01.02.2005 | Auslandsinvestition

Gewerbliche Immobilieninvestitionen in Spanien

von RA Abogado Inscrito Dr. Peer Piske, Madrid

Spaniens Immobilienwirtschaft boomt. Auf Grund der relativ stabilen Wirtschaftslage in den letzten Jahren ist Spanien für ausländische Investoren attraktiv. Der Anteil der Immobilieninvestitionen an den ausländischen Direktinvestitionen beträgt 40,5 v.H. Im Jahr 2003 wurden insgesamt 7.051 Milliarden EUR in „Steine“ investiert. Spanien liegt damit als Real-Estate-Investitionsziel in Europa an vierter Position hinter Großbritannien, Skandinavien und Frankreich. Unter den ausländischen Investoren ist Deutschland führend, vor allem durch die offenen Fonds, die inzwischen größtenteils spanische Gewerbeimmobilien in ihren Portfolios haben. Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind für gewerbliche Investitionen in Spanien ein wesentlicher Faktor. Im Folgenden wird daher eine Immobilieninvestition durch eine deutsche Kapitalgesellschaft dargestellt. Dabei konzentriert sich der Beitrag auf die Steuerfolgen in Spanien. 

1. Steuerbelastungen beim Erwerb

Zu unterscheiden ist dabei zwischen dem Direkterwerb und dem Erwerb von Anteilen an einer spanischen Immobiliengesellschaft bzw. die Zwischenschaltung einer spanischen Kapitalgesellschaft für den Erwerb.  

1.1 Direkterwerb

Die deutsche Kapitalgesellschaft hat zunächst die Möglichkeit die Immobilie direkt zu erwerben – z.B. auch im Rahmen eines Unternehmenskaufs, wenn sie ein Unternehmen als Sach- und Rechtsgesamtheit erwirbt (asset deal) und Immobilien als Sachen übertragen werden. Bei der Anschaffung einer Immobilie sind unterschiedliche Steuerfolgen zu beachten: 

1.1.1 USt (IVA)

Der Ersterwerb eines Gebäudes ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Dabei ist die Struktur der spanischen USt mit der deutschen vergleichbar. Bemessungsgrundlage der USt ist das Entgelt, und der Steuersatz liegt in der Regel bei 16 v.H. Ausnahmen bestehen für Wohnungen mit dazugehörigen Garagen (7 v.H.). Der praktisch bedeutsame Fall, der Erwerb von Bestandsimmobilien – insbesondere der Zweiterwerb von Bürogebäuden –ist von der USt befreit. Im Falle der Umsatzsteuerbefreiung wird der Kauf aber grunderwerbsteuerpflichtig. Die Besteuerung mit der Grunderwerbsteuer (ITP) ist für die deutsche Kapitalgesellschaft trotz des niedrigeren Steuersatzes (siehe 1.1.2) nachteiliger, da sie die USt als Vorsteuer abziehen kann.