01.07.2007 | Finanzanlagen

Das REITG offenbart diverse Schwachstellen

von StB Dipl.-Betriebsw. Marcus Hornig, Düsseldorf

Mit Einführung der German-REITS (G-REITS) sollte der Wirtschaftsstandort Deutschland für internationale Investoren auf der Suche nach renditestarken Immobilien-Aktienanlagen gestärkt werden. Denn Deutschland hält an den europäischen Immobilienaktien nach wie vor nur einen Anteil von fünf v.H. Umso mehr überrascht die europarechtliche Unausgewogenheit des Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-AG mit börsennotierten Anteilen (REITG). Wieder einmal hat es der nationale Gesetzgeber versäumt, durch eine paneuropäische Konzeption sein Bekenntnis zu einem einheitlichen europäischen Steuersystem zu dokumentieren. Stattdessen scheint er die Europarechtswidrigkeit in einigen Bereichen billigend in Kauf genommen zu haben, insbesondere durch Ergänzungen im AStG, welchem viele aufgrund der neueren EuGH-Rechtsprechung nur noch den Status eines “dead-man-walking“ zubilligen. Zudem offenbart das REITG bei Aktienveräußerung durch ausländische Anteilseigner eine abkommensrechtliche Regelungslücke. Dieser Beitrag zeigt ausgewählte europarechtliche und abkommensrechtliche Schwachstellen auf.

1. Ungleichbehandlung in- und ausländischer REITs

Laut EuGH (14.9.06, C-386/04 – Stauffer, IStR 06, 675) dürfen Gesellschaften in objektiv vergleichbaren Situationen wegen der Belegenheit ihres Sitzes nicht unterschiedlich behandelt werden. Eine nationale Ungleichbehandlung ist nur gerechtfertigt, wenn zwingende Gründe des Gemeininteresses vorliegen. So ist die nationale Regelung erst dann mit der Kapitalverkehrsfreiheit vereinbar, wenn sie das Ziel verfolgt,

die Wirksamkeit steuerlicher Kontrollen oder die Kohärenz des Steuersystems sicherzustellen,

die Besteuerungsgrundlage zu erhalten oder

die Kriminalität zu bekämpfen.

Damit müssen im Ausland ansässige REITs, die sich in Deutschland investiv betätigen, wie inländische REITs behandelt werden, soweit sie außer Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland alle Voraussetzungen eines G-REITS erfüllen. Gerade diese Gleichbehandlung findet jedoch in Deutschland nicht statt. Das REITG sieht die Steuerprivilegierung nur für REITs mit Sitz und Geschäftsleitung im Inland vor. Ausländische REITs sind in Deutschland prinzipiell mit ihren inländischen Einkünften beschränkt körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig.

Beachte: Vor diesem Hintergrund ist die einseitige Steuerprivilegierung klar EU-rechtswidrig. Dem REITG ist dieser EU-Rechtsbruch immanent. Denn auf der Gesellschaftsebene trennt der Gesetzgeber zwischen in- und ausländischen REITs; auf der Gesellschafterebene werden aber Einkünfte aus in- und ausländischen REITs gleich besteuert.