· Fachbeitrag · Grundbesitz
Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH als Gestaltungsinstrument
von StB Dipl.-Bw. Thomas Seiler, Bornheim
| Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH steht bislang nicht allzu sehr als Gestaltungsinstrument im Fokus. Dabei kann sie gegenüber der privaten Grundstücksverwaltung jedenfalls dann punkten, wenn die Gewinne langfristig thesauriert werden sollen und zudem die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG gesichert werden kann. Doch die Hürden für dieses steuerliche Privileg werden von der Rechtsprechung immer höher gelegt. Mit der entsprechenden Gestaltung kann aber meist gewährleistet werden, dass diese Hürde gerissen wird. |
1. Ausgangssituation
Im Privatvermögen gehaltener Grundbesitz kann außerhalb der 10-Jahresfrist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG bekanntlich einkommensteuerfrei veräußert werden. Veräußerungsverluste sind gemäß § 23 Abs. 3 S. 7 und 8 EStG nur innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung innerhalb der sonstigen Einkünfte verrechenbar, können im Anschluss jedoch nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Demgegenüber unterliegen Kapitalgesellschaften, also auch eine GmbH, gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG der unbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht. Der von einer GmbH gehaltene Grundbesitz stellt daher stets in vollem Umfang steuerliches Betriebsvermögen dar.
MERKE | Eine außerbetriebliche Sphäre der GmbH existiert nicht (vgl. BFH 4.12.96, I R 54/95). Im Falle einer Veräußerung des von der GmbH gehaltenen Grundbesitzes unterliegt der Gewinn demnach der Körperschaftsteuer ‒ und grundsätzlich auch der Gewerbesteuer; dies gilt auch hinsichtlich der eingetretenen Wertsteigerungen seit Anschaffung. Ebenso werden auch bei Veräußerung von Anteilen einer grundbesitzenden GmbH und bei der Liquidation einer Grundstücksverwaltungs-GmbH die gebildeten stillen Reserven gemäß § 17 EStG besteuert, wenn auch „nur“ nach dem sog. Teileinkünfteverfahren. |
Hinzu kommt, dass die Einbringung von privatem Grundbesitz in eine GmbH Grunderwerbsteuer auslöst. Nur bei einer formwechselnden Umwandlung gem. § 190 UmwG von einer Personengesellschaft in eine GmbH kann Grunderwerbsteuer vermieden werden. Allerdings ist auch beim Formwechsel zu überprüfen, ob dadurch nicht vormalige grunderwerbsteuerliche Steuerbefreiungstatbestände aufgehoben werden. Dies wäre z. B. der Fall, wenn innerhalb von fünf Jahren vor dem Formwechsel ein Grundstück (teilweise) steuerbefreit in die Personengesellschaft eingebracht worden ist (vgl. Kühn, GStB 03, 455).
Beachten Sie | Die hier einschlägige 5-Jahresfrist des § 5 Abs. 3 GrEStG soll auf 10 Jahre verlängert werden. Diese Verschärfung sollte bereits im letzten Jahr verabschiedet werden. Der Gesetzentwurf zur Eindämmung von Steuergestaltungen mittels Share Deals wurde dann aber erst mal „auf Eis gelegt“.
2. Vorteile einer Immobilien-GmbH und Gestaltungstipps
Das bisher Gesagte lässt die Immobilien-GmbH gegenüber einer vermögensverwaltenden Gesellschaft eher unattraktiv erscheinen. Allerdings ergibt sich im Falle von Gewerbesteuerbefreiungen bzw. insbesondere der erweiterten Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 4 GewStG, der eine erhebliche Bedeutung zukommt, eine laufende Ertragsteuerbelastung mit KSt von gerade einmal 15 % (einschließlich Solidaritätszuschlag 15,825 %).
Soweit also Gewerbesteuerbefreiungen oder die erweiterte Kürzung greifen, können somit 84,175 % des Gewinns einbehalten werden und stehen für weitere Investitionen zur Verfügung, sodass im Falle der Thesaurierung unbestritten ein erheblicher Steuervorteil gegenüber der laufenden Besteuerung auf der privaten Vermögensebene entsteht. Zugegebenermaßen stellt dieser zu einem wesentlichen Teil ‒ aber nicht ausschließlich ‒ nur einen Stundungsvorteil dar, da spätestens bei der Liquidation der GmbH wiederum alle eingetretenen Wertzuwächse der Körperschaftsteuer unterliegen und im Rahmen des Teileinkünfteverfahrens bei der Einkommensteuer des Gesellschafters gemäß § 17 Abs. 4 EStG erfasst werden.
Beachten Sie | Ausschüttungen an die Gesellschafter unterliegen grundsätzlich der Abgeltungsteuer mit 25 % (einschließlich des Solidaritätszuschlages aber ohne ggf. noch anfallende Kirchensteuer 25,38 %). Die Gesamtsteuerbelastung beträgt demnach einschließlich der Besteuerung auf Ebene der GmbH 48,34 % ‒ Gewerbesteuerpflicht und einen Gewerbesteuerhebesatz von 400 % unterstellt. Ohne Gewerbesteuerbelastung auf Ebene der GmbH beträgt die Gesamtsteuerbelastung im Ausschüttungsfall 38,03 %.
Damit scheint die Gesamtsteuerbelastung auch bei Ausschüttung gegenüber einer Investition über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft deutlich günstiger, wenn beispielsweise der individuelle Steuersatz des Gesellschafters bei 45 % liegt. Allerdings muss bei dieser Betrachtung die spätere Besteuerung der stillen Reserven bei der Investition über die GmbH eingerechnet werden, die bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft eben nicht anfällt.
GESTALTUNGSTIPP | Dem Ausschüttungsverhalten kommt daher neben den Befreiungsmöglichkeiten von der Gewerbesteuer bei der Entscheidung für oder gegen die Immobilien-GmbH entscheidende Bedeutung zu, auch wenn zumindest bei mittleren bis hohen persönlichen Steuersätzen ein Vorteil der GmbH auch im Ausschüttungsfall besteht (vgl. Kessler/Mirbach, DStR 2014, S. 1936). Auf die Möglichkeit, nach § 32d Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a EStG zum Teileinkünfteverfahren zu optieren, soll hier nicht eingegangen werden.
Auch kann durch Verkauf oder Einbringung von Grundstücken aus dem Privatvermögen an bzw. in eine Kapitalgesellschaft neues Abschreibungsvolumen geschaffen werden, ohne dass dies eine Ertragsteuerbelastung auf der privaten Ebene auslöst, sofern die 10-Jahresfrist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG bezüglich der Grundstücke bereits abgelaufen ist. |
Beachten Sie | Die Einbringung von Grundstücken in eine Kapitalgesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten stellt einen tauschähnlichen Umsatz dar. Eine Kürzung des Abschreibungsvolumens gem. § 7 Abs. 1 Nr. 5 S. 2 EStG greift somit in diesem Fall nicht, da keine Einlage, sondern ein Anschaffungsgeschäft vorliegt (vgl. BFH 24.1.08, IV R 37/06; Wolf-Dieter Hoffman, GmbHR 08, 548 ff.).
Von Vorteil ist auch, dass die Gebäudeabschreibungen im Betriebsvermögen 3 % betragen, wenn die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG erfüllt sind (keine Nutzung zu Wohnzwecken), wogegen die Abschreibungen im Privatvermögen auch in diesen Fällen auf 2 % (bzw. 2,5 % bei Altgebäuden) beschränkt sind. Des Weiteren sind im Betriebsvermögen Teilwertabschreibungen möglich, was im Privatvermögen ausgeschlossen ist. Bei Immobilien mit unsicherer Wertentwicklung bietet sich aber die gewerbliche Personengesellschaft an, da sich die entstehenden Verluste ‒ sei es durch Teilwertabschreibungen oder Verkäufe ‒ dann unmittelbar auf Gesellschafterebene auswirken.
GESTALTUNGSTIPP | Gewinne aus der Veräußerung des von einer GmbH gehaltenen Grundbesitzes können durch Inanspruchnahme von § 6b EStG vollständig steuerfrei gestellt und für Neuinvestitionen verwendet werden, wenn die in § 6b EStG aufgeführten Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Hieraus ergibt sich ebenfalls ein erhebliches Gestaltungspotenzial. |
3. Vergleichsrechnung zur steuerlichen Vorteilhaftigkeit
Anhand eines Beispiels werden nachfolgend die Belastungsunterschiede zwischen der privaten Vermögensverwaltung und der Immobilien-GmbH in der laufenden Besteuerung dargelegt:
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Die sehr vermögenden Eheleute Friedel und Anne Reich wollen zum Aufbau von weiterem Vermögen in einen Wohnkomplex investieren. Auf Überschüsse aus den Immobilien sind sie nicht angewiesen, da sie über ausreichendes laufendes Einkommen verfügen. Sie wollen vielmehr alle erzielten Gewinne für den Erhalt der erworbenen Immobilie und zum weiteren Vermögensaufbau verwenden.
Die Anschaffungskosten (inkl. aller Nebenkosten) für die Immobilie betragen 1 Mio. EUR und werden vollständig aus Eigenmitteln finanziert. Der monatliche Mietzins beträgt 10.000 EUR und die nicht auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten betragen jährlich 20.000 EUR. Die Abschreibungen belaufen sich ebenfalls auf 20.000 EUR p. a. Der persönliche Grenzsteuersatz der Familie Reich beträgt 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag, also 47,48 %. Kirchensteuer fällt nicht an. Die Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung sind gegeben.
Die Eheleute wollen entweder über eine rein vermögensverwaltende GbR oder über eine GmbH investieren. Wie der folgenden Vergleichsrechnung zu entnehmen ist, ergibt sich in der laufenden Besteuerung ein deutlicher Vorteil der Immobilien-GmbH gegenüber der privaten Vermögensverwaltung. | ||
Investition über | private Vermögensverwaltung | GmbH |
Mieteinnahmen | 120.000 EUR | 120.000 EUR |
./. Betriebskosten | 20.000 EUR | 20.000 EUR |
./. Abschreibungen | 20.000 EUR | 20.000 EUR |
Überschuss/Gewinn | 80.000 EUR | 80.000 EUR |
Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer (inkl. Solidaritätszuschlag) | 37.984 EUR | 12.660 EUR |
verbleibendes Reinvestitionskapital | 42.016 EUR | 67.340 EUR |
Eigenkapitalrendite nach Steuern | 4,2 % | 6,7 % |
Die sich auf Ebene der GmbH ergebende Steuerersparnis gegenüber der privaten Vermögensanlage kann durch Wiederanlage zum weiteren Vermögensaufbau genutzt werden, ggf. auch durch Gründung von Tochterkapitalgesellschaften, die dann später zu 95 % steuerfrei veräußert werden (vgl. Spiegelberger, Vermögensnachfolge, § 14 Rz. 18). Ein Steuerspareffekt ergibt sich ebenfalls durch Verwendung der nur mit 15,825 % vorbelasteten Erträge für alle Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen.
Das zur Reinvestition zu Verfügung stehende Mehrkapital aus der Steuerersparnis der GmbH entfaltet insbesondere dann deutliche Wirkung, wenn man nicht lediglich auf Eigenkapitalbasis agiert, sondern die Immobilienfinanzierung auch unter Einbezug von Fremdkapital erfolgt ‒ was der Normalfall sein dürfte. Die sich aus der Investition über die GmbH ergebenden Mehrmittel können im Falle einer Fremdfinanzierung zu höheren Tilgungsleistungen verwendet werden. Üblicherweise geht mit der höheren Tilgung eine Reduzierung der über die gesamte Darlehenslaufzeit tatsächlich geleisteten Zinszahlungen und eine deutlich frühere Entschuldung einher. Vorteile, denen in der Praxis auch in der derzeitigen Niedrigzinsphase unbedingt Beachtung geschenkt werden muss (vgl. ausführlich Lichtinghagen, GmbH-Steuerpraxis 11, 130 ff.).
Beachten Sie | Im Falle laufender Verluste ist wiederum die Direktinvestition von Vorteil, weil bei dieser ein uneingeschränkter Ausgleich mit anderen positiven Einkünften des Steuerpflichtigen erfolgen kann. Auch kann nach Maßgabe des § 10d EStG ein den Veranlagungszeitraum übergreifender Abzug erfolgen. Verluste auf Ebene der GmbH können dagegen nur von dieser selbst im Rahmen des § 10d EStG abgezogen werden.
Dem Vorteil aus der laufenden Besteuerung steht zudem der Nachteil der zeitlich unbegrenzten steuerlichen Erfassung eines Veräußerungsgewinns gegenüber, dem ggf. nur mit einem sehr langen Investitionszeitraum begegnet werden kann (vgl. Kessler/Mirbach, DStR 14, 1938).
4. Stolperstein erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung
Wie bereits ausgeführt, ist die Immobilien-GmbH gegenüber der privaten Vermögensverwaltung dann erwägenswert, wenn eine (langfristige) Thesaurierung der Gewinne auf Ebene der Gesellschaft sichergestellt und eine Freistellung der Erträge von der Gewerbesteuer erreicht werden kann. Während das Ausschüttungsverhalten in der gewählten Struktur kein Problem darstellen sollte, hat sich die Anwendung der „erweiterten Grundstückskürzung“ inzwischen zu einem Minenfeld entwickelt.
Der Gesetzgeber hat aus Gründen der Rechtsformneutralität in § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften auf Antrag die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung ermöglicht. Nach dieser Regelung kann ein Unternehmen, das sich ausschließlich auf die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes beschränkt, den daraus erwirtschafteten Gewerbeertrag anstelle der Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG auf Antrag vollständig von der Gewerbesteuer ausnehmen. Unschädlich ist neben der ausschließlichen Verwaltung des eigenen Grundbesitzes das Verwalten und Nutzen von eigenem Kapitalvermögen, welches allerdings nicht den Gewerbeertrag kürzt.
Die Ausschließlichkeit der Verwaltung des eigenen Grundbesitzes entfaltet eine dreidimensionale Wirkung:
- Tätigkeitsbezogen: ausschließliche Ausübung einer vermögensverwaltenden Tätigkeit mit der Folge, dass jegliche gewerbliche Tätigkeit für die Anwendung der erweiterten Kürzung schädlich ist; was also auch für den gewerblichen Grundstückshandel gilt.
- Grundbesitzbezogen: Es darf ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet werden; die (Mit-)Verwaltung fremden Grundbesitzes sowie die Mitvermietung von Maschinen, Betriebsvorrichtungen aber auch ggf. Mobiliar etc. führt zur Versagung der erweiterten Kürzung.
- Zeitraumbezogen: Die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes muss während des gesamten Erhebungszeitraums ausgeübt werden; insoweit ergeben sich Probleme bei unterjährigem Erwerb oder Verkauf der ersten bzw. letzten Immobilie.
Beachten Sie | Besonders relevant sind die tätigkeitsbezogene und die grundbesitzbezogene Ausschließlichkeit, da sich hier in der Praxis eine hohe Fehleranfälligkeit ergibt, die schnell auch zur Haftungsfalle für den Berater werden kann. So hat das FG Berlin-Brandenburg (13.12.11, 6 K 6181/08, EFG 12, 959) rechtskräftig entschieden, dass schon der Betrieb einer Fotovoltaikanlage in geringem Umfang zur Versagung der erweiterten Kürzung führt.
MERKE | In dem Streitfall hat eine Immobilien-GmbH auf dem ihr gehörenden und von ihr vermieteten Grundbesitz Fotovoltaikanlagen installiert. Die Einspeisevergütungen betrugen nur 0,17 % der Umsatzerlöse, die restlichen Erlöse bestanden ausschließlich aus unschädlichen Mieteinnahmen. Die Immobilien-GmbH verklagte daraufhin Ihren Steuerberater. Dem Vernehmen nach ist das Verfahren noch anhängig. |
Ebenso schädlich ist die Überlassung möblierter Wohnungen. Vorsicht ist aber auch schon bei Überlassung von Küche, Spüle, Herd bzw. einer Einbauküche geboten. Hier soll es nach Auffassung der Finanzverwaltung aber wohl auf die regionalen Gepflogenheiten ankommen; bei Üblichkeit soll demnach keine schädliche Überlassung vorliegen. Vorsorglich sollte aber von einer Überlassung grundsätzlich abgesehen werden.
Beachten Sie | Bei Gewerbeimmobilien kommt es zudem häufig auch unbewusst zur Vermietung von Betriebsvorrichtungen. In der Praxis stellt sich nämlich oft das Problem, die vorhandenen Betriebsvorrichtungen überhaupt zu identifizieren und auch zu bewerten ‒ und das nicht nur bei komplexeren Gewerbeimmobilien (Einkaufszentren, Hotels etc.). In solchen Fällen bedarf es der Expertise eines Gebäudetechnikers, steuerliches Fachwissen alleine genügt nicht (siehe Wagner, DB 19, 865).
MERKE | Da Betriebsvorrichtungen keinen Grundbesitz darstellen, ist deren Mitüberlassung kürzungsschädlich. Nach der BFH-Rechtsprechung (s. u.) reicht es hierfür schon aus, wenn nur ein geringfügiger Teil der Miete oder der Pacht auf eine Betriebsvorrichtung entfällt. |
Beachten Sie | Eine allgemeine Geringfügigkeitsgrenze, wonach die Überlassung einer Betriebsvorrichtung der erweiterten Kürzung nicht entgegensteht, wenn die Betriebsvorrichtung gegenüber dem Grundvermögen von geringem Wert ist oder auf sie nur ein geringer Teil der Miete oder Pacht entfällt, kommt aufgrund des dem Gesetzeswortlaut zu entnehmenden strengen Ausschließlichkeitsgebots nicht in Betracht (BFH 11.4.19, III R 36/15, III R5/18 und III R 6/18).
5. Sicherstellung der erweiterten Kürzung bei schädlicher Überlassung
Um in den Fällen einer schädlichen Überlassung dennoch weiterhin die erweiterte GewSt-Kürzung in Anspruch nehmen zu können, bietet es sich als gangbarer Weg an, die schädliche Überlassung auf eine eigene Gesellschaft zu übertragen. Dies erscheint aufgrund der ergangenen BFH-Rechtsprechung ein sicherer Weg (vgl. Winkler, BeSt 2020, Nr. 1 Seite 9), führt aber naturgemäß zu Mehrkosten. Ebenso können sich durchaus erhebliche praktische Probleme bei der Umsetzung ergeben. So muss der Mieter einen gesonderten Mietvertrag akzeptieren. Ggf. kann das zivilrechtliche Eigentum auch überhaupt nicht übertragen werden (§ 94 BGB) oder es ergeben sich Fragestellungen in Zusammenhang mit Mietereinbauten.
FAZIT | Gegenüber der Vermögensverwaltung im Privatvermögen ist eine vermögensverwaltende GmbH vor allem dann erwägenswert, wenn die Gewinne langfristig thesauriert werden sollen, also ein langfristiger Vermögensaufbau angestrebt wird, und zudem die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG gesichert werden kann. Diesbezüglich können sich aber in der Praxis erhebliche Probleme ergeben, insbesondere bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien, die sich aber in den meisten Fällen über entsprechende Gestaltungen lösen lassen. Es bleibt daher festzuhalten, dass die Investition über eine grundbesitzverwaltende GmbH gegenüber der privaten Vermögensanlage je nach Lage des Einzelfalls sehr wohl vorteilhaft sein kann. Sie sollte daher bei der Planung eines Immobilieninvestments als Alternative stets in Erwägung gezogen werden. |
Weiterführender Hinweis
- Zur Übertragung von V+V-Vermögen auf eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG: siehe den ausführlichen Musterfall von Mayer, PU 01/2019, Beihefter S. 3 f.
