerhaft geplanten Sonnenschutzes (hierzu 3.):
Auf das Schuldverhältnis zwischen den Parteien - die am 18.12.2006/15.02.2007 (K1) und 03.08.2007 (K2) abgeschlossenen Architektenverträge - ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung anzuwenden, die für ab dem 1. Januar 2002 und bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 5 Satz 1, § 39 EGBGB.
1.
Die Klägerin kann einen Anspruch auf Schadensersatz - unabhängig von der tatsächlich vorliegenden Abweichung der qm-Zahlen von der seitens des Beklagten vorgenommenen Berechnung - nicht auf eine Pflichtverletzung betreffend die Abrede zur Überprüfung der Bestandspläne des Vermessers V. stützen.
a.
Es trifft zwar zu, dass die Klägerin - worauf diese im Schriftsatz vom 05.12.2024 hinweist - den Beklagten mit einer Wohnflächenberechnung auf der Grundlage der digitalisierten Bestandspläne des Streithelfers V., die die Klägerin dem Beklagten überlassen hatte, beauftragt hatte und der Beklagte die vertraglich demgemäß geschuldete Wohnflächenberechnung auch erstellte. Nach Erstellung dieser Wohnflächenberechnung stellte sich zwischen den Parteien unstreitig heraus, dass es Abweichungen des tatsächlichen Bestandes gegenüber den Bestandsplänen des Streithelfers V. gab. Infolgedessen trafen die Parteien die streitgegenständliche Abrede zur Überprüfung dieser Pläne.
b.
In diesem Zusammenhang hat die Klägerin eine entsprechende Pflichtverletzung bei der Erstellung der Wohnflächenberechnung i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB seitens des Beklagten nicht dargelegt und bewiesen.
Zwar schuldete der Beklagte ursprünglich eine zutreffende Wohnflächenberechnung. Hier haben die Parteien nach Aufdeckung der Fehler in den Bestandsplänen des Vermessers V. und einem entsprechenden Hinweis seitens des Beklagten auf die Fehlerhaftigkeit der Pläne ausweislich der Anlage K5 allerdings ausdrücklich eine abweichende Ausführung vereinbart. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Bauvertrag können die Parteien eine Vereinbarung treffen, nach der die Bauausführung hinter den aktuellen Regeln der Technik zurückbleibt. Dies erfordert, dass der Auftragnehmer den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hinweist, es sei denn, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen (BGH, Urteil vom 14. November 2017 - VII ZR 65/14 -, BGHZ 217, 13-24, Rn. 29; Senat, Urteil vom 26. Oktober 2021 - 10 U 336/20 -, juris Rn. 114). Diese Grundsätze sind auf den Architektenvertrag übertragbar (BGH NJW 2016, 2430 [OLG Köln 24.02.2016 - 16 U 50/15] Rn. 72; BGH, NJW 2013, 684 [BGH 20.12.2012 - VII ZR 209/11] Rn. 25; OLG Stuttgart, Urteil vom 28. März 2023 - 10 U 29/22 -, juris Rn. 112 ff. m.w.N.) und nach Auffassung des Senats auch auf den vorliegenden Fall anwendbar.
Eine Haftung des Beklagten scheidet aus, weil die Klägerin das sich aus der nur punktuellen Überprüfung der Bestandspläne ergebende Risiko sehenden Auges übernommen hat. Denn ausweislich der Anlage K5 (30 LGA) haben die Parteien am 12.07.2007 ausdrücklich vereinbart, dass "nur die für die Werkplanung empfindlichen Maße" vom Beklagten überprüft werden sollen, "um den Aufwand" zu begrenzen. Beiden Parteien gingen damit dem Wortlaut der Vereinbarung zufolge unmissverständlich und übereinstimmend davon aus, dass keine Überprüfung sämtlicher Maße nebst entsprechender Korrektur der Wohnflächenberechnung erfolgen würde. Infolgedessen waren die "empfindlichen Stellen" der Werkplanung auch einzeln aufgelistet (z.B. Lage und Breite der Fenster- und Türöffnungen, Brüstungshöhe, Wandstärke usw.). Die Klägerin musste daher schon begrifflich davon ausgehen, dass keine erneute und exakte Berechnung der gesamten Wohnfläche geschuldet war oder erfolgen würde. Dies ergibt sich auch aus der weiteren, unstreitigen Vereinbarung der Parteien, der Beklagte werde für "die durch falsche Lage der Wände bedingten Abweichungen der Wohnflächen keine Gewähr übernehmen". Der Klägerin war damit bewusst, dass die erneute Wohnflächenberechnung auf einer unsicheren Tatsachengrundlage beruhte. Vor diesem Hintergrund kann die ebenfalls schriftlich festgehaltene Schätzung des Beklagten, wonach die Abweichung der Wohnfläche "unter 1%" betrage, nicht als Zusicherung in Bezug auf eine zutreffende Berechnung der gesamten Wohnfläche gewertet werden. In welchem Umfang die Wohnflächen abweichen würden, war eine unverbindliche Schätzung, die keine Einstandspflicht begründet. Der Beklagte hatte darauf hingewiesen und der Klägerin war bekannt, dass die Wohnflächenberechnung nicht vollständig auf den Maßen der Räume nach einem Aufmaß vor Ort beruhten, sondern dass die erneute Wohnflächenberechnung teilweise auf - bekannt - nicht völlig zuverlässigen Maßen aus den Plänen ermittelt wurde. Vor diesem Hintergrund ist auch die von der Klägerin im Schriftsatz vom 05.12.2024 erneut zitierte E-Mail des Beklagten (Anlage BK2) zu lesen, wonach er die Wohnflächenberechnung überprüft habe und die Flächenwerte den Exposéplänen vom 06.08.2007 entsprechen würden. Die Klägerin hat das mit der nur begrenzten Überprüfung der Maße verbundene Risiko sehenden Auges in Kauf genommen, um ihren Aufwand zu begrenzen, wie aus der Aktennotiz Nr. 7 (Anl. K5) deutlich wird, und damit das vertragliche Risiko übernommen.
c.
Ohne dass es hierauf noch entscheidend ankommt, hat die Klägerin auch nicht nachvollziehbar dargelegt und bewiesen, wie sich die Abweichungen der Wohnflächenberechnung auf die Preisbildung für die verkauften Wohnungen ausgewirkt haben und damit die Kausalität einer unterstellten Pflichtverletzung für den behaupteten Schaden nach dem Maßstab des § 286 ZPO dargelegt. Es ist nicht erkennbar, dass die Wohnungen - wie behauptet - allein nach Quadratmeterzahl unter Berücksichtigung der Lage verkauft wurden. So unterscheidet sich der Quadratmeterpreis der einzelnen Wohnungen nicht unerheblich. Das klägerseits vorgetragene "krumme" Zahlenwerk (22 LGA), legt vielmehr die Annahme einer Mischkalkulation (nach Angaben des Zeugen B. (220 LGA) unter Berücksichtigung der angefallenen Baukosten plus Gewinn und Berücksichtigung der Marktsituation nahe, deren einzelne Bestandteile und ihr Verhältnis zueinander allerdings nicht näher dargelegt sind. Schließlich ist auch nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Klägerin einen höheren Kaufpreis am Markt überhaupt hätte durchsetzen können.
2.
Zwar hat der Beklagte in Bezug auf die Betonhohlkörperdecken und das Fundament eine fehlerhafte Grundlagenermittlung vorgenommen, die im Grundsatz zu einem Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB führen kann. Indes hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt, dass ihr hierdurch der geltend gemachte Schaden entstanden ist:
a.
Der Beklagte war von der Klägerin unter anderem mit der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) beauftragt. Die Grundlagenermittlung schließt eine Beratung zum gesamten Leistungsbedarf ein (vgl. § 15 Abs. 2 Nr. 1 HOAI 2002). Dabei sollen die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorstellungen ergeben, untersucht, analysiert und geklärt werden (BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VII ZR 4/12 -, juris Rn. 16). Es kommt für den Architekten unter anderem darauf an, die Vorstellungen des Bauherrn in einen technisch vertretbaren und darüber hinaus ausführbaren Rahmen zu bringen (BGH aaO). Er hat den Bauherrn insbesondere über bekannte Risiken und Standortgefahren zu beraten und mit ihm die - möglichen - Probleme des Bauvorhabens eingehend zu erörtern, um auf dieser Grundlage eine eigenständige Entscheidung des Bauherrn über das weitere Vorgehen herbeizuführen (OLG Köln, Urteil vom 19. August 2014 - I-22 U 12/13 -, juris Rn. 46).
Dabei kann das Planen und Bauen im Bestand ein besonderes Risiko bergen. Das Risiko besteht bezüglich der Frage, ob der Umbau des vorhandenen Gebäudes mit den geplanten Maßnahmen überhaupt möglich ist oder - z.B. wegen der statischen Sicherheit - zusätzliche umfangreiche Maßnahmen erforderlich sind, die unter Umständen erhebliche zusätzliche Kosten mit sich bringen. Es besteht daher für den Architekten der Rechtsprechung zufolge eine intensive Bauwerkserkundigungspflicht, er hat zu prüfen, ob die vorhandenen Bauunterlagen und der Zustand des Gebäudes eine sichere Grundlage für das geplante Bauvorhaben sind. Den Architekten trifft die Pflicht, den Bauherrn möglichst frühzeitig darüber aufzuklären, welche Beurteilungsgrundlagen vorhanden sind und ob Risiken bestehen, insbesondere ob zur abschließenden Beurteilung weitere kostenträchtige Untersuchungen nötig sind, gegebenenfalls auch zusätzliche kostenträchtige Maßnahmen (vgl. hierzu OLG Köln, Urteil vom 19. August 2014 - I-22 U 12/13 -, juris Rn. 50 m.w.N.).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist dem Beklagten eine unzureichend ausgeführte Bauwerkserkundung vorzuwerfen:
aa.
Hinsichtlich der Geschossdecken ergab sich anlässlich einer im April 2007 durchgeführten Bauteilöffnung für das Einbringen eines Schalldämmestrichs, dass entgegen der ursprünglichen Annahme die Decke im 3. OG eine Betonhohlkörperdecke statt einer Betonrippendecke darstellte. Aufgrund dieser Erkenntnis hätte der Beklagte eine (zumindest stichprobenhafte) Untersuchung der weiteren Decken vornehmen können und müssen, da die Ertüchtigung der Decken ersichtlich höhere Kosten nach sich gezogen hätte. Da es sich hierbei um eine Tatsache handelte, die nicht das Spezialwissen des Statikers betraf, traf die entsprechende Verpflichtung zur Überprüfung, die unstreitig mittels einfacher Bohrungen bewältigt werden konnte und daher angezeigt war, den Beklagten und nicht ausschließlich den Streithelfer X.. Der Beklagte hat diese Untersuchungen unterlassen und damit seine Pflichten schuldhaft verletzt.
bb.
Auch hinsichtlich des Fundaments ist dem Beklagten eine unzureichende Grundlagenermittlung, jedenfalls eine fehlende Aufklärung über die bestehenden Risiken der unterlassenen Fundamentuntersuchung, vorzuwerfen. Eine solche ist vor Baubeginn unstreitig nicht erfolgt, hätte aber angesichts der damit verbundenen Einschätzung der anfallenden Kosten für die Sanierung schon frühzeitig vorgenommen werden müssen. In Anbetracht der Tatsache, dass dem Fundament eines Bestandsgebäudes elementare Bedeutung bei der Ertüchtigung des Bestandsgebäudes vor allem in Bezug auf weitere Geschosse zur Wohnraumvergrößerung zukommt, hätte der Beklagte diesbezüglich zwingend vor Baubeginn entsprechende Untersuchungen vornehmen müssen. Dies gilt umso mehr, als (auch) dem Beklagten bekannt war, dass das Fundament das eines kriegsbeschädigten Hauses war (vgl. Aussage des Zeugen X., 222 LGA) und insoweit ein erhebliches Risiko hinsichtlich dessen Tragfähigkeit bestand. Daher war im Rahmen der Grundlagenermittlung auch eine ggf. kostenträchtige Untersuchung des Fundaments angezeigt.
Jedenfalls aber hätte der Beklagte die Klägerin über das Risiko der Tragfähigkeit des Fundaments, die Möglichkeiten seiner Aufklärung, insbesondere die in Frage kommenden Untersuchungsmethoden, deren mögliche Zeitpunkte, die Vor- und Nachteile, insbesondere die hiermit verbundenen Kosten aufklären müssen, um so eine eigenverantwortliche Entscheidung der Klägerin über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VII ZR 4/12 -, juris Rn. 16). Insoweit kann sich der Beklagte nicht darauf berufen, die Klägerin habe eigenverantwortlich entschieden, dass das Fundament erst im Laufe der Bauarbeiten untersucht werden solle. Der Beklagte weist in diesem Zusammenhang darauf hin, der Zeuge X. habe bestätigt, dass der Geschäftsführer der Klägerin ausdrücklich entschied, die Untersuchung des Fundaments des Hauses 125 zurückzustellen. Dass dies aber nach einer entsprechenden Unterrichtung durch den Beklagten nach den oben genannten Maßstäben, insbesondere hinsichtlich der Kosten und damit in Kenntnis des bestehenden Risikos, erfolgte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
b.
Indes hat die Klägerin nicht dargelegt und bewiesen, dass diese Pflichtverletzung kausal zu dem geltend gemachten Schaden geführt hat:
aa.
Nach allgemeinen Regeln ist der Ursachenzusammenhang zwischen einer Pflichtverletzung und einem Schaden von dem jeweiligen Anspruchsteller - hier der Klägerin - als anspruchsbegründende Voraussetzung darzutun und zu beweisen (vgl. BGHZ 123, 311 - juris, Rn. 11). Die Klägerin kann sich an dieser Stelle nicht auf die Beweiserleichterung des § 287 ZPO bzw. § 252 S. 2 BGB berufen, weil hier die haftungsbegründende und nicht die haftungsausfüllende Kausalität (in Gestalt der Höhe des entgangenen Gewinns) in Frage steht. Es gilt der Maßstab des § 286 ZPO.
bb.
Unmittelbar führte die Pflichtverletzung dem klägerischen Vortrag zufolge lediglich zu Mehrkosten bei der Sanierung des Hauses 125 von 213.181,56 € brutto, die als Sowiesokosten auch bei genügender Bauwerkserkundung vor dem Umbau angefallen wären. Die Klägerin macht nun zusammengefasst geltend, aufgrund der ungenügenden Grundlagenermittlung habe sie eine fehlerhafte Investitionsentscheidung getroffen und sich gegen einen Abriss des Bestandsgebäudes 125 nebst Neubau entschieden, der - ihrem Vortrag zur Schadensberechnung zufolge - deutlich lukrativer gewesen wäre. Die Klägerin konnte aber nicht zur Überzeugung des Senats darlegen und beweisen, dass sie sich bei Kenntnis über das Vorhandensein von Betonhohlkörperdecken und eines ungenügenden Fundaments für einen Neu- statt Umbau des Gebäudes entschieden hätte. Dabei ist auf den Zeitpunkt der fehlerhaften Grundlagenermittlung in der Leistungsphase 1 ab Beauftragung im Dezember 2006 abzustellen; jedenfalls im April 2007 hätte der Beklagte die Überprüfung der Decken vornehmen müssen (ex-ante-Sicht):
Der klägerische Vortrag zur Kausalität der Pflichtverletzung ist nicht plausibel, lebensfremd und damit unschlüssig. Dies ergibt sich schon aus der Schadensberechnung der Klägerin selbst. Hiernach betrug der Überschuss des tatsächlich realisierten Umbaus unter Berücksichtigung der Mehrkosten von 213.181,56 € brutto nur 107.000,00 € statt der durch einen Neubau zu realisierenden 670.221,00 €. Bei diesen Zahlen ist aber völlig unplausibel, dass die Klägerin nicht ohnehin einen Neubau plante oder jedenfalls prüfen ließ. Denn selbst wenn die vom Beklagten zu Beginn des Bauprojekts infolge unzureichender Bauwerkserkundung "übersehenen" Mehrkosten von 213.181,56 € tatsächlich nicht angefallen wären, hätte ein Umbau stets lediglich einen Überschuss von 320.181,56 € (213.181,56 € + 107.000 €) im Vergleich zu den vermeintlich durch einen Neubau zu realisierenden 670.221,00 € erwirtschaftet. Bei dieser Sachlage ist aber in keiner Weise nachvollziehbar, dass die Klägerin überhaupt einen Umbau in Erwägung zog (und schließlich realisierte) und sich einen Gewinn von über 350.000 € entgehen ließ. Dies gilt umso mehr angesichts ihres Vortrages in der Klagebegründung, dass mit einem Neubau zusätzliche Wohnfläche (68 qm) geschaffen worden wäre und die Wohnungen aufgrund optimierter Grundrisse und besserer Belichtung zu einem höheren Preis hätten verkauft werden können (vgl. 18 f. LGA). Bei dieser Sachlage hätte die Klägerin als Bauträgerin angesichts der vorgetragenen Berechnungen und unabhängig von der dem Beklagten vorgeworfenen fehlerhaften Grundlagenermittlung ohnehin ein Neubauprojekt planen müssen. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei der Planung stets von einem Sanierungsobjekt ausging und ein Neubau unabhängig von den Kosten einer Sanierung jedenfalls bis zur Grenze der Unwirtschaftlichkeit gar nicht zur Debatte stand. Entscheidend gegen die Kausalität der Pflichtverletzung des Beklagten spricht auch das Verhalten der Klägerin nach Kenntnis über die zu ertüchtigenden Betonhohlkörperdecken im September 2007. Ausweislich der Anlage K12 behielt sich der Geschäftsführer der Klägerin in der Besprechung vom 13.09.2007 die Entscheidung über einen Abriss vor. Er entschied sich in der Folge - ohne nähere Berechnungen oder Pläne über ein Neubauprojekt anzufordern - für die Sanierung des Gebäudes 125. Zur Begründung führt die Klägerin an, man habe in diesem Fall mit einer Verzögerung des Bauvorhabens um vier Monate gerechnet, was Verzugszinsen von ca. 100.000 € und Schadensersatzansprüche nach sich gezogen hätte. Selbst unter Berücksichtigung der Verzugszinsen von 100.000 € hätte der Wechsel von der Sanierung zum Neubau zu einem zusätzlichen Überschuss von mehr als 570.000 € geführt. Die Klägerin hat mit der Sanierung einen, wenn auch geringeren, Gewinn gemacht. Der neue und nach § 531 Abs. 2 ZPO ohnehin nicht zu berücksichtigende Vortrag im Schriftsatz vom 05.12.2024, wonach es aufgrund der unerwarteten Steigerung der Sanierungskosten infolge der Pflichtverletzung des Beklagten für die Klägerin bereits um Verluste bis hin zur Insolvenz gegangen sei, ist angesichts der ausführlichen klägerischen Schadensberechnung, die einen tatsächlich realisierten Gewinn von 107.000 € ausweist, nicht nachvollziehbar. Angesichts der gesamten Umstände kam für die Klägerin offenbar ein Umschwenken auf den Neubau nur bei Unwirtschaftlichkeit des Projekts in Betracht und beruhte damit nicht auf der fehlerhaften Grundlagenermittlung.
c.
Dem Beklagten kann keine Pflichtverletzung aus dem Architektenvertrag vorgeworfen werden, weil er der Klägerin nicht von einer Sanierung abgeraten und einen profitableren Neubau vorgeschlagen hat.
Eine entsprechende vertragliche Verpflichtung des Beklagten bestand nicht. Die Klägerin hat den Beklagten weder ausdrücklich noch konkludent damit beauftragt, der Klägerin - einer erfahrenen Bauträgerin - zunächst eine Entscheidungshilfe hinsichtlich der Sanierungswürdigkeit des Gebäudes 125 an die Hand zu geben. Ausweislich der vorgelegten Anlagen (Vertrag K1 und zugrundeliegendes Angebot BK1) bezog sich die Beauftragung des Beklagten vielmehr von Beginn an nur auf einen Umbau dieses Gebäudes und eine entsprechende Planung. Auch aus den klägerseits vorgetragenen Gesamtumständen ergibt sich nicht, dass der Beklagte zu einer entsprechenden Beratung verpflichtet war. Dies hätte eine viel weitergehende Beauftragung des Beklagten vorausgesetzt, der dann zwei komplette (vergleichende) Planungen des Umbaus bzw. des kompletten Neubaus hätte vornehmen müssen. Eine solche lag aber ersichtlich nicht vor. Die Sanierungswürdigkeit des Gebäudes war von der Klägerin nicht infrage gestellt worden und musste vom Beklagten auch nicht infrage gestellt werden, weil eine Sanierung des Gebäudes nicht offensichtlich unwirtschaftlich war und tatsächlich Gewinn abgeworfen hat. Angesichts des Planungsauftrags im Hinblick auf die Sanierung (und nicht im Hinblick auf einen Vergleich Sanierung und Neubau) hätte es eine Hinweispflicht des Beklagten nur dann gegeben, wenn sich die Unwirtschaftlichkeit der Sanierung ihm hätte aufdrängen müssen. Dies ist nicht der Fall. Im Übrigen ist der Architekt der Fachmann für die Planung, nicht aber für die Vermarktung eines Gebäudes. Insoweit hat er zwar möglichst wirtschaftlich zu planen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass die Klägerin als Bauträgerin über überlegenes Wissen hinsichtlich der Marktsituation (Vermarktung der Wohnungen zu welchem Preis) verfügt und der Architekt weder Finanzberater noch Wohnungsmakler ist. Nachdem der Umbau auch dem klägerischen Vortrag zufolge rentabel war (18 LGA), ist dem Beklagten eine Pflichtverletzung nicht vorzuwerfen.
d.
Selbst wenn eine für die Entscheidung bzw. Beibehaltung der Entscheidung zur Sanierung ursächliche Pflichtverletzung des Beklagten angenommen werden würde, wäre der dadurch entstandene Schaden von der Klägerin nicht ausreichend dargelegt und bewiesen. Zwar kommt insoweit der Klägerin § 287 ZPO i.V.m. § 252 S. 2 BGB zugute, aber für eine Schätzung der Schadenshöhe bedarf es auch dafür ausreichender Anknüpfungstatsachen. Sie sind die Grundlage, auf der das Ermessen bei einer Beweiswürdigung nach § 287 ZPO und die Wahrscheinlichkeitsprüfung nach § 252 S. 2 BGB gründen. Für die Schadensberechnung benötigt der Richter als Ausgangssituation greifbare Tatsachen, da sich nur anhand eines bestimmten Sachverhalts sagen lässt, wie die Dinge sich weiterentwickelt haben würden (vgl. BGH, NJW 1988, 3016, BGHZ 54, 45 (55) = NJW 1970, 1411). Der Berufung ist zwar zuzugeben, dass statistisch erhobene Kostenkennwerte eine ausreichende Grundlage für eine Schätzung der Schadenshöhe gem. § 287 ZPO darstellen können, z.B. hinsichtlich der Frage, ob eine umfassende Modernisierung nach § 556f S. 2 BGB im Sinne einer Gleichstellung mit einem Neubau vorliegt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, juris) oder wie hoch der von der Gebäudeversicherung zu ersetzende Zeitwertschaden eines durch Brand zerstörten Wohnhauses ist (LG Hamburg, Urteil vom 30. Juni 2016 - 331 O 187/03 -, juris). Hier hängt die Höhe des durch einen Neubau zu erzielenden Überschusses indes entscheidend davon ab, welches Gebäude (mit welcher tatsächlich zu realisierenden Wohnfläche unter Entstehung welcher ggf. auch Finanzierungskosten) statt des Umbaus hätte errichtet werden sollen. Weil ein konkretes Neubauobjekt nicht beschrieben ist, kann auch der Mindestschaden auf der Grundlage dieses Neubauobjekts nicht geschätzt werden.
3.
Schließlich kann die Klägerin auch nicht mit einem Schadensersatzanspruch gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 100.330,83 € gegen den widerklagend zugesprochenen Betrag wegen des fehlerhaft geplanten Sonnenschutzes (primär) aufrechnen. Denn die Klägerin hat das sich aus dem fehlenden Sonnenschutz ergebende Risiko durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung übernommen:
a.
Das Landgericht stellt dies zwar nicht explizit fest, allerdings ist zwischen den Parteien unstreitig, dass an den Dachgeschoss- und Penthousewohnungen Nr. 9, 10, 19, 24 und 28 entgegen den anerkannten Regeln der Technik (DIN 4108-2) vom Beklagten im Ergebnis kein außenliegender Sonnenschutz vorgegeben wurde. Eine Bauwerksmangel liegt insoweit vor.
b.
Dieser Mangel wurde auch durch die objektiv mangelhafte Erfüllung der Architektenaufgaben des Beklagten verursacht; diesem ist ein Planungsfehler anzulasten:
Der objektplanende Architekt ist bei der Ausführungsplanung im Rahmen der Leistungsphase 5 verpflichtet, die wesentlichen Umstände zu berücksichtigen, insbesondere die Bauphysik und er muss die allgemein anerkannte Regeln der Technik beachten (Locher/Koeble/Frik, HOAI, 14. A. 2020, § 34 HOAI Rn. 170; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 17. A. Rn. 1951, 1955). Der Beklagte schuldete als planender Architekt ein den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Gebäude (Senat, Urteil vom 28. März 2023 - 10 U 29/22 -, juris Rn. 106). Da dies hinsichtlich des Sonnenschutzes nicht der Fall ist, war die Leistung mangelhaft i.S.d. § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Beklagte den außenliegenden Sonnenschutz ursprünglich geplant hat oder nicht. Entscheidend ist, dass dieser in der letztlich realisierten Planung nicht mehr bzw. nur noch optional als Sonderwunsch vorgesehen war und in Bezug auf die streitgegenständlichen Wohnungen auch nicht ausgeführt wurde.
c.
Eine Haftung des Beklagten scheidet jedoch deshalb aus, weil die Klägerin das sich aus dem fehlenden Sonnenschutz ergebende Risiko durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung übernommen hat.
Zwar schuldete der Beklagte eine Planung, die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprach. Wie oben bereits dargelegt, kann der Auftraggeber bei einem Bauwerk auch gegenüber einem Planer auf die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik verzichten. Eine entsprechende vertragliche Risikoübernahme durch den Auftraggeber kann nur dann angenommen werden, wenn der Auftraggeber Bedeutung und Tragweite des in der Abänderung der Planung liegenden Risikos erkannt hat (BGH NJW 2016, 2430 [OLG Köln 24.02.2016 - 16 U 50/15] Rn. 72; BGH, NJW 2013, 684 [BGH 20.12.2012 - VII ZR 209/11] Rn. 25), was eine entsprechende Aufklärung durch den Architekten voraussetzt (vgl. Senat, Urteil vom 28. März 2023 - 10 U 29/22 -, juris Rn. 112 ff. m.w.N.). Die Parteien können eine solche Vereinbarung auch nach Vertragsschluss treffen (BGH, Urteil vom 14. November 2017 - VII ZR 65/14 -, BGHZ 217, 13-24, Rn. 29; Senat, Urteil vom 26. Oktober 2021 - 10 U 336/20 -, juris Rn. 114).
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die vernommenen Zeugen haben anhand der ihnen vorgelegten Pläne BK 111-114 bestätigt (1026 ff. LGA), dass zunächst ein außenliegender Sonnenschutz an den Dachfenstern geplant war (außenliegende Metalllamellenrollos) und dieser in den späteren Plänen nur noch optional, d.h. als Sonderwunsch der Kunden, vorgesehen war. Das Vorhandensein des Sonnenschutzes in der ursprünglichen Planung wird auch bestätigt durch einen Vermerk über eine Besprechung vom 09.08.2007 (Anlage BK 118). Zwar konnte keiner der Zeugen ausdrücklich bestätigen, dass diese Änderung auf eine ausdrückliche Anweisung der Klägerin bzw. deren Geschäftsführer erfolgte. Angesichts der Gesamtumstände ist aber keine andere Erklärung für die Änderung der ursprünglichen Planung als ein entsprechender Wunsch der Klägerin bzw. deren Geschäftsführer ersichtlich. Bei der persönlichen Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 27.06.2023 (1068 f. LGA) hat dieser dann auch bestätigt, dass man den Erwerbern den Sonnenschutz nur als Sonderwunsch angeboten habe und erklärt, er habe nicht gewusst, dass aus Rechtsgründen zwingend ein Sonnenschutz geschuldet gewesen sei. Der Beklagte hat seinerseits unwidersprochen erklärt, er habe den Geschäftsführer der Klägerin in diesem Zusammenhang jedenfalls darauf hingewiesen, "dass die Wohnung ohne Sonnenschutz nicht funktioniert". Nähere Ausführungen zu einer etwaigen DIN-Vorschrift oder rechtlichen Grundlagen hat er ebenso unstreitig nicht gemacht.
Die Klägerin schuldete den Erwerbern von neu errichteten Wohnungen oder grundlegend neu sanierten Wohnungen indes gemäß Werkvertragsrecht ein Werk, dass die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erfüllt und funktionstauglich ist (doppelgliedriger Mangelbegriff des BGH). Wenn nur eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt ist, ist die zu verkaufende Wohnung mangelhaft. Der Beklagte musste daher keine Ausführungen zu einer etwaigen DIN-Vorschrift oder anderen rechtlichen Grundlagen machen. Indem er äußerte, dass die Wohnung "ohne Sonnenschutz nicht funktioniert", hat er darauf hingewiesen, dass eine Wohnung ohne Sonnenschutz nicht ausreichend funktionstauglich und damit mangelhaft ist. Nachdem auch jedem Laien klar ist, dass der Sonnenschutz vor Lichteinfall und Wärme schützen soll, bedurfte es keiner weiteren Hinweise des Beklagten auf die Auswirkungen des Fehlens eines Sonnenschutzes. Der Klägerin musste sich angesichts der unstreitigen Aussage "ohne Sonnenschutz funktioniert es nicht" aufdrängen, dass der fehlende Sonnenschutz einen Mangel darstellen würde, der Gewährleistungsansprüche der Erwerber nach sich ziehen könnte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom Beklagten im Schriftsatz vom 05.12.2024 zitierten Entscheidung des Senats vom 18. August 2008 - 10 U 4/06 -, juris. Streitgegenständlich war dort ein Gebäude mit Glasfassade, das thermisch selbstverständlich andere Anforderungen an die Planung eines Sonnenschutzes stellt als eine einfache Wohnung mit Fenstern und bei dem es verschiedene Möglichkeiten des Wärmeschutzes gab. Der beklagte Architekt hatte weder eine Prüfung der thermischen Situation des geplanten Gebäudes vorgenommen noch einen Fachplaner hinzugezogen, obwohl sich angesichts der Glasfassade die Frage nach dem Wärmeschutz des Gebäudeinneren aufgedrängt hatte. Eine Vergleichbarkeit mit dem vorliegenden Fall ist daher in keiner Weise gegeben.
Mit dem Hinweis auf die nur noch eingeschränkte Funktionstüchtigkeit der Wohnungen ohne ausreichenden Sonnenschutz hat der Beklagte der Klägerin eine eigenverantwortliche Entscheidung ermöglicht, ob sie die Risiken einer Funktionsuntüchtigkeit auf sich nimmt. Wenn sich dann das eingegangene Risiko der Mangelhaftigkeit durch Ansprüche der Erwerber verwirklicht, kann der Auftraggeber dem Planer hierfür nicht mehr verantwortlich machen.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1, § 708 Nr. 10, § 711 Satz 1 und 2 ZPO.
Die Voraussetzungen der Revisionszulassung (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Weder weicht der Senat von der Rechtsprechung anderer Obergerichte oder des Bundesgerichtshofs ab, noch ist eine Grundsatzbedeutung der aufgeworfenen Rechtsfragen zu erkennen, zumal diese sich vor dem Hintergrund des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zu dem 01.01.2018 geltenden Fassung und damit auf "auslaufendes" Recht beziehen.
Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren findet ihre Grundlage in § 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO.
- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
gegen
- Beklagter und Berufungsbeklagter -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
Streithelfer:
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
Streithelfer:
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
wegen Schadensersatzes
hat das Oberlandesgericht Stuttgart - 10. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Rast, die Richterin am Oberlandesgericht Hoffmann und die Richterin am Landgericht Dr. Reimold am 17.12.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2024 für Recht erkannt:
Tenor:
1.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.02.2024, Az. 9 O 95/10, wird zurückgewiesen.
2.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten der Streithilfe zu tragen.
3.
Das in Ziff. 1 genannte Urteil des Landgerichts Stuttgart ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4.
Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 200.330,83 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten klagend und widerklagend um Schadensersatz- und Honorarforderungen aus einem Architektenvertrag.
A.
Die Klägerin als Bauträgerin macht gegen den beklagten Architekten im Wege einer Teilklage Schadensersatz i.H.v. 100.000,00 € (von insgesamt 612.888,00 €) wegen mangelhafter Architektenleistungen bei der Planung der Wohnungseigentumsanlage S.straße 123-127 in Stuttgart - bestehend aus jeweils drei Bestands- und Neubauten - geltend, namentlich Schadensersatz aufgrund mangelhafter Wohnflächenprüfung i.H.v. 8.103,76 € und aufgrund mangelhafter Bauwerkserkundung i.H.v. 91.896,23 €:
Die Klägerin ist der Auffassung, die die Pläne des Vermessungsingenieurs V. überarbeitende Wohnflächenberechnung des Beklagten für die Bestandsgebäude (K6) habe eine zu geringe Wohnfläche ausgewiesen. Der Beklagte habe zugesichert, dass die Abweichungen der Wohnflächen von den Bestandsplänen des Vermessers V. unter einem Prozent lägen, tatsächlich gebe es Abweichungen bis zu 8%. Zahlreiche Wohnungen seien daher mit zu geringer Flächenangabe verkauft worden und deshalb sei - ohne Berücksichtigung des Hauses 125 - ein Mindererlös von insgesamt 49.667,00 € entstanden.
Der Beklagte bestreitet eine fehlerhafte Flächenermittlung, die sich ohnehin nur auf die örtliche Überprüfung der Maße aus den Bestandsplänen des Vermessers V. hinsichtlich der für die Werkplanung entscheidenden Stellen bezogen habe. Ein Auftrag zu einer kompletten Neuvermessung des Bestandes sei gerade nicht erteilt worden.
Zudem ist die Klägerin der Ansicht, der Beklagte habe im Rahmen der Grundlagenermittlung übersehen, dass die Geschossdecken im Bestandsgebäude S.straße 125 Betonhohlkörperdecken waren, die einen unerwartet hohen Sanierungsaufwand erforderten, und es überdies versäumt, vor Baubeginn eine Überprüfung der Fundamente des Hauses 125 an der Seite zum Grundstück S.straße 127 vorzunehmen. Infolge dieser Planungsfehler hätten sich die Baukosten für das Bestandsgebäude 125 um mindestens 213.181,56 € brutto erhöht. Die Umbaukosten für das Haus 125 beliefen sich unter Berücksichtigung dieser Mehrkosten auf mindestens 950.000,00 €. Ein vollständiger Abriss und Neubau des Bestandsgebäudes 125 hätte dagegen insgesamt (nur) 752.499 € gekostet und wäre im Vergleich zu den tatsächlich entstandenen Kosten günstiger gewesen. Bei erzielbaren Verkaufserlösen von 1.422.720 € abzüglich der Kosten für Abriss/Neubau von 752.499 € hätte sich bei einem Neubau ein Überschuss ergeben i.H.v. 670.221 €. Der tatsächliche Überschuss durch den Umbau habe lediglich 107.000 € betragen. Der fehlende Überschuss und damit Schaden der Klägerin betrage deshalb 563.221 €.
Der Beklagte trägt hierzu vor, ihm sei vom Geschäftsführer der Klägerin mitgeteilt worden, dass es sich bei sämtlichen Bestandsdecken um Stahlbetonrippendecken handele. Eine Pflicht zur Überprüfung dieser Tatsache habe es nicht gegeben. Zudem habe sich die Klägerin in Kenntnis der Mehrkosten für eine Sanierung und gegen einen Abriss entschieden. Hinsichtlich des Fundamentes sei die Klägerin bereits vor Beauftragung des Beklagten vom Streithelfer X. in Kenntnis gesetzt worden, dass dessen Tragfähigkeit ein Risiko darstelle. Sie habe dennoch entschieden, das Fundament erst im Zuge der Aushubarbeiten freizulegen und zu untersuchen, um Kosten für eine aufwändige Sicherungsmaßnahme zur Abstützung des Gebäudes einzusparen.
B.
Zudem rechnet die Klägerin gegen das erstinstanzlich auf die Widerklage zugesprochene Architektenhonorar in Höhe von 253.413,87 € auf mit einem Schadensersatzanspruch wegen mangelhaft geplantem sommerlichen Wärmeschutz für die Wohnungen 9, 10 und 24, 19, 28 und 31 in Höhe von insgesamt 100.330,83 €. Die vom Beklagten für diese Wohnungen geplanten Fensterflächen seien sehr groß und machten daher zusätzliche Schutzmaßnahmen in Form eines außenliegenden Sonnenschutzes erforderlich. Da die Mangelhaftigkeit des sommerlichen Wärmeschutzes der Wohnungen 10, 19 und 28 im Rahmen von Rechtsstreiten durch einen gerichtlichen Sachverständigen bestätigt worden sei, habe die Klägerin den Erwerbern der Wohnungen 9,10 und 24,19 und 28 Kaufpreisminderung bzw. Schadensersatz leisten müssen. Zuzüglich der Prozesskosten belaufe sich der Schaden insgesamt auf die mit der Aufrechnung geltend gemachten 100.330,83 €.
Der Beklagte trägt hierzu vor, er habe den sommerlichen Wärmeschutz ordnungsgemäß mit einem außenliegenden Sonnenschutz planerisch vorgesehen. Diese Planung sei lediglich deshalb nicht zur Umsetzung gekommen, weil der Geschäftsführer der Klägerin beharrlich den Standpunkt vertreten habe, dass er den Erwerbern einen Sonnenschutz nicht schulde und diesen allenfalls gegen zusätzliche Bezahlung als Sonderwunsch der Erwerber vorsehen wolle. Auf die Notwendigkeit des Sonnenschutzes habe er hingewiesen. Bei einer ursprünglichen Herstellung der außenliegenden Sonnenschutzmaßnahmen wären überdies zusätzliche Baukosten von 25.000,00 € entstanden. Diese Kosten müsse sich die Klägerin als nicht erstattungsfähige Sowiesokosten entgegenhalten lassen.
C.
Das Landgericht, auf dessen Feststellungen zum erstinstanzlichen Sach- und Streitstand sowie der von den Parteien in erster Instanz gestellten Anträge nach § 540 Abs. 1 ZPO ergänzend Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen und der Widerklage in Höhe von 253.413,87 € nebst Zinsen stattgegeben.
Zur Begründung der Klageabweisung hat es ausgeführt, die Teilklage sei aufgrund der Individualisierung der anteilig geltend gemachten Beträge zwar zulässig, aber unbegründet. Der Beklagte habe dem Ergebnis der Beweisaufnahme zufolge keine mangelhafte Wohnflächenberechnung erstellt. Der Sachverständige habe zwar eine um 8,43 qm zu gering berechnete Wohnfläche (und nicht wie von der Klägerin vorgetragen 32,07 qm) ermittelt. Diese Differenz belaufe sich aber im Verhältnis von Baueingabe Planung/Wohnflächenberechnung (913,92 qm) zu den tatsächlich gebauten Objekten (922,35 qm) auf lediglich 0,9 % und unterschreite damit sogar noch die vom Beklagten selbst angegebene Schätzung von ca. 1%. Die Parteien hätten übereinstimmend vereinbart, auf eine vollständige Überprüfung der digitalisierten Bestandspläne des Vermessers V. deshalb zu verzichten, weil der Beklagte die zu erwartenden Wohnflächenabweichungen mit unter 1% beziffert hatte. Insoweit sei kein Planungsfehler erkennbar. Hingegen habe der Beklagte die Grundlagenermittlung für das Haus 125 (Betonhohldecke und Fundament) nicht ausreichend vorgenommen. Anlass zur Überprüfung sämtlicher Geschossdecken durch den Beklagten habe sich spätestens bei der Bauteilöffnung für das Einbringen eines Schalldämmestrichs im April 2007 ergeben, als sich herausgestellt habe, dass entgegen der ursprünglichen Annahme die Decke im 3. OG eine Betonhohlkörperdecke und keine Betonrippendecke war. Auch habe der Beklagte eine Fundamentuntersuchung pflichtwidrig unterlassen. Den Beklagtenvortrag, der Geschäftsführer der Klägerin habe in Kenntnis des Risikos der Tragfähigkeit ausdrücklich entschieden, die Untersuchung des Fundaments des Hauses 125 erst zusammen mit dem Bauabschnitt Haus 127 anzugehen, habe der Zeuge X. nicht bestätigen können. Durch die fehlende Grundlagenermittlung sei der Klägerin aber der von ihr geltend gemachte Schaden nicht nachweisbar entstanden. Der Sachverständige habe die in der Berechnung der Klägerin genannten (geringeren) Kosten für den Neubau statt Umbau des Hauses 125 nicht überprüfen können. Die Vorlage der für diese Einschätzung erforderlichen Neubaupläne sei nicht erfolgt. Eine nur grobe und überschlägige Kostenermittlung auf Basis von statistisch erhobenen Kostenkennwerten ergebe Neubaukosten von 786.393,00 €; diese Einschätzung sei aber mit erheblichen Unsicherheiten verbunden und daher unplausibel. In der Folge könne auch das Gericht den geltend gemachten Differenzschaden nicht nachvollziehen. Zwar habe der Sachverständige Mehrkosten des Umbaus von 142.647,80 € bestätigt, gleichzeitig aber auch ausgeführt, die tatsächlichen Baukosten des Hauses 125 hätten auf Basis der vorgelegten Unterlagen nicht überprüft werden können. Eine Schadensschätzung durch das Gericht sei mangels hinreichender Schätzgrundlage daher nicht möglich.
In Bezug auf die gegen den widerklagend geltend gemachten Honoraranspruch erfolgte (hilfsweise) Aufrechnung wegen des fehlenden sommerlichen Wärmeschutzes hat das Gericht ausgeführt, ein Schadensersatzanspruch der Klägerin bestehe nicht. Die Beweisaufnahme in Gestalt der Vernehmung dreier Zeugen habe ergeben, dass der Beklagte Maßnahmen der Außenverschattung geplant habe, die allerdings nachfolgend auf Wunsch der Klägerin in Wegfall gerieten, weil diese den Erwerbern den entsprechenden Sonnenschutz nur als Sonderwunsch anbieten wollte. Dabei sei der Klägerin auch hinreichend bekannt gewesen, dass dies nicht zulässig gewesen sei. Der Beklagte habe auch den erforderlichen Bedenkenhinweis gegeben und den Geschäftsführer der Klägerin - ebenfalls Architekt - darüber informiert, dass es bei den oberen Dachgeschosswohnungen ohne außenliegenden Sonnenschutz "nicht funktionieren werde". Eine ausdrückliche Belehrung, dass aus Rechtsgründen die Ausführung entsprechend einer DIN zu erfolgen hatte, sei nicht erforderlich gewesen. Die Klägerin habe mithin gewusst, dass die betreffenden Wohnungen ohne außenliegenden Sonnenschutz einen Mangel aufweisen würden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils verwiesen.
D.
Gegen die der Klägerin am 04.03.2024 zugestellte (1124 LGA) Entscheidung richtet sich ihre am 02.04.2024 eingelegte (1 OLGA) und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 06.06.2024 (50 OLGA) am 05.06.2024 begründete Berufung (55 OLGA), mit der sie ihre erstinstanzlich zuletzt gestellten Anträge weiterverfolgt und eine teilweise Abweisung der Widerklage begehrt.
Das Landgericht habe zu Unrecht unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin bei der Berechnung ihres Schadens lediglich die Differenzen der Wohnflächen der Wohneinheiten Nr. 1, 5, 7, 11, 14 und 16 geltend gemacht hatte (insgesamt 27,65 m2, nicht 32,07 m2), ausdrücklich nicht dagegen die (vom Sachverständigen zusätzlich herangezogenen) Differenzen bei den Wohneinheiten Nr. 2 und 8. Die vom Sachverständigen ermittelte Abweichung von 8,43 qm berücksichtige hingegen nicht die sehr wohl streitgegenständliche Wohneinheit Nr. 16 (wohl weil hierzu mit der Anlage K19 bereits ein gerichtliches Gutachten aus einem anderen Verfahren vorliege). Auf Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen zur tatsächlichen Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohneinheiten Nr. 1, 5, 7, 11 und 14 sowie der Feststellungen aus dem Gutachten Anlage K19 zur tatsächlichen Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohneinheit Nr. 16 ergebe sich eine Wohnflächendifferenz im Umfang von insgesamt 54,01 qm. Zutreffend sei überdies zwar, dass die Parteien am 12.07.2007 lediglich eine Überprüfung der Wohnfläche in den Bestandsplänen durch den Beklagten in Bezug auf "empfindliche Maße" vereinbart und auf eine Überprüfung sämtlicher Maße in den Bestandsplänen verzichtet hatten, nachdem der Beklagte zugesichert hatte, dass die Abweichung bei den Wohnflächen unter 1% liege. Die Tatsache, dass die Parteien trotz dieser Zusicherung des Beklagten nicht generell auf eine Überprüfung der Wohnflächen verzichteten, sondern zumindest eine Überprüfung aller "empfindlichen Maße" vereinbart hatten, beweise jedoch, dass es den Parteien gerade darum gegangen sei, auch Wohnflächendifferenzen im Bereich von unter 1% zu korrigieren. Anderenfalls hätte die Klägerin gar keine Überprüfung der Wohnflächen beim Beklagten in Auftrag geben müssen. Insoweit liege selbst bei der vom Landgericht angenommenen Abweichung von nur 8,43 qm sehr wohl ein Mangel vor; der Klägerin sei jedenfalls ein Mindestschaden in der klageweise geltend gemachten Höhe entstanden.
Hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzanspruches wegen fehlerhafter Grundlagenermittlung verkenne das Landgericht, dass eine grobe Kostenermittlung der Neubaukosten für Haus 125 zur Schadensfeststellung ausreichend gewesen wäre. Die vom Sachverständigen S. auf Basis von statistischen erhobenen Kostenkennwerten ermittelten fiktiven Neubaukosten stellten eine ausreichende Grundlage für eine Schätzung der Schadenshöhe gem. § 287 ZPO dar. Dies gelte erst recht vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die tatsächlichen Baukosten für den Neubau von Haus 127 im Rahmen des streitgegenständlichen Bauvorhabens nachweislich sogar geringer gewesen seien, als die vom Sachverständigen angesetzten, geschätzten Kostenkennwerte für den fiktiven Neubau von Haus 125.
Zu Unrecht sei das Landgericht schließlich davon ausgegangen, dass die Honorarforderung des Beklagten von 253.413,87 € nicht im Umfang von 100.330,83 € durch Aufrechnung mit der Schadensersatzforderung wegen mangelhaftem sommerlichen Wärmeschutz in Höhe von insgesamt 100.330,83 € teilweise erloschen sei. Die Angaben der Zeugen trügen die gerichtliche Beweiswürdigung nicht, insbesondere sei den Aussagen der drei Zeugen nicht zu entnehmen, dass der ursprünglich geplante außenliegende Sonnenschutz auf Anordnung der Klägerin entfallen sei. Die Zeugen hätten diesbezüglich lediglich Vermutungen geäußert, aber keine eigenen Wahrnehmungen kundgetan. Die Aussage des Geschäftsführers der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung sei aus dem Zusammenhang gerissen worden. Dieser habe ausdrücklich angegeben, dass er mangels eines entsprechenden Bedenkenhinweises des Beklagten sowie aufgrund der Angaben im vorläufigen Energieausweis (Anlage BK 115, wonach ein Wärmeschutznachweis nicht erforderlich sei, weil der Fensterflächenanteil 30 % nicht überschreite), davon ausgegangen sei, dass der den Erwerbern als Sonderwunsch angebotenen Sonnenschutz an den größeren Fenstern zwar aus Komfortgründen zu empfehlen, nicht dagegen zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik erforderlich und deshalb gegenüber den Erwerbern auch nicht vertraglich geschuldet gewesen sei. Seine Bedenkenhinweispflicht habe der Beklagte allein durch seine Erklärung mit dem Inhalt: "das funktioniert nicht", nicht erfüllt. Diese Erklärung sei nicht geeignet gewesen, dem Geschäftsführer der Beklagten die Tragweite eines Verzichts auf die Ausführung eines sommerlichen Wärmeschutzes an den Fenstern der streitgegenständlichen Wohnungen deutlich vor Augen zu führen, insbesondere im Hinblick darauf, dass derselbe einen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik darstelle. Etwas Anderes ergebe sich auch nicht vor dem Hintergrund, dass der Geschäftsführer der Klägerin selbst Architekt sei, zumal er unbestritten seit über 25 Jahren nicht mehr in seinem Fachgebiet tätig sei.
Die Klägerin beantragt:
1.
Der Beklagte wird - unter teilweiser Aufhebung des Urteils des LG Stuttgart vom 27.02.2024, Az. 9 O 95/10 - verurteilt, an die Klägerin 100.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.09.2009 zu bezahlen.
2.
Die Widerklage wird - unter teilweiser Aufhebung des Urteils des LG Stuttgart vom 27.02.2024, Az. 9 O 95/10 - abgewiesen, soweit die Widerklageforderung einen Betrag in Höhe von 153.083,04 € zzgl. Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit 17.01.2014 übersteigt.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Der Streithelfer V. beantragt ebenfalls,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Der Streithelfer X. beantragt ebenfalls
Berufungszurückweisung.
Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung.
Der Senat hat über die Berufung der Klägerin mit dem aus der Sitzungsniederschrift vom 15.11.2024 (147 ff. OLGA) ersichtlichen Ergebnis mündlich verhandelt. Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstandes in zweiter Instanz wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen.
II.
A.
Die Berufung der Klägerin ist nach § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig; insbesondere ist sie form- und fristgerecht erhoben (§§ 517, 519 ZPO) sowie begründet (§ 520 Abs. 2 und 3 ZPO) worden.
B.
Die Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Denn weder beruht die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die von dem Senat nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere, der Klägerin günstigere Entscheidung, § 513 ZPO. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zurecht abgewiesen und der Widerklage in Höhe von 253.413,87 € stattgegeben.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB wegen mangelhafter Architektenleistungen zu, weder wegen einer fehlerhaften Wohnflächen- (hierzu 1.) oder Grundlagenermittlung (hierzu 2.) noch wegen des fehlerhaft geplanten Sonnenschutzes (hierzu 3.):
Auf das Schuldverhältnis zwischen den Parteien - die am 18.12.2006/15.02.2007 (K1) und 03.08.2007 (K2) abgeschlossenen Architektenverträge - ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung anzuwenden, die für ab dem 1. Januar 2002 und bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 5 Satz 1, § 39 EGBGB.
1.
Die Klägerin kann einen Anspruch auf Schadensersatz - unabhängig von der tatsächlich vorliegenden Abweichung der qm-Zahlen von der seitens des Beklagten vorgenommenen Berechnung - nicht auf eine Pflichtverletzung betreffend die Abrede zur Überprüfung der Bestandspläne des Vermessers V. stützen.
a.
Es trifft zwar zu, dass die Klägerin - worauf diese im Schriftsatz vom 05.12.2024 hinweist - den Beklagten mit einer Wohnflächenberechnung auf der Grundlage der digitalisierten Bestandspläne des Streithelfers V., die die Klägerin dem Beklagten überlassen hatte, beauftragt hatte und der Beklagte die vertraglich demgemäß geschuldete Wohnflächenberechnung auch erstellte. Nach Erstellung dieser Wohnflächenberechnung stellte sich zwischen den Parteien unstreitig heraus, dass es Abweichungen des tatsächlichen Bestandes gegenüber den Bestandsplänen des Streithelfers V. gab. Infolgedessen trafen die Parteien die streitgegenständliche Abrede zur Überprüfung dieser Pläne.
b.
In diesem Zusammenhang hat die Klägerin eine entsprechende Pflichtverletzung bei der Erstellung der Wohnflächenberechnung i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB seitens des Beklagten nicht dargelegt und bewiesen.
Zwar schuldete der Beklagte ursprünglich eine zutreffende Wohnflächenberechnung. Hier haben die Parteien nach Aufdeckung der Fehler in den Bestandsplänen des Vermessers V. und einem entsprechenden Hinweis seitens des Beklagten auf die Fehlerhaftigkeit der Pläne ausweislich der Anlage K5 allerdings ausdrücklich eine abweichende Ausführung vereinbart. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Bauvertrag können die Parteien eine Vereinbarung treffen, nach der die Bauausführung hinter den aktuellen Regeln der Technik zurückbleibt. Dies erfordert, dass der Auftragnehmer den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hinweist, es sei denn, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umständen (BGH, Urteil vom 14. November 2017 - VII ZR 65/14 -, BGHZ 217, 13-24, Rn. 29; Senat, Urteil vom 26. Oktober 2021 - 10 U 336/20 -, juris Rn. 114). Diese Grundsätze sind auf den Architektenvertrag übertragbar (BGH NJW 2016, 2430 [OLG Köln 24.02.2016 - 16 U 50/15] Rn. 72; BGH, NJW 2013, 684 [BGH 20.12.2012 - VII ZR 209/11] Rn. 25; OLG Stuttgart, Urteil vom 28. März 2023 - 10 U 29/22 -, juris Rn. 112 ff. m.w.N.) und nach Auffassung des Senats auch auf den vorliegenden Fall anwendbar.
Eine Haftung des Beklagten scheidet aus, weil die Klägerin das sich aus der nur punktuellen Überprüfung der Bestandspläne ergebende Risiko sehenden Auges übernommen hat. Denn ausweislich der Anlage K5 (30 LGA) haben die Parteien am 12.07.2007 ausdrücklich vereinbart, dass "nur die für die Werkplanung empfindlichen Maße" vom Beklagten überprüft werden sollen, "um den Aufwand" zu begrenzen. Beiden Parteien gingen damit dem Wortlaut der Vereinbarung zufolge unmissverständlich und übereinstimmend davon aus, dass keine Überprüfung sämtlicher Maße nebst entsprechender Korrektur der Wohnflächenberechnung erfolgen würde. Infolgedessen waren die "empfindlichen Stellen" der Werkplanung auch einzeln aufgelistet (z.B. Lage und Breite der Fenster- und Türöffnungen, Brüstungshöhe, Wandstärke usw.). Die Klägerin musste daher schon begrifflich davon ausgehen, dass keine erneute und exakte Berechnung der gesamten Wohnfläche geschuldet war oder erfolgen würde. Dies ergibt sich auch aus der weiteren, unstreitigen Vereinbarung der Parteien, der Beklagte werde für "die durch falsche Lage der Wände bedingten Abweichungen der Wohnflächen keine Gewähr übernehmen". Der Klägerin war damit bewusst, dass die erneute Wohnflächenberechnung auf einer unsicheren Tatsachengrundlage beruhte. Vor diesem Hintergrund kann die ebenfalls schriftlich festgehaltene Schätzung des Beklagten, wonach die Abweichung der Wohnfläche "unter 1%" betrage, nicht als Zusicherung in Bezug auf eine zutreffende Berechnung der gesamten Wohnfläche gewertet werden. In welchem Umfang die Wohnflächen abweichen würden, war eine unverbindliche Schätzung, die keine Einstandspflicht begründet. Der Beklagte hatte darauf hingewiesen und der Klägerin war bekannt, dass die Wohnflächenberechnung nicht vollständig auf den Maßen der Räume nach einem Aufmaß vor Ort beruhten, sondern dass die erneute Wohnflächenberechnung teilweise auf - bekannt - nicht völlig zuverlässigen Maßen aus den Plänen ermittelt wurde. Vor diesem Hintergrund ist auch die von der Klägerin im Schriftsatz vom 05.12.2024 erneut zitierte E-Mail des Beklagten (Anlage BK2) zu lesen, wonach er die Wohnflächenberechnung überprüft habe und die Flächenwerte den Exposéplänen vom 06.08.2007 entsprechen würden. Die Klägerin hat das mit der nur begrenzten Überprüfung der Maße verbundene Risiko sehenden Auges in Kauf genommen, um ihren Aufwand zu begrenzen, wie aus der Aktennotiz Nr. 7 (Anl. K5) deutlich wird, und damit das vertragliche Risiko übernommen.
c.
Ohne dass es hierauf noch entscheidend ankommt, hat die Klägerin auch nicht nachvollziehbar dargelegt und bewiesen, wie sich die Abweichungen der Wohnflächenberechnung auf die Preisbildung für die verkauften Wohnungen ausgewirkt haben und damit die Kausalität einer unterstellten Pflichtverletzung für den behaupteten Schaden nach dem Maßstab des § 286 ZPO dargelegt. Es ist nicht erkennbar, dass die Wohnungen - wie behauptet - allein nach Quadratmeterzahl unter Berücksichtigung der Lage verkauft wurden. So unterscheidet sich der Quadratmeterpreis der einzelnen Wohnungen nicht unerheblich. Das klägerseits vorgetragene "krumme" Zahlenwerk (22 LGA), legt vielmehr die Annahme einer Mischkalkulation (nach Angaben des Zeugen B. (220 LGA) unter Berücksichtigung der angefallenen Baukosten plus Gewinn und Berücksichtigung der Marktsituation nahe, deren einzelne Bestandteile und ihr Verhältnis zueinander allerdings nicht näher dargelegt sind. Schließlich ist auch nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Klägerin einen höheren Kaufpreis am Markt überhaupt hätte durchsetzen können.
2.
Zwar hat der Beklagte in Bezug auf die Betonhohlkörperdecken und das Fundament eine fehlerhafte Grundlagenermittlung vorgenommen, die im Grundsatz zu einem Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB führen kann. Indes hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt, dass ihr hierdurch der geltend gemachte Schaden entstanden ist:
a.
Der Beklagte war von der Klägerin unter anderem mit der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) beauftragt. Die Grundlagenermittlung schließt eine Beratung zum gesamten Leistungsbedarf ein (vgl. § 15 Abs. 2 Nr. 1 HOAI 2002). Dabei sollen die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorstellungen ergeben, untersucht, analysiert und geklärt werden (BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VII ZR 4/12 -, juris Rn. 16). Es kommt für den Architekten unter anderem darauf an, die Vorstellungen des Bauherrn in einen technisch vertretbaren und darüber hinaus ausführbaren Rahmen zu bringen (BGH aaO). Er hat den Bauherrn insbesondere über bekannte Risiken und Standortgefahren zu beraten und mit ihm die - möglichen - Probleme des Bauvorhabens eingehend zu erörtern, um auf dieser Grundlage eine eigenständige Entscheidung des Bauherrn über das weitere Vorgehen herbeizuführen (OLG Köln, Urteil vom 19. August 2014 - I-22 U 12/13 -, juris Rn. 46).
Dabei kann das Planen und Bauen im Bestand ein besonderes Risiko bergen. Das Risiko besteht bezüglich der Frage, ob der Umbau des vorhandenen Gebäudes mit den geplanten Maßnahmen überhaupt möglich ist oder - z.B. wegen der statischen Sicherheit - zusätzliche umfangreiche Maßnahmen erforderlich sind, die unter Umständen erhebliche zusätzliche Kosten mit sich bringen. Es besteht daher für den Architekten der Rechtsprechung zufolge eine intensive Bauwerkserkundigungspflicht, er hat zu prüfen, ob die vorhandenen Bauunterlagen und der Zustand des Gebäudes eine sichere Grundlage für das geplante Bauvorhaben sind. Den Architekten trifft die Pflicht, den Bauherrn möglichst frühzeitig darüber aufzuklären, welche Beurteilungsgrundlagen vorhanden sind und ob Risiken bestehen, insbesondere ob zur abschließenden Beurteilung weitere kostenträchtige Untersuchungen nötig sind, gegebenenfalls auch zusätzliche kostenträchtige Maßnahmen (vgl. hierzu OLG Köln, Urteil vom 19. August 2014 - I-22 U 12/13 -, juris Rn. 50 m.w.N.).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist dem Beklagten eine unzureichend ausgeführte Bauwerkserkundung vorzuwerfen:
aa.
Hinsichtlich der Geschossdecken ergab sich anlässlich einer im April 2007 durchgeführten Bauteilöffnung für das Einbringen eines Schalldämmestrichs, dass entgegen der ursprünglichen Annahme die Decke im 3. OG eine Betonhohlkörperdecke statt einer Betonrippendecke darstellte. Aufgrund dieser Erkenntnis hätte der Beklagte eine (zumindest stichprobenhafte) Untersuchung der weiteren Decken vornehmen können und müssen, da die Ertüchtigung der Decken ersichtlich höhere Kosten nach sich gezogen hätte. Da es sich hierbei um eine Tatsache handelte, die nicht das Spezialwissen des Statikers betraf, traf die entsprechende Verpflichtung zur Überprüfung, die unstreitig mittels einfacher Bohrungen bewältigt werden konnte und daher angezeigt war, den Beklagten und nicht ausschließlich den Streithelfer X.. Der Beklagte hat diese Untersuchungen unterlassen und damit seine Pflichten schuldhaft verletzt.
bb.
Auch hinsichtlich des Fundaments ist dem Beklagten eine unzureichende Grundlagenermittlung, jedenfalls eine fehlende Aufklärung über die bestehenden Risiken der unterlassenen Fundamentuntersuchung, vorzuwerfen. Eine solche ist vor Baubeginn unstreitig nicht erfolgt, hätte aber angesichts der damit verbundenen Einschätzung der anfallenden Kosten für die Sanierung schon frühzeitig vorgenommen werden müssen. In Anbetracht der Tatsache, dass dem Fundament eines Bestandsgebäudes elementare Bedeutung bei der Ertüchtigung des Bestandsgebäudes vor allem in Bezug auf weitere Geschosse zur Wohnraumvergrößerung zukommt, hätte der Beklagte diesbezüglich zwingend vor Baubeginn entsprechende Untersuchungen vornehmen müssen. Dies gilt umso mehr, als (auch) dem Beklagten bekannt war, dass das Fundament das eines kriegsbeschädigten Hauses war (vgl. Aussage des Zeugen X., 222 LGA) und insoweit ein erhebliches Risiko hinsichtlich dessen Tragfähigkeit bestand. Daher war im Rahmen der Grundlagenermittlung auch eine ggf. kostenträchtige Untersuchung des Fundaments angezeigt.
Jedenfalls aber hätte der Beklagte die Klägerin über das Risiko der Tragfähigkeit des Fundaments, die Möglichkeiten seiner Aufklärung, insbesondere die in Frage kommenden Untersuchungsmethoden, deren mögliche Zeitpunkte, die Vor- und Nachteile, insbesondere die hiermit verbundenen Kosten aufklären müssen, um so eine eigenverantwortliche Entscheidung der Klägerin über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VII ZR 4/12 -, juris Rn. 16). Insoweit kann sich der Beklagte nicht darauf berufen, die Klägerin habe eigenverantwortlich entschieden, dass das Fundament erst im Laufe der Bauarbeiten untersucht werden solle. Der Beklagte weist in diesem Zusammenhang darauf hin, der Zeuge X. habe bestätigt, dass der Geschäftsführer der Klägerin ausdrücklich entschied, die Untersuchung des Fundaments des Hauses 125 zurückzustellen. Dass dies aber nach einer entsprechenden Unterrichtung durch den Beklagten nach den oben genannten Maßstäben, insbesondere hinsichtlich der Kosten und damit in Kenntnis des bestehenden Risikos, erfolgte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
b.
Indes hat die Klägerin nicht dargelegt und bewiesen, dass diese Pflichtverletzung kausal zu dem geltend gemachten Schaden geführt hat:
aa.
Nach allgemeinen Regeln ist der Ursachenzusammenhang zwischen einer Pflichtverletzung und einem Schaden von dem jeweiligen Anspruchsteller - hier der Klägerin - als anspruchsbegründende Voraussetzung darzutun und zu beweisen (vgl. BGHZ 123, 311 - juris, Rn. 11). Die Klägerin kann sich an dieser Stelle nicht auf die Beweiserleichterung des § 287 ZPO bzw. § 252 S. 2 BGB berufen, weil hier die haftungsbegründende und nicht die haftungsausfüllende Kausalität (in Gestalt der Höhe des entgangenen Gewinns) in Frage steht. Es gilt der Maßstab des § 286 ZPO.
bb.
Unmittelbar führte die Pflichtverletzung dem klägerischen Vortrag zufolge lediglich zu Mehrkosten bei der Sanierung des Hauses 125 von 213.181,56 € brutto, die als Sowiesokosten auch bei genügender Bauwerkserkundung vor dem Umbau angefallen wären. Die Klägerin macht nun zusammengefasst geltend, aufgrund der ungenügenden Grundlagenermittlung habe sie eine fehlerhafte Investitionsentscheidung getroffen und sich gegen einen Abriss des Bestandsgebäudes 125 nebst Neubau entschieden, der - ihrem Vortrag zur Schadensberechnung zufolge - deutlich lukrativer gewesen wäre. Die Klägerin konnte aber nicht zur Überzeugung des Senats darlegen und beweisen, dass sie sich bei Kenntnis über das Vorhandensein von Betonhohlkörperdecken und eines ungenügenden Fundaments für einen Neu- statt Umbau des Gebäudes entschieden hätte. Dabei ist auf den Zeitpunkt der fehlerhaften Grundlagenermittlung in der Leistungsphase 1 ab Beauftragung im Dezember 2006 abzustellen; jedenfalls im April 2007 hätte der Beklagte die Überprüfung der Decken vornehmen müssen (ex-ante-Sicht):
Der klägerische Vortrag zur Kausalität der Pflichtverletzung ist nicht plausibel, lebensfremd und damit unschlüssig. Dies ergibt sich schon aus der Schadensberechnung der Klägerin selbst. Hiernach betrug der Überschuss des tatsächlich realisierten Umbaus unter Berücksichtigung der Mehrkosten von 213.181,56 € brutto nur 107.000,00 € statt der durch einen Neubau zu realisierenden 670.221,00 €. Bei diesen Zahlen ist aber völlig unplausibel, dass die Klägerin nicht ohnehin einen Neubau plante oder jedenfalls prüfen ließ. Denn selbst wenn die vom Beklagten zu Beginn des Bauprojekts infolge unzureichender Bauwerkserkundung "übersehenen" Mehrkosten von 213.181,56 € tatsächlich nicht angefallen wären, hätte ein Umbau stets lediglich einen Überschuss von 320.181,56 € (213.181,56 € + 107.000 €) im Vergleich zu den vermeintlich durch einen Neubau zu realisierenden 670.221,00 € erwirtschaftet. Bei dieser Sachlage ist aber in keiner Weise nachvollziehbar, dass die Klägerin überhaupt einen Umbau in Erwägung zog (und schließlich realisierte) und sich einen Gewinn von über 350.000 € entgehen ließ. Dies gilt umso mehr angesichts ihres Vortrages in der Klagebegründung, dass mit einem Neubau zusätzliche Wohnfläche (68 qm) geschaffen worden wäre und die Wohnungen aufgrund optimierter Grundrisse und besserer Belichtung zu einem höheren Preis hätten verkauft werden können (vgl. 18 f. LGA). Bei dieser Sachlage hätte die Klägerin als Bauträgerin angesichts der vorgetragenen Berechnungen und unabhängig von der dem Beklagten vorgeworfenen fehlerhaften Grundlagenermittlung ohnehin ein Neubauprojekt planen müssen. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei der Planung stets von einem Sanierungsobjekt ausging und ein Neubau unabhängig von den Kosten einer Sanierung jedenfalls bis zur Grenze der Unwirtschaftlichkeit gar nicht zur Debatte stand. Entscheidend gegen die Kausalität der Pflichtverletzung des Beklagten spricht auch das Verhalten der Klägerin nach Kenntnis über die zu ertüchtigenden Betonhohlkörperdecken im September 2007. Ausweislich der Anlage K12 behielt sich der Geschäftsführer der Klägerin in der Besprechung vom 13.09.2007 die Entscheidung über einen Abriss vor. Er entschied sich in der Folge - ohne nähere Berechnungen oder Pläne über ein Neubauprojekt anzufordern - für die Sanierung des Gebäudes 125. Zur Begründung führt die Klägerin an, man habe in diesem Fall mit einer Verzögerung des Bauvorhabens um vier Monate gerechnet, was Verzugszinsen von ca. 100.000 € und Schadensersatzansprüche nach sich gezogen hätte. Selbst unter Berücksichtigung der Verzugszinsen von 100.000 € hätte der Wechsel von der Sanierung zum Neubau zu einem zusätzlichen Überschuss von mehr als 570.000 € geführt. Die Klägerin hat mit der Sanierung einen, wenn auch geringeren, Gewinn gemacht. Der neue und nach § 531 Abs. 2 ZPO ohnehin nicht zu berücksichtigende Vortrag im Schriftsatz vom 05.12.2024, wonach es aufgrund der unerwarteten Steigerung der Sanierungskosten infolge der Pflichtverletzung des Beklagten für die Klägerin bereits um Verluste bis hin zur Insolvenz gegangen sei, ist angesichts der ausführlichen klägerischen Schadensberechnung, die einen tatsächlich realisierten Gewinn von 107.000 € ausweist, nicht nachvollziehbar. Angesichts der gesamten Umstände kam für die Klägerin offenbar ein Umschwenken auf den Neubau nur bei Unwirtschaftlichkeit des Projekts in Betracht und beruhte damit nicht auf der fehlerhaften Grundlagenermittlung.
c.
Dem Beklagten kann keine Pflichtverletzung aus dem Architektenvertrag vorgeworfen werden, weil er der Klägerin nicht von einer Sanierung abgeraten und einen profitableren Neubau vorgeschlagen hat.
Eine entsprechende vertragliche Verpflichtung des Beklagten bestand nicht. Die Klägerin hat den Beklagten weder ausdrücklich noch konkludent damit beauftragt, der Klägerin - einer erfahrenen Bauträgerin - zunächst eine Entscheidungshilfe hinsichtlich der Sanierungswürdigkeit des Gebäudes 125 an die Hand zu geben. Ausweislich der vorgelegten Anlagen (Vertrag K1 und zugrundeliegendes Angebot BK1) bezog sich die Beauftragung des Beklagten vielmehr von Beginn an nur auf einen Umbau dieses Gebäudes und eine entsprechende Planung. Auch aus den klägerseits vorgetragenen Gesamtumständen ergibt sich nicht, dass der Beklagte zu einer entsprechenden Beratung verpflichtet war. Dies hätte eine viel weitergehende Beauftragung des Beklagten vorausgesetzt, der dann zwei komplette (vergleichende) Planungen des Umbaus bzw. des kompletten Neubaus hätte vornehmen müssen. Eine solche lag aber ersichtlich nicht vor. Die Sanierungswürdigkeit des Gebäudes war von der Klägerin nicht infrage gestellt worden und musste vom Beklagten auch nicht infrage gestellt werden, weil eine Sanierung des Gebäudes nicht offensichtlich unwirtschaftlich war und tatsächlich Gewinn abgeworfen hat. Angesichts des Planungsauftrags im Hinblick auf die Sanierung (und nicht im Hinblick auf einen Vergleich Sanierung und Neubau) hätte es eine Hinweispflicht des Beklagten nur dann gegeben, wenn sich die Unwirtschaftlichkeit der Sanierung ihm hätte aufdrängen müssen. Dies ist nicht der Fall. Im Übrigen ist der Architekt der Fachmann für die Planung, nicht aber für die Vermarktung eines Gebäudes. Insoweit hat er zwar möglichst wirtschaftlich zu planen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass die Klägerin als Bauträgerin über überlegenes Wissen hinsichtlich der Marktsituation (Vermarktung der Wohnungen zu welchem Preis) verfügt und der Architekt weder Finanzberater noch Wohnungsmakler ist. Nachdem der Umbau auch dem klägerischen Vortrag zufolge rentabel war (18 LGA), ist dem Beklagten eine Pflichtverletzung nicht vorzuwerfen.
d.
Selbst wenn eine für die Entscheidung bzw. Beibehaltung der Entscheidung zur Sanierung ursächliche Pflichtverletzung des Beklagten angenommen werden würde, wäre der dadurch entstandene Schaden von der Klägerin nicht ausreichend dargelegt und bewiesen. Zwar kommt insoweit der Klägerin § 287 ZPO i.V.m. § 252 S. 2 BGB zugute, aber für eine Schätzung der Schadenshöhe bedarf es auch dafür ausreichender Anknüpfungstatsachen. Sie sind die Grundlage, auf der das Ermessen bei einer Beweiswürdigung nach § 287 ZPO und die Wahrscheinlichkeitsprüfung nach § 252 S. 2 BGB gründen. Für die Schadensberechnung benötigt der Richter als Ausgangssituation greifbare Tatsachen, da sich nur anhand eines bestimmten Sachverhalts sagen lässt, wie die Dinge sich weiterentwickelt haben würden (vgl. BGH, NJW 1988, 3016, BGHZ 54, 45 (55) = NJW 1970, 1411). Der Berufung ist zwar zuzugeben, dass statistisch erhobene Kostenkennwerte eine ausreichende Grundlage für eine Schätzung der Schadenshöhe gem. § 287 ZPO darstellen können, z.B. hinsichtlich der Frage, ob eine umfassende Modernisierung nach § 556f S. 2 BGB im Sinne einer Gleichstellung mit einem Neubau vorliegt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, juris) oder wie hoch der von der Gebäudeversicherung zu ersetzende Zeitwertschaden eines durch Brand zerstörten Wohnhauses ist (LG Hamburg, Urteil vom 30. Juni 2016 - 331 O 187/03 -, juris). Hier hängt die Höhe des durch einen Neubau zu erzielenden Überschusses indes entscheidend davon ab, welches Gebäude (mit welcher tatsächlich zu realisierenden Wohnfläche unter Entstehung welcher ggf. auch Finanzierungskosten) statt des Umbaus hätte errichtet werden sollen. Weil ein konkretes Neubauobjekt nicht beschrieben ist, kann auch der Mindestschaden auf der Grundlage dieses Neubauobjekts nicht geschätzt werden.
3.
Schließlich kann die Klägerin auch nicht mit einem Schadensersatzanspruch gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 100.330,83 € gegen den widerklagend zugesprochenen Betrag wegen des fehlerhaft geplanten Sonnenschutzes (primär) aufrechnen. Denn die Klägerin hat das sich aus dem fehlenden Sonnenschutz ergebende Risiko durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung übernommen:
a.
Das Landgericht stellt dies zwar nicht explizit fest, allerdings ist zwischen den Parteien unstreitig, dass an den Dachgeschoss- und Penthousewohnungen Nr. 9, 10, 19, 24 und 28 entgegen den anerkannten Regeln der Technik (DIN 4108-2) vom Beklagten im Ergebnis kein außenliegender Sonnenschutz vorgegeben wurde. Eine Bauwerksmangel liegt insoweit vor.
b.
Dieser Mangel wurde auch durch die objektiv mangelhafte Erfüllung der Architektenaufgaben des Beklagten verursacht; diesem ist ein Planungsfehler anzulasten:
Der objektplanende Architekt ist bei der Ausführungsplanung im Rahmen der Leistungsphase 5 verpflichtet, die wesentlichen Umstände zu berücksichtigen, insbesondere die Bauphysik und er muss die allgemein anerkannte Regeln der Technik beachten (Locher/Koeble/Frik, HOAI, 14. A. 2020, § 34 HOAI Rn. 170; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 17. A. Rn. 1951, 1955). Der Beklagte schuldete als planender Architekt ein den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Gebäude (Senat, Urteil vom 28. März 2023 - 10 U 29/22 -, juris Rn. 106). Da dies hinsichtlich des Sonnenschutzes nicht der Fall ist, war die Leistung mangelhaft i.S.d. § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Beklagte den außenliegenden Sonnenschutz ursprünglich geplant hat oder nicht. Entscheidend ist, dass dieser in der letztlich realisierten Planung nicht mehr bzw. nur noch optional als Sonderwunsch vorgesehen war und in Bezug auf die streitgegenständlichen Wohnungen auch nicht ausgeführt wurde.
c.
Eine Haftung des Beklagten scheidet jedoch deshalb aus, weil die Klägerin das sich aus dem fehlenden Sonnenschutz ergebende Risiko durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung übernommen hat.
Zwar schuldete der Beklagte eine Planung, die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprach. Wie oben bereits dargelegt, kann der Auftraggeber bei einem Bauwerk auch gegenüber einem Planer auf die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik verzichten. Eine entsprechende vertragliche Risikoübernahme durch den Auftraggeber kann nur dann angenommen werden, wenn der Auftraggeber Bedeutung und Tragweite des in der Abänderung der Planung liegenden Risikos erkannt hat (BGH NJW 2016, 2430 [OLG Köln 24.02.2016 - 16 U 50/15] Rn. 72; BGH, NJW 2013, 684 [BGH 20.12.2012 - VII ZR 209/11] Rn. 25), was eine entsprechende Aufklärung durch den Architekten voraussetzt (vgl. Senat, Urteil vom 28. März 2023 - 10 U 29/22 -, juris Rn. 112 ff. m.w.N.). Die Parteien können eine solche Vereinbarung auch nach Vertragsschluss treffen (BGH, Urteil vom 14. November 2017 - VII ZR 65/14 -, BGHZ 217, 13-24, Rn. 29; Senat, Urteil vom 26. Oktober 2021 - 10 U 336/20 -, juris Rn. 114).
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die vernommenen Zeugen haben anhand der ihnen vorgelegten Pläne BK 111-114 bestätigt (1026 ff. LGA), dass zunächst ein außenliegender Sonnenschutz an den Dachfenstern geplant war (außenliegende Metalllamellenrollos) und dieser in den späteren Plänen nur noch optional, d.h. als Sonderwunsch der Kunden, vorgesehen war. Das Vorhandensein des Sonnenschutzes in der ursprünglichen Planung wird auch bestätigt durch einen Vermerk über eine Besprechung vom 09.08.2007 (Anlage BK 118). Zwar konnte keiner der Zeugen ausdrücklich bestätigen, dass diese Änderung auf eine ausdrückliche Anweisung der Klägerin bzw. deren Geschäftsführer erfolgte. Angesichts der Gesamtumstände ist aber keine andere Erklärung für die Änderung der ursprünglichen Planung als ein entsprechender Wunsch der Klägerin bzw. deren Geschäftsführer ersichtlich. Bei der persönlichen Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 27.06.2023 (1068 f. LGA) hat dieser dann auch bestätigt, dass man den Erwerbern den Sonnenschutz nur als Sonderwunsch angeboten habe und erklärt, er habe nicht gewusst, dass aus Rechtsgründen zwingend ein Sonnenschutz geschuldet gewesen sei. Der Beklagte hat seinerseits unwidersprochen erklärt, er habe den Geschäftsführer der Klägerin in diesem Zusammenhang jedenfalls darauf hingewiesen, "dass die Wohnung ohne Sonnenschutz nicht funktioniert". Nähere Ausführungen zu einer etwaigen DIN-Vorschrift oder rechtlichen Grundlagen hat er ebenso unstreitig nicht gemacht.
Die Klägerin schuldete den Erwerbern von neu errichteten Wohnungen oder grundlegend neu sanierten Wohnungen indes gemäß Werkvertragsrecht ein Werk, dass die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erfüllt und funktionstauglich ist (doppelgliedriger Mangelbegriff des BGH). Wenn nur eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt ist, ist die zu verkaufende Wohnung mangelhaft. Der Beklagte musste daher keine Ausführungen zu einer etwaigen DIN-Vorschrift oder anderen rechtlichen Grundlagen machen. Indem er äußerte, dass die Wohnung "ohne Sonnenschutz nicht funktioniert", hat er darauf hingewiesen, dass eine Wohnung ohne Sonnenschutz nicht ausreichend funktionstauglich und damit mangelhaft ist. Nachdem auch jedem Laien klar ist, dass der Sonnenschutz vor Lichteinfall und Wärme schützen soll, bedurfte es keiner weiteren Hinweise des Beklagten auf die Auswirkungen des Fehlens eines Sonnenschutzes. Der Klägerin musste sich angesichts der unstreitigen Aussage "ohne Sonnenschutz funktioniert es nicht" aufdrängen, dass der fehlende Sonnenschutz einen Mangel darstellen würde, der Gewährleistungsansprüche der Erwerber nach sich ziehen könnte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom Beklagten im Schriftsatz vom 05.12.2024 zitierten Entscheidung des Senats vom 18. August 2008 - 10 U 4/06 -, juris. Streitgegenständlich war dort ein Gebäude mit Glasfassade, das thermisch selbstverständlich andere Anforderungen an die Planung eines Sonnenschutzes stellt als eine einfache Wohnung mit Fenstern und bei dem es verschiedene Möglichkeiten des Wärmeschutzes gab. Der beklagte Architekt hatte weder eine Prüfung der thermischen Situation des geplanten Gebäudes vorgenommen noch einen Fachplaner hinzugezogen, obwohl sich angesichts der Glasfassade die Frage nach dem Wärmeschutz des Gebäudeinneren aufgedrängt hatte. Eine Vergleichbarkeit mit dem vorliegenden Fall ist daher in keiner Weise gegeben.
Mit dem Hinweis auf die nur noch eingeschränkte Funktionstüchtigkeit der Wohnungen ohne ausreichenden Sonnenschutz hat der Beklagte der Klägerin eine eigenverantwortliche Entscheidung ermöglicht, ob sie die Risiken einer Funktionsuntüchtigkeit auf sich nimmt. Wenn sich dann das eingegangene Risiko der Mangelhaftigkeit durch Ansprüche der Erwerber verwirklicht, kann der Auftraggeber dem Planer hierfür nicht mehr verantwortlich machen.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1, § 708 Nr. 10, § 711 Satz 1 und 2 ZPO.
Die Voraussetzungen der Revisionszulassung (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Weder weicht der Senat von der Rechtsprechung anderer Obergerichte oder des Bundesgerichtshofs ab, noch ist eine Grundsatzbedeutung der aufgeworfenen Rechtsfragen zu erkennen, zumal diese sich vor dem Hintergrund des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zu dem 01.01.2018 geltenden Fassung und damit auf "auslaufendes" Recht beziehen.
Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren findet ihre Grundlage in § 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO.
