11.11.2020 · Fachbeitrag · Gesetzgebung

Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ab 1.12.2020 in Kraft

von OAR a. D. Alfred Kruhl, Sankt Augustin

| Nachdem der Bundestag am 17.9.2020 den „Gesetzentwurf zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ‒ WEMoG)“ ‒ Drs. 19/18791 ‒ beschlossen hat, stimmte am 9.10.2020 auch der Bundesrat dem Gesetzentwurf zu ‒ Drs. 544/20. Mit diesem Gesetz wird das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in entscheidenden Punkten reformiert. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die Neuregelungen, insbesondere des WEG. |

1. Vorbemerkung

Die letzte größere WEG-Reform, die zum 1.7.2007 in Kraft trat, führte zu dem Ergebnis, dass in der Folgezeit die sich durch das reformierte Recht ergebenden Fragen zum Teil durch höchstrichterliche Entscheidungen des BGH geklärt werden mussten. Nunmehr sind bekannte Schwachstellen des Wohnungseigentumsrechts durch das WEMoG beseitigt und darüber hinaus Regelungen zur Anpassung an gesellschaftliche, umweltpolitische und technische Entwicklungen umgesetzt worden. Grundlage für den Gesetzentwurf zum WEMoG bildete der von den Regierungsparteien 2018 geschlossene Koalitionsvertrag. Hier heißt es unter der Position IX. 1. Wohnraumoffensive u. a.:

„Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen, insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchschutz, zu erleichtern.“

Die Justizministerkonferenz vom 6./7.6.2018 beschloss, eine Arbeitsgruppe mit der Erarbeitung einer Novellierung des WEG zu betrauen. Die im Abschlussbericht dieser Bund-Länder-Arbeitsgruppe enthaltenen Empfehlungen fanden Eingang in den am 13.1.2020 vom BMJV vorgestellten Referentenentwurf für eine Reform des WEG (s. Beitrag Kruhl: „Referentenentwurf zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz veröffentlicht“, AStW 3/2020, 208 ff.). Nachdem im Zuge der parlamentarischen Beratungen noch einige strittige Punkte im Gesetzentwurf ausgeräumt wurden ‒ beispielsweise ist die ursprünglich vorgesehene verstärkte Stellung des Verwalters zulasten der Eigentümer auf starken Druck von Verbraucherschutzverbänden und Wohnungseigentümern zurückgenommen worden ‒ verabschiedete der Bundestag aufgrund der Beschlussempfehlung und des Berichts des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (Drs. 19/22634) den Gesetzentwurf, dem der Bundesrat nach einer kurzen Zeitverzögerung zustimmte. Am 22.10.2020 wurde das Gesetz schließlich im Bundesgesetzblatt (BGBl I 20, 2187) verkündet. Am 1.12.2020 tritt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) damit in Kraft.

2. Zum Inhalt des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG)

Die nachfolgend dargestellten Neuregelungen folgen dem systematischen Aufbau der mit dem WEMoG beschlossenen Gesetze.

2.1 Wohnungseigentumsgesetz ‒ WEG

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit (§ 3 WEG-neu)

Nach § 3 Abs. 2 WEG-neu kann das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Freiflächen wie z. B. Terrassen, Gartenflächen und Stellplätze erweitert werden. Bisher konnte an diesen Flächen ein sondereigentumsähnlich ausgestaltetes Sondernutzungsrecht begründet werden, das als streitanfällig angesehen wurde. § 3 Abs. 3 WEG-neu regelt, dass Sondereigentum grundsätzlich nur eingeräumt werden soll, wenn Wohnungen oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Angabe von Maßen im Aufteilungsplan bestimmt sind.

Grundbuchvorschriften (§ 7 WEG-neu)

§ 7 Abs. 2 WEG wird neu gefasst: Danach bedarf es der Bewilligung der Wohnungseigentümer zur Eintragung eines Beschlusses i. S. d. § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift ‒ bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind ‒ oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

In § 7 Abs. 3 WEG-neu werden nach dem Wort „Eintragungsbewilligung“ die Wörter „oder einen Nachweis gem. § 7 Abs. 2 Satz 1“ eingefügt. Danach wird als Satz 2-neu angefügt, dass Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ausdrücklich ins Grundbuchblatt einzutragen sind.

§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG wird wie folgt geändert:

„Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.“

In § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG wird die Angabe „§ 3 Abs. 2“ durch die Angabe „§ 3 Abs. 3“ ersetzt. Darüber hinaus sind in § 7 Abs. 4 WEG die bisherigen Sätze 3 bis 6 aufgehoben.

Anspruch des werdenden Wohnungseigentümers (§ 9a WEG-neu)

In § 8 Abs. 1 WEG-neu werden die Wörter „das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude“ durch das Wort „Sondereigentum“ ersetzt. § 8 Abs. 3 WEG-neu wird angefügt und regelt den Anspruch des werdenden Wohnungseigentümers auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer, wenn eine entsprechende Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Gemeinschaft der Eigentümer (§ 9a WEG-neu)

In § 9a Abs. 1 WEG-neu ist die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“, die mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, mit ihren Rechten und Pflichten definiert. Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Nach § 9a Abs. 4 WEG-neu haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. § 9a Abs. 5 WEG-neu bestimmt, dass ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen nicht stattfindet.

Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b WEG-neu)

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nach § 9b Abs. 1 WEG-neu durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Gem. § 9b Abs. 2 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.

Im ursprünglichen Gesetzentwurf war noch eine unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters vorgesehen, was aber als zu weitgehend kritisiert und deshalb im Gesetzgebungsverfahren geändert wurde.

Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 10 WEG-neu)

§ 10 Abs. 1 WEG und § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG werden aufgehoben. Nach § 10 Abs. 2 WEG-neu kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint. In § 10 Abs. 3 WEG wird dem bisherige Satz 1 folgender Satz angefügt, dass Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen. § 10 Abs. 4 bis 8 WEG-alt wurden aufgehoben.

Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG-neu)

In § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG werden die Wörter „durch Stimmenmehrheit“ gestrichen. Somit können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung nach Abs. 1 aufgehoben wird. Als Folge davon bedarf ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohneigentums nicht mehr der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten. Die bisherigen Sätze 2, 4 und 5 in § 12 Abs. 4 WEG sind aufgehoben worden. Angefügt wird: „§ 7 Abs. 2 WEG gilt entsprechend.“

Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum (§ 13 WEG-neu)

§ 13 Abs. 1 WEG bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer aus seinem Wohnungseigentum, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen kann. § 13 Abs. 2 WEG-neu regelt, dass für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, § 20 WEG entsprechend gilt. Es bedarf keiner Gestattung, soweit keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Pflichten des Wohnungseigentümers (§ 14 WEG-neu)

In § 14 Abs. 1 WEG-neu sind die Pflichten der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse definiert. Darüber hinaus besteht eine Duldungspflicht des Wohnungseigentümers für das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen und nicht über das zumutbare Maß hinausgehen.

Nach § 14 Abs. 2 WEG-neu ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und Einwirkungen nach Maßgabe des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu dulden. Wenn ein Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden hat, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG-neu einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Pflichten Dritter (§ 15 WEG-neu)

§ 15 WEG-neu beinhaltet den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderer Wohnungseigentümer gegenüber Drittnutzern (z. B. Mietern) auf Duldung von Erhaltungsmaßnahmen und anderer baulicher Maßnahmen. Derartige Maßnahmen sind dem Drittnutzer gem. § 555a Abs. 2 BGB rechtzeitig anzukündigen. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, müssen spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Hierbei ist auch der Hinweis auf die evtl. Möglichkeit des Härteeinwands notwendig.

Auch zu der Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform eine Harmonisierung vor. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der Gemeinschaft geltende Kostenverteilung maßgebend (§ 556a Abs. 3 BGB). Das bedeutet, es gilt die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Nach bisher geltendem Recht galt die Wohnfläche als Berechnungsgrundlage für die Miete.

Nutzungen und Kosten (§ 16 WEG-neu)

In § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG sind die Wörter „Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums“ durch die Wörter „Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens“ ersetzt worden. Zusätzlich ist der Satz angefügt worden, dass jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt ist.

§ 16 Abs. 2 WEG ist neu gefasst und legt fest, dass jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, zu tragen hat. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

Mit dieser Regelung können die Wohnungseigentümer künftig umfassender als bisher über die Kostenverteilung beschließen. Während sich diese Befugnis nach bisher geltendem Recht auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkte und eine qualifizierte Mehrheit erforderte, regelt § 16 Abs. 2 WEG-neu, dass die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmte Kostenarten beschließen können.

Die Regelungen in den bisherigen Abs. 3 bis 8 werden durch § 16 Abs. 3 WEG-neu ersetzt mit der Bestimmung, dass für Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen allein die Vorschriften nach § 21 WEG gelten.

Entziehung des Wohneigentums (§ 17 WEG-neu)

§ 17 WEG ist in der bisherigen Form aufgehoben.

§ 18 WEG tritt an die Stelle des bisherigen § 17 mit folgenden Änderungen: § 17 Abs. 1 WEG-neu regelt die Entziehung des Wohneigentums im Fall, dass ein Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. In diesem Fall kann die Gemeinschaft der Eigentümer die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen.

§ 17 Abs. 2 WEG in der bisherigen Fassung ist aufgehoben. Dafür ist in § 17 Abs. 2 WEG-neu festgelegt, dass die Voraussetzungen des Abs. 1 insbesondere vorliegen, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1 u. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Laut Gesetzesbegründung liegt beispielsweise ein solcher Sachverhalt vor, wenn ein Eigentümer seiner Pflicht zur Kostentragung nicht nachkommt.

§ 17 Abs. 3 WEG in der bisher geltenden Form ist aufgehoben. § 17 Abs. 4 wird § 17 Abs. 3 WEG-neu. Folgender Abs. 4 ist angefügt:

„Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird, berechtigt zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vorschriften des ersten Abschnitts des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Das Gleiche gilt für Schuldtitel im Sinne des § 794 ZPO, durch die sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet.“

Verwaltung und Benutzung (§ 18 WEG-neu)

Der folgende Wortlaut ist in § 18 WEG-neu eingefügt worden:

„(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie

2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Die §§ 19 bis 22 werden wie folgt gefasst:

Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (§ 19 WEG-neu)

„(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere

1. die Aufstellung einer Hausordnung,

2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,

3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,

4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,

5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 sowie

6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.“

Bauliche Veränderungen (§ 20 WEG)

Die Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, sind durch das WEMoG vereinfacht worden. Dafür genügt nach § 20 Abs. 1 WEG-neu eine einfache Stimmenmehrheit. Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentums-immobilien zu erleichtern, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie zu einem schnellen Internetanschluss gestattet wird (§ 20 Abs. 2 WEG-neu). Nach § 20 Abs. 3 WEG-neu kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Nach § 20 Abs. 4 WEG-neu dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Nutzungen und Kosten der baulichen Veränderungen (§ 21 WEG-neu)

Die Kosten einer baulichen Veränderung haben prinzipiell diejenigen Eigentümer zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben (§ 21 Abs. 1 WEG-neu). Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu tragen, die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden oder deren Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums (§ 21 Abs. 2 WEG-neu).

Was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Die von der Rechtsprechung zur sog. modernisierenden Instandsetzung entwickelte Annahme, wonach der Zeitraum im Regelfall zehn Jahre beträgt, kann laut Gesetzesbegründung nicht statisch zur Anwendung kommen. Der Zeitraum könne je nach konkreter Maßnahme auch überschritten werden, um beispielsweise sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen, heißt es in der Begründung weiter.

Nach § 16 Abs. 3 WEG-neu sind die Kosten anderer als der in § 21 Abs. 1 u. 2 WEG bezeichneten baulichen Veränderungen von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu tragen, die sie beschlossen haben. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Abs. 1 WEG.

Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Abs. 3 entsprechend (21 Abs. 4 WEG-neu).

Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden (§ 21 Abs. 5 WEG-neu).

Wiederaufbau (§ 22 WEG-neu)

In § 22 ist bestimmt: Wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist, kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.

Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG-neu)

Nach bisher geltendem Recht war die Stimmabgabe zu einem Beschluss grundsätzlich nur in der Versammlung der Wohnungseigentümer erlaubt. Künftig können Eigentümerversammlungen durch die Möglichkeiten, die sich aus der Digitalisierung ergeben, flexibler gestaltet werden. In § 23 Abs. 1 WEG-neu ist geregelt, Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung ‒ auch ohne vor Ort anwesend zu sein ‒ teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

In § 23 Abs. 3 WEG-neu wird das Wort „schriftlich“ durch die Wörter „in Textform“ ersetzt und der Satz angefügt, dass die Wohnungseigentümer beschließen können, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (§ 24 WEG)

Nach bisher geltendem Recht erfolgte die Einberufung der Eigentümerversammlung grundsätzlich durch den Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG), hilfsweise durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Stellvertreter (§ 24 Abs. 3 WEG). Einzelne Eigentümer waren nicht zur Einberufung befugt. Ein Viertel der Wohnungseigentümer konnte bisher unter Angabe des Zwecks die Einberufung gegenüber dem Verwalter fordern (§ 24 Abs. 2 Halbsatz 2 WEG), aber nicht selbst einberufen.

Durch das WEMoG wird § 24 wird wie folgt geändert:

In § 24 Abs. 2 WEG-neu wird das Wort „schriftlich“ durch die Wörter „in Textform“ ersetzt. Dadurch können Wohnungseigentümer ein Einberufungsverlangen für eine Eigentümerversammlung auch per E-Mail stellen. Umlaufbeschlüsse bedürfen der Textform (§ 23 Abs. 3 WEG-neu). Die Wohnungseigentümer können hinsichtlich konkreter Maßnahmen beschließen, dass hierfür im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden wird (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu). Dieser Fall könnte laut Gesetzesbegründung gegeben sein, wenn eine Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung mangels ausreichender Informationen nicht gegeben ist und deshalb im Umlaufverfahren nachgeholt werden soll.

In § 24 Abs. 3 WEG-neu werden die Wörter „auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter“ durch die Wörter „auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer“ ersetzt. Damit wird es einem durch Beschluss bestimmten Wohnungseigentümer erlaubt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.

In § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu wird das Wort „zwei“ durch das Wort „drei“ ersetzt, d.h., die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert.

In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu wird nach dem Wort „ist“ das Wort „unverzüglich“ eingefügt. Hierdurch ist ausdrücklich normiert, dass die Niederschrift über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich zu erstellen ist.

§ 24 Abs. 6 Satz 3 WEG, nach dem jeder Wohnungseigentümer berechtigt ist, die Niederschriften einzusehen, wird aufgehoben.

Beschlussfassung (§ 25 WEG-neu)

§ 25 Abs. 1 WEG-neu hat folgende Fassung: „Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“ Damit genügt künftig die einfache Mehrheit bei einem Beschluss. Hierbei entscheidet die Mehrzahl der abgegebenen Stimmen. Erhöhte Quoten sind nicht mehr erforderlich.

Die bisherigen Vorschriften in § 25 Abs. 3 u. 4 WEG werden durch § 25 Abs. 3 WEG-neu ersetzt. Nach bisher geltendem Recht war die Versammlung der Eigentümer nur beschlussfähig, wenn die Hälfte der Miteigentumsteile vertreten war (bisher: § 25 Abs. 3 WEG). Durch die Streichung dieser Vorschrift ist künftig jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer an ihr teilnehmen. Außerdem ist bestimmt, dass Vollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform bedürfen.

Der Text im bisherigen § 25 Abs. 5 WEG wird § 25 Abs. 4 WEG-neu. Die in der bisherigen Textfassung enthaltenen Wörter „der anderen Wohnungseigentümer“ werden gestrichen und die Angabe „§ 18“ durch „§ 17“ ersetzt.

Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 WEG-neu)

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich nach dem WEMoG einfacher von einem Verwalter trennen. Die Abberufung des Verwalters ist danach nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern kann jederzeit erfolgen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

Diese Regelung ergibt sich aus § 26 WEG (neu), der wie folgt gefasst ist:

„(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.“

Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG ‒ neu)

Bei den Beratungen über die WEG-Reform wurde heftig darüber gestritten, ob ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt werden sollte, wie dies vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) seit Jahren gefordert wird. Im Zuge der parlamentarischen Ausschussberatungen einigten die Vertreter der Koalitionsparteien sich auf eine Kompromisslinie: Gewerberechtlich gibt es mit der Verabschiedung des WEMoG keinen verbindlichen Sachkundenachweis. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 WEG-neu unter den dort genannten Voraussetzungen jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ‒ und damit einen Sachkundenachweis ‒ zu fordern. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten des WEMoG. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierte Verwalter. Laut Begründung im Gesetzentwurf soll Verwaltern, die bereits über praktische Erfahrungen verfügen, damit Zeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen. Die 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt. Demnach müssen Verwalter auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen.

Nach § 26a Abs. 1 WEG-neu darf sich ein Verwalter als zertifiziert bezeichnen, wenn er vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung wird vom BMJV in einer RV geregelt.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG)

Nach dem WEMoG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan) handelt. Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden durch die WEG-Reform zwar erweitert, allerdings fällt die Erweiterung der Befugnisse nicht so umfangreich aus, wie es im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen war.

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG-neu). Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit der daraus sich ergebenden Verpflichtungen soll laut Gesetzesbegründung die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die vom Verwalter eigenverantwortlich zu treffen seien. Zum Kreis der Maßnahmen könnten demnach gehören: Kleinere Reparaturen, Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang, gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen u. a. Nach § 27 Abs. 2 WEG (neu) können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach Abs. 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern. Dazu könnte beispielsweise gehören: Die Festlegung von Wertgrenzen oder eines Maßnahmenkatalogs, Zahlungen ab einer festzulegenden Höhe von der Zustimmung des Beirats oder der Eigentümer abhängig zu machen. Zur Außenvollmacht des Verwalters siehe § 9b Abs. 1 WEG-neu.

Wirtschaftsplan, Jahresrechnung, Vermögensbericht (§ 28 WEG-neu)

Mit dem jeweils für ein Kalenderjahr vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip (Ausnahme: Heizkosten, die nach der Heizkosten-VO nach individuellem Verbrauch abzurechnen sind) enthält, beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG-neu oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG-neu). Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält (§ 28 Abs. 2 WEG-neu). Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind (§ 28 Abs. 3-neu). Der Verwalter ist nach Ablauf eines Kalenderjahres verpflichtet, einen Vermögensbericht zu erstellen (§ 28 Abs. 4-neu). Dieser muss die Darstellung der Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage erhält künftig die Bezeichnung „Erhaltungsrücklage“. Damit wird verdeutlicht, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

Mit den vorgenannten Festlegungen sieht das WEMoG nunmehr gesetzlich festgelegte Regelungen zur Jahresabrechnung vor. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich auf die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG-neu). Das Rechenwerk selbst ist nicht mehr Beschlussgegenstand. Damit findet die höchstrichterliche Rechtsprechung Eingang in das WEMoG. In Urteilen des BGH heißt es zur Abrechnungsspitze: Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (BGH 30.11.95, V ZB 16/95; 23.9.99, V ZB 17/99; 4.12.09, V ZR 44/09; 1.6.12, V ZR 171/11).

Beispiel zur Darstellung der zusammengefassten Jahresabrechnung
Zusammenfassung der Ergebnisse der Jahresabrechnung für Wohnung …
	EUR	EUR
1. Errechnung der Abrechnungsspitze
Bewirtschaftungskosten lt. Einzelabrechnung		1.530,50
Beitragsverpflichtung zur Erhaltungsrücklage		605,50
Abrechnungssumme		2.136,00
abzgl: Hausgeld-Soll lt. Einzelwirtschaftsplan vom …		‒ 2.005,00
Abrechnungsspitze		‒ 131,00
2. Zahlungen
gezahltes Hausgeld (Jahressumme)	2.004,00
abzgl: Hausgeld-Soll lt. Einzelwirtschaftsplan vom ...	‒ 2.005,00
Differenz	‒f 1,00	‒ 1,00
3. Abrechnungssaldo (Nachzahlung)		‒ 132,00

Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG-neu)

Die Regelungen zum Verwaltungsbeirat sind neu gestaltet: Nach dem WEMoG können die Wohnungseigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder durch Beschluss flexibel festlegen. Besteht der Beirat aus mehreren Mitgliedern, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 Abs. 1 WEG-neu). Die nach bisherigem Recht in § 29 Abs. 1 WEG-alt enthaltene Festlegung auf drei Beiratsmitglieder ist obsolet.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 u. Abs. 2 Satz 1 WEG-neu gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 2 WEG-neu).

Die Haftung unentgeltlich tätiger Beiratsmitglieder ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG-neu).

Zuständigkeit (§ 43 WEG-neu)

Seit der WEG-Reform 2007 unterliegen eigentumswohnrechtliche Streitigkeiten der ZPO. Allerdings enthalten die §§ 43 ff. WEG spezielle Regelungen, die dem Verfahren nach den Vorschriften der ZPO fremd sind.

Der Inhalt von § 43 WEG ist in wesentlichen Punkten geändert worden: Allgemeiner Gerichtsstand für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 1 WEG). Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

- Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,

- Streitigkeiten über Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,

- Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie

- Beschlussklagen gem. § 44 WEG.

Beschlussklagen (§ 44 WEG- neu)

Durch das WEMoG ist das Verfahren bei Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu geregelt worden. Da Träger der Verwaltung allein die Gemeinschaft der Eigentümer ist, richten sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft (nach bisherigem Recht gegen einzelne Wohnungseigentümer). Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers einen entsprechenden Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 WEG-neu). Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung der Klage unverzüglich bekannt zu machen (§ 44 Abs. 2 WEG-neu). Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind (§ 44 Abs. 3 WEG-neu).

Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu), sodass der angefochtene Beschluss grundsätzlich auszuführen ist. Dies kann im Wege des einstweiligen Rechtschutzes verhindert werden. Die Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses nimmt dem Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ex tunc seine Wirkung. Nach § 49 Abs. 2 WEG-neu können dem Verwalter, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist, Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst worden ist und ihn grobes Verschulden trifft.

Fristen der Anfechtungsklage (§ 45 WEG-neu)

§ 45 WEG-neu ersetzt die bisherige Vorschrift in § 46 WEG.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. §§ 233 bis 238 ZPO gelten entsprechend.

Übergangsvorschriften (§ 48 WEG-neu)

Von den in § 48 WEG genannten Übergangsvorschriften ist § 48 Abs. 5 WEG von besonderer Bedeutung. Danach gilt, dass für bereits vor dem Inkrafttreten des WEMoG bei Gericht anhängige Verfahren die Verfahrensvorschriften in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden sind.

2.2 Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften

Aus redaktionellen Gründen werden die Änderungen in den übrigen im WEMoG angesprochenen Gesetzen wie folgt nachrichtlich aufgezählt:

Art. 2: Änderung des BGB (§§ 554, 554a, 556a, 578)

Art. 3: Änderung des Justizaktenaufbewahrungsgesetzes (§§ 1 u. 2)

Art. 4: Änderung des Gerichtsverfassungsgesetzes (§ 43)

Art. 5: Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (§§ 10, 45 u. 156)

Art. 6: Änderung der Grundbuchordnung (§ 150)

Art. 7: Änderung der Grundbuchverfügung (§ 113)

Art. 8: Änderung der Wohnungsgrundbuchverfügung (§ 3)

Art. 9: Änderung des Gerichtskostengesetzes (§§ 49, 49a)

Art. 10: Änderung des Gesetzes über Gerichtskosten in Familiensachen (Anlage 1 Nr. 2016)

Art. 11: Änderung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (Anlage 1 Nr. 5 der Anm. Zu Nrn. 14160 u. 31017)

Art. 12: Änderung des Gerichtsvollzieherkostengesetzes (Anlage Nr. 717)

Art. 13: Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (§ 2)

Art. 14: Änderung des Gewerbesteuergesetzes (§ 9)

Art 15: Änderung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (§ 1)

Art: 16: Änderung des Schornsteinfeger-Handwerksgesetzes (§§ 19 u. 19a)

2.3 Inkrafttreten (Art. 18)

Das Gesetz tritt vorbehaltlich des Satzes 2 zum 1.12.2020 in Kraft. Die Art. 3, 6, 9 (Nr. 4) sowie die Art. 10 bis 12 treten am Tag nach der Verkündung in Kraft (BGBl I 20, 2187 vom 22.10.2020), somit zum 23.10.2020.

FAZIT | Mit dem beschlossenen WEMoG scheint es dem Gesetzgeber gelungen zu sein, ein den sich verändernden gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, den umweltpolitischen Herausforderungen und den technischen Möglichkeiten angepasstes Reformvorhaben umzusetzen. Es liegt nun an Verwaltern, Beiratsmitgliedern und Eigentümern, sich möglichst schnell und nachhaltig auf die Neuregelungen des WEG einzustellen.

Quelle: Seite 947 | ID 46982939