· Fachbeitrag · Gesetzgebung
Die neue und alte Grundsteuer im Überblick
von Prof. Dr. Gerd Brüggemann, Münster
| Die Reform der Grundsteuer betrifft jeden Bürger ‒ egal, ob es sich um Eigentümer oder Mieter handelt. Und Fakt ist auch, dass die Neubewertung der über 35 Millionen Grundstücke zu einer echten Herkulesaufgabe werden wird. Grund genug, das alte und neue Prozedere bei der Berechnung der Grundsteuer vorzustellen. |
1. Derzeitige Berechnung
Nach der aktuellen Rechtslage sind Einheitswerte neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Dabei ist folgende Formel relevant:
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Einheitswert × Grundsteuermesszahl × Grundsteuerhebesatz |
1.1 Einheitswert
Maßgebend für die Feststellung der Einheitswerte sind in den „alten“ Bundesländern und West-Berlin die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.64. In den „neuen“ Bundesländern gilt sogar der 1.1.35. Die Einheitswerte werden von den FÄ festgesetzt. Die Vorgabe, alle sechs Jahre eine erneute Hauptfeststellung durchzuführen, wurde nicht bzw. nie umgesetzt.
Einheitswerte werden unter gewissen Voraussetzungen neu festgestellt. Zu unterscheiden sind insbesondere:
- Wertfortschreibung,
- Artfortschreibung (Beispiel: aus einem Einfamilienhaus entsteht durch Umbau ein Zweifamilienhaus)
- Zurechnungsfortschreibung (Beispiel: Eigentümerwechsel)
- Nachfeststellung
1.2 Grundsteuermesszahl
Wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert, erhält man den Grundsteuermessbetrag. Die Steuermesszahlen sind Tausendsätze. Sie hängen u. a. davon ab, ob es sich um ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus handelt.
1.3 Grundsteuerhebesatz
Auf den Grundsteuermessbetrag wird dann der von der Gemeinde festgelegte Grundsteuerhebesatz angewandt. Es werden zwei Arten unterschieden:
- Grundsteuer A (agrarisch ‒ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)
- Grundsteuer B (baulich ‒ für bebaute oder bebaubare Grundstücke)
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Der vom FA festgestellte Einheitswert für ein Einfamilienhaus beträgt 30.000 EUR. In der Variante 1 befindet sich die Immobilie in Selm (Hebesatz = 825 %); in der Variante 2 in Mettmann (Hebesatz = 480 %).
Die Grundsteuermesszahl beträgt 2,6 =‰, sodass sich ein Grundsteuermessbetrag von 78 EUR ergibt.
In der Variante 1 (Selm) müssen Eigentümer somit Grundsteuer i. H. von 643,50 EUR im Jahr bezahlen. In der Variante 2 (Mettmann) sind es hingegen nur 374,40 EUR. Das Beispiel zeigt, dass der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde enorme Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer hat. |
2. Entscheidung des BVerfG
Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen sind nach der Entscheidung des BVerfG vom 10.4.18 jedenfalls seit Beginn 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das BVerfG hatte dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung spätestens bis zum 31.12.19 gesetzt. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen die beanstandeten Regelungen noch für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.24, angewandt werden.
Beachten Sie | Die lange Übergangsregelung ist dem enormen administrativen Aufwand geschuldet. Denn es müssen bundesweit mehr als 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.
3. Gesetzliche Neuregelung im Überblick
Die nachfolgenden Neuregelungen basieren auf drei Gesetzen, denen der Bundestag und Bundesrat in 2019 zugestimmt haben.
Ab 2025 wird die Grundsteuer durch die Kommunen nach neuen Regeln erhoben. Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgt bereits auf den Stichtag 1.1.22. Die nächste darauffolgende Hauptfeststellung wird dann auf den 1.1.29 erfolgen. Es ist somit von einem siebenjährigen Hauptfeststellungszeitraum auszugehen.
Das dreistufige Verfahren (Bewertung, Steuermessbetrag, Hebesatz der Gemeinde) bleibt erhalten. Der bisherige Begriff „Einheitswert“ wird durch den Begriff „Grundsteuerwert“ ersetzt. Neu ist insbesondere, dass die Grundstücke nach einem wertabhängigen Modell bewertet werden, wobei es vor allem auf folgende Faktoren ankommt: Wert des Bodens (Bodenrichtwert), Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Immobilienart und Alter des Gebäudes.
Beachten Sie | Nach der Grundgesetzänderung haben die Bundesländer die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen zu treffen (sogenannte Öffnungsklausel).
4. Öffnungsklausel für die Bundesländer
Einzelne Bundesländer haben sich bereits dazu geäußert, ob bzw. wie von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht werden soll. Beispielsweise hat Bayern schon früh im Gesetzgebungsverfahren angekündigt, die Grundsteuer wertunabhängig nach den Flächen von Grundstücken und Gebäuden erheben zu wollen. Auch Baden-Württemberg will die Öffnungsklausel wohl nutzen, fraglich ist aber noch die Umsetzung.
Niedersachsen strebt dem Vernehmen nach ein Flächen-Lage-Modell an, das den allein auf Flächen abstellenden Ansatz Bayerns mit einer Einteilung der Lage in bis zu sieben Kategorien kombiniert. Demgegenüber will Schleswig-Holstein das Bundesmodell umsetzen und die Länderöffnungsklausel somit nicht nutzen.
Beachten Sie | Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf das wertabhängige Modell (Bundesmodell). Die Entwicklungen in den einzelnen Bundesländern bleiben abzuwarten.
5. Das zählt zum Grundvermögen
Zum Grundvermögen gehören nach § 243 Abs. 1 BewG insbesondere der Grund und Boden, das Gebäude, sonstige Bestandteile und das Zubehör.
5.1 Unbebaute Grundstücke
Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG bestimmt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (Fläche × Bodenrichtwert). Hiermit wurde also eine fortschreitend wertabhängige Komponente eingeführt, denn die Bodenrichtwerte sind auf den jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.22, 1.1.29 etc.) aktualisiert zu ermitteln.
5.2 Bebaute Grundstücke
Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind nach § 249 BewG mehrere Grundstücksarten (Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke etc.) zu unterscheiden.
MERKE | Es hängt von der Grundstücksart ab, ob das Ertragswert- oder Sachwertverfahren gilt (§ 250 Abs. 1 BewG). Zudem hängt die Zuordnung der jeweiligen Steuermesszahl von der Grundstücksart ab. |
6. Bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren
Nach § 250 Abs. 2 BewG werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet.
Beachten Sie | Nach § 251 Abs. 1 BewG darf der für das bebaute Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.
Das typisierte Ertragswertverfahren stellt sich nach den §§ 252 bis 257 BewG schematisch wie folgt dar:
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jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG, Anlage 39 zum BewG) | |
./. | nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG, Anlage 40 zum BewG) |
= | jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG) |
× | Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG, Anlage 37 + 38 zum BewG) |
= | Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG) |
+ | abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG, Anlage 41 zum BewG) |
= | Grundsteuerwert (§ 252 BewG) |
6.1 Ermittlung Rohertrag
Nach § 254 BewG ergibt sich der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG in Abhängigkeit von
- Bundesland,
- Gebäudeart,
- Wohnungsgröße und
- Baujahr des Gebäudes
angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der nach Mietniveaustufen differenzierten Zu- und Abschläge.
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Einfamilienhaus in NRW; Wohnfläche (je Wohnung): 100 qm und mehr; Baujahr des Gebäudes: 1979 bis 1990. Hier beträgt die monatliche Nettokaltmiete je qm Wohnfläche 5,69 EUR. |
MERKE | Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 EUR/Monat angesetzt. |
Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen Gemeinden eines Landes werden die vorbezeichneten Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge (nach Teil II der Anlage 39 zum BewG) angepasst. Es werden sechs Mietniveaustufen unterschieden ‒ und zwar von der Mietniveaustufe 1 (‒ 22,5 %) bis zur Mietniveaustufe 6 und höher (+ 32,5 %).
Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen ergibt sich aus der Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 BewG in der jeweils aktuellen Fassung.
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6.2 Bewirtschaftungskosten
Für die Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis werden pauschalierte Bewirtschaftungskosten in % des Rohertrags des Grundstücks nach § 254 BewG abgezogen. Die Prozentsätze ergeben sich in Abhängigkeit von der jeweiligen Grundstücksart und der Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Die für die Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigende Restnutzungsdauer ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus Anlage 38 zum BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag.
Es dürfte davon auszugehen sein, dass für die Berechnung des Alters aus Vereinfachungsgründen von der Vermutung ausgegangen werden darf, dass das Gebäude am 1. Januar eines Jahres fertiggestellt worden ist.
6.3 Vervielfältiger
Der Reinertrag des Grundstücks ist mit dem sich aus Anlage 37 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und die Restnutzungsdauer des Gebäudes (§ 253 Abs. 2 S. 2 BewG). Bei der Bewertung bebauter Grundstücke gelten nach § 256 Abs. 1 S. 2 BewG folgende Zinssätze:
- 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser
- 3 % für Wohnungseigentum
- 4 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen
- 4,5 % für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen
MERKE | Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie beim Wohnungseigentum sind beim Zinssatz nach § 256 Abs. 2 und 3 BewG ggf. Abschläge (abhängig vom Bodenrichtwert/Bodenwert) vorzunehmen. |
7. Steuermesszahlen
Zur Ermittlung des Steuermessbetrags wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese wird als Promillesatz angegeben und beträgt für bebaute Grundstücke grundsätzlich 0,34 ‰ (§ 15 Abs. 1 GrStG).
Für bestimmte Wohngebäude ist nach § 15 GrStG eine Ermäßigung um 25 % vorgesehen. Dies gilt z. B. für Grundstücke, für die nach dem Wohnraumförderungsgesetz eine Förderzusage erteilt wurde. Weitere Ermäßigungstatbestände sind in § 15 GrStG aufgeführt.
8. Musterfall: Vergleichsrechnung für ein Einfamilienhaus
Einfamilienhaus mit Garage in Werne (NRW):
- Stichtag der Bewertung: 1.1.19
- Grundstück: 506 qm
- Bodenrichtwert 2019: 190 EUR/qm
- Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung: 134 qm
- Baujahr: 2011
- Jahresrohmiete Wohnfläche/Wertverhältnisse 1.1.64: 4,10 DM/qm pro Monat
- Jahresrohmiete Garage/Wertverhältnisse 1.1.64: 25 DM pro Monat
- Grundsteuerhebesatz der Stadt Werne für 2019: 665 %
8.1 Grundsteuer (alt)
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Jahresrohmiete Wohnung (134 qm x 4,10 DM x 12) | 6.592 DM |
Jahresrohmiete Garage (Festwert 25 DM x 12) | 300 DM |
Gesamtjahresrohmiete | 6.892 DM |
Grundstückswert (Gesamtjahresrohmiete 6.892 DM x Vervielfältiger 11,8) Vervielfältiger gemäß Anlage 7 zum Bewertungsgesetz, Gemeindegrößenklasse 4, Bauausführung A | 81.325 DM |
Einheitswert (gerundet auf volle 100 DM nach unten) | 81.300 DM |
Einheitswert in EUR lt. Einheitswertbescheid | 41.568 EUR |
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Einheitswert | 41.568,00 EUR |
davon 38.346,89 EUR x Steuermesszahl 2,6 ‰ | 99,70 EUR |
davon 3.221,11 EUR x Steuermesszahl 3,5 ‰ | 11,27 EUR |
Summe Steuermessbetrag | 110,97 EUR |
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Messbetrag 110,97 EUR x Hebesatz (665 %) | 737,95 EUR |
8.2 Grundsteuer (neu)
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Zu/Abschlag | EUR/qm | |
gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für NRW (Anlage 39 zum BewG, Teil I) | 6,03 EUR | |
+ Zuschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 3 (Anlage 39 zum BewG, Teil II) | 0 % | 0,00 EUR |
monatliche Nettokaltmiete | 6,03 EUR | |
jährlicher Rohertrag EFH (6,03 EUR × 134 qm × 12) | 9.696 EUR | |
jährlicher Rohertrag Garage (35 EUR × 12) | 420 EUR | |
Summe jährlicher Rohertrag | 10.116 EUR | |
Bewirtschaftungskosten (10.116 EUR × 18 %) Restnutzungsdauer 72 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren lt. Anlage 38 zum BewG | ‒ 1.820 EUR | |
jährlicher Reinertrag | 8.296 EUR | |
Vervielfältiger = 33,24 (Anlage 37 BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %, keine Zinssatzanpassung, da der Bodenrichtwert 500 EUR nicht übersteigt) | ||
Barwert des Reinertrags (8.296 EUR × 33,24) | 275.759 EUR | |
Bodenwert (506 qm × 190 EUR × 1,00) Umrechnungskoeffizient 1,00 aus Anlage 36 BewG | 96.140 EUR | |
Abgezinster Bodenwert (96.140 EUR × 0,1690) Abzinsungsfaktor nach Anlage 41 zum BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 % | 16.247 EUR | |
Grundsteuerwert (abgezinster Bodenwert + Barwert des Reinertrags) | 292.006 EUR | |
Mindestwert (§ 251 BewG): Bodenwert 96.140 EUR × 75 % = 72.105 EUR; kein Ansatz, da niedriger als Grundsteuerwert | ||
Grundsteuerwert (Abrundung auf volle 100 EUR) | 292.000 EUR | |
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Grundsteuerwert 292.000 EUR x Steuermesszahl 0,34 ‰ (§ 15 Abs. 1 Nr. 2a GrStG) | 99,28 EUR |
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Messbetrag 99,28 EUR x Hebesatz (665 %) | 660,21 EUR |
FAZIT | Der Vergleich (alt: 737,95 EUR; neu: 660,21 EUR) zeigt, dass sich wegen der herabgesetzten Steuermesszahlen nicht zwingend eine höhere Grundsteuer ergibt. |
9. Bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke maßgeblich. Im Sachwertverfahren ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln (§ 258 Abs. 1 BewG). Eine schematische Übersicht zum typisierten (vereinfachten) Sachwertverfahren nach den §§ 258 bis 260 BewG enthält die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/11085 vom 25.6.19).
10. Die neue Grundsteuer C
Nach § 25 Abs. 5 GrStG können Gemeinden aus städtebaulichen Gründen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt (Grundsteuer C). Betroffen sind unbebaute Grundstücke, die der Grundsteuerpflicht unterliegen und innerhalb oder außerhalb eines Plangebiets trotz Baureife nicht baulich genutzt werden. Dabei sollen Hinderungsgründe zivilrechtlicher Art, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, bei der Beurteilung der Baureife außer Betracht bleiben.
Beachten Sie | Die Gemeinde soll nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden, ob eine besondere Nachfrage nach Bauland besteht und welche steuerliche Belastung den Grundstückseigentümern auferlegt werden soll.
FAZIT | Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer soll sich nach den Vorstellungen des Gesetzgebers nicht verändern. Fest steht aber, dass einige Bürger mehr und andere weniger zahlen müssen. Verlierer und Gewinner stehen aber noch nicht fest. Denn dies hängt zum einen davon ab, ob das jeweilige Bundesland von der Öffnungsklausel Gebrauch machen wird. Zudem bleibt abzuwarten, ob bzw. welche Kommunen ihre Hebesätze anpassen werden. |
