· Fachbeitrag · Mietrecht
Betriebskostenabrechnung: Streitanfälliges Rechenwerk für Mieter und Vermieter
von OAR a. D. Alfred Kruhl, Sankt Augustin
| Die von Vermietern und Wohnungseigentumsverwaltern für Wohnungsmieter jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen können zum Problemfall werden, wenn sie nicht ordnungsgemäß erstellt worden sind. Nach neueren Erkenntnissen soll gut jede zweite Abrechnung falsch sein. Um Streit vorzubeugen, wären vertiefte Kenntnisse des Miet- und Wohnungseigentumsrechts bei den Vertragspartnern wünschenswert. In dem folgenden Beitrag wird auf einige wichtige Aspekte dieser Thematik eingegangen. |
Gesetzliche Grundlage für Betriebskosten
Die Vorschrift in § 556 BGB, die hinsichtlich der Betriebskosten einige grundsätzliche Regelungen enthält, hat folgenden Wortlaut:
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Abrechnungspflicht bei Abschlags-/Vorauszahlungen
Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB haben Vermieter die Pflicht zur Abrechnung, wenn der Mieter hierfür Abschlags- bzw. Vorauszahlungen leistet. Im Umkehrschluss bedeutet das: Eine Betriebskostenabrechnung ist vom Vermieter nicht zu erstellen, wenn der Mieter die Betriebskosten als Pauschale leistet, oder wenn die Betriebskosten in der Miete enthalten sind (Inklusivmiete).
Ist eine Pauschalzahlung der Betriebskosten vereinbart, hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die ursprüngliche Kalkulation der Pauschale offenlegt (BGH 16.11.11, VIII ZR 106/11). Von dieser Regelung gibt es jedoch folgende Ausnahme: Über die sog. „warmen“ Betriebskosten (Heizung und Warmwasser) hat der Vermieter in jedem Fall eine Abrechnung zu erteilen. Das gilt auch dann, wenn mit dem Mieter eine „Bruttowarmmiete“ vereinbart wurde (BGH 19.7.2006, VIII ZR 212/05). Entscheidungsgrundlage hierfür ist die entsprechende Regelung in der Heizkostenverordnung. Diese schreibt die Erfassung und Abrechnung der warmen Betriebskosten zwingend vor. Eine davon abweichende Regelung im Mietvertrag ist unwirksam.
Das Recht und die Pflicht des Vermieters, eine Abrechnung zu erstellen, bleiben auch dann erhalten, wenn über die Betriebskosten pflichtwidrig über Jahre nicht abgerechnet wurde. Das Unterlassen begründet für sich keine Vertragsänderung bzw. kein „Gewohnheitsrecht“ (BGH 13.2.08, VIII ZR 14/06). In diesem vom BGH entschiedenen Fall wurde für Recht erkannt, dass eine Betriebskostenabrechnung zulässig ist, die den Mietern eines Mehrfamilienhauses nach einem erfolgten Eigentümerwechsel erstmalig nach über 20 Jahren erteilt wird.
Regelungen zu den Betriebskosten im Mietvertrag
Die Regelung in § 556 Abs. 1 S. 1 BGB weist darauf hin, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Eine solche Vereinbarung erfolgt gemeinhin im Mietvertrag.
Das heißt konkret: Ein Mieter muss Betriebskosten nur dann zahlen, wenn die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist (BGH 2.5.12, VIII ZR 88/10). Ohne eine entsprechende Vereinbarung ist davon auszugehen, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten und somit nicht gesondert zu entrichten sind. Folglich wird nur über die Betriebskosten abgerechnet, deren Zahlung der Mieter nach den Festlegungen im Mietvertrag tatsächlich schuldet.
Folgende Regelungen im Mietvertrag sind rechtlich abgesichert:
- Enthält der Mietvertrag keine verbindliche Regelung für die Zahlung von Betriebskosten, besteht für den Mieter keine Zahlungspflicht.
- Ist im Mietvertrag festgelegt, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu zahlen hat, muss er sämtliche Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) übernehmen (BGH 10.2.16, VIII ZR 137/15).
- Steht im Mietvertrag der Passus „Betriebskosten/Grundsteuer werden jährlich abgerechnet“, muss der Mieter sämtliche Betriebskosten nach der BetrKV zahlen, soweit sie anfallen (AG München 12.8.15, 472 C 8496/15).
- Enthält der Mietvertrag eine detaillierte Aufzählung der Betriebskosten, sind nur diese Kosten vom Mieter zu zahlen.
Was fällt unter den Begriff „Betriebskosten“?
Rechtsgrundlage für Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25.11.2003 (BGBl 03, 2346, 2347), die durch Art. 4 des Gesetzes vom 3.5.2012 (BGBl 12, 958) geändert worden ist. Bis zum 31.12.2003 waren die umlagefähigen Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt. Die II. BV findet nach wie vor Anwendung für Mietverträge, die vor Inkrafttreten der BetrKV abgeschlossen wurden.
Nach § 1 Abs. 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Bei den Betriebskosten ist zu unterscheiden zwischen den nicht umlagefähigen und den umlagefähigen Kosten.
Nicht umlagefähige Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV
- Verwaltungskosten
- Darunter fallen die eigenen Kosten des Vermieters für die Verwaltung des Gebäudes oder die Kosten für eine Fremdverwaltung (z. B. durch einen Immobilienverwalter). Derartige Kosten können z. B. für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung entstehen oder durch den Aufwand bei einem Mieterwechsel.
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Darunter fallen die Kosten für Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Gebäudes und/oder seiner Einrichtungen (Durchführung entsprechender Reparaturen im Innen- und Außenbereich der Immobilie).
- Ausnahme: Enthält der Mietvertrag eine sog. „Kleinreparaturklausel“, so ist der Mieter entsprechend dieser Festlegung zur Übernahme derartige Kosten verpflichtet. Diese zählen nicht zu den Betriebskosten.
Umlagefähige Betriebskosten sind nach § 2 i. V. m. § 1 BetrKV
- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
- Hierzu gehören: Grundsteuer, Grundsteuernachforderungen, Realkirchensteuer, Zweitwohnungsteuer, Hauszinssteuer und Deichgebühren.
- Nicht dazu gehören: Kosten der Hausverwaltung; Erschließungs-, Anschluss- und Straßenausbaukosten; Einkommen-, Erbschaft-, Schenkung- und Gewerbesteuer des Vermieters.
- Kosten der Wasserversorgung
- Hierzu gehören: Kosten des Wasserverbrauchs; Grundgebühren; Leasing- bzw. Mietkosten für die Verbrauchserfassungsgeräte einschl. Zwischenzählern; Kosten für amtlich vorgeschriebene Wasseruntersuchungen; Kosten einer hauseigenen Wasseraufbereitungsanlage sowie Eichkosten; Kosten für Betriebsstrom und Korrosionsschutz; Kosten für Berechnung und Aufteilung der Wassergebühren.
- Nicht dazu gehören: Kosten für Wasser zur Dachbegrünung; Kosten wegen Wasserrohrbruchs oder wegen Baumaßnahmen des Vermieters; Reparaturkosten einschl. der Kosten eines Rohraustauschs zur Vermeidung einer Reparatur; Kosten für den Erwerb von Wasserzählern.
- Kosten der Entwässerung
- Hierzu gehören: Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung (Kanal- und Sielgebühren, Entsorgung des Oberflächenwassers); Kosten des Betriebs einer hauseigenen Abwasseranlage; Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe (Strom, Reinigung, Prüfung); Kosten für Reinigung und Abfuhr aus einer Klär- und Sickergrube.
- Nicht dazu gehören: Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung; Kanalanschlussgebühren; Kosten für verbrauchsabhängige Abrechnung.
- Kosten der Heizung
- Hierzu gehören: laufende Betriebskosten der Heizungsanlage einschl. Abgasanlage; Kosten der Fernheizung; Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung; Kosten des Betriebsstroms; Kosten für die regelmäßige Reinigung von Kessel, Öltank und Betriebsraum; Wartungskosten; Kosten für den Bezug von Fernwärme; Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; Kosten für Verbrauchserfassung; Kosten für Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz; Kosten der Berechnung und Aufteilung der Kosten; Kosten der Wartung der Heizung.
- Nicht dazu gehören: Reparaturkosten; Kosten für das Abdichten des Öltanks oder für seinen Anstrich mit Rostschutzfarbe; Kosten einer Maschinenversicherung für den Heizkessel; Kosten für die Organisation/Abwicklung der Brennstoffbeschaffung.
- Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
- Hierzu gehören: Kosten der Lieferung von Warmwasser und des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten und Wärmemengenzählern.
- Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Hierzu gehören: Kosten, die mit den unter den beiden vorhergehenden Positionen „Heizungskosten“ und „Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage“ vergleichbar sind.
- Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
- Hierzu gehören: Kosten des Betriebsstroms, die Kosten für Pflege/Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit der Anlage.
- Nicht dazu gehören: Anschaffungskosten; Reparaturkosten; Kosten für die Beseitigung einer Betriebsstörung, sofern nicht durch Wartungsvertrag abgedeckt.
- Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Hierzu gehören: Müllgebühren; Kosten der Müllmengenerfassung; Kosten der öffentlichen Straßenreinigung (Bürgersteige); Kosten für den Winterdienst einschl. Streugut; Kosten regelmäßiger Sperrmüllentsorgung; Kosten für maschinelle Müllbeseitigungsanlagen (Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen, Müllmengenerfassungsanlagen); Kosten der Berechnung und Aufteilung der Kosten.
- Nicht dazu gehören: Kosten für die Entsorgung von Bauschutt; Gewerbemüll ist nur auf Gewerbemieter umlegbar; Kosten für die Miete von Abfallbehältnissen.
- Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Hierzu gehören: Personalkosten; Kosten für Reinigungsmittel und Wartung der Reinigungsgeräte; Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie z. B. Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.
- Nicht dazu gehören: Kosten für die Fassadenreinigung; Kosten für nicht regelmäßige Beseitigung von Ungeziefer (z. B. Rattenbefall, Mottenplage) und von Bienen- und Wespennestern; Kosten für Ameisenbekämpfung außerhalb des Gebäudes.
- Kosten der Gartenpflege
- Hierzu gehören: Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschl. der Erneuerung von Pflanzen, Saatgut, Dünger; Beseitigung von Gartenabfällen; Kosten für Betrieb, Wartung und Reparatur von Gartenpflegegeräten; Kosten der Bewässerung; Kosten der Beseitigung von Sturmschäden; Kosten für regelmäßige Pflege von Spielplätzen.
- Nicht dazu gehören: Kosten für die erstmalige Errichtung einer Gartenanlage; Kosten für das Fällen erkrankter Bäume; Kosten der Dachbegrünung; Kosten der Gullyreinigung; Kosten der Erstausstattung eines Spielplatzes; Anschaffungskosten eines Rasenmähers und sonstiger vergleichbarer Gerätschaften.
- Kosten der Beleuchtung
- Hierzu gehören: Kosten der Außenbeleuchtung; Kosten der Beleuchtung des Gebäudeeingangs, von Treppen, Flure, Keller, Bodenräume und Waschküchen; Kosten für die Beleuchtung von Klingeln und Hausnummern.
- Nicht dazu gehören: defekte Leuchtkörper und defekte Beleuchtungsanlagen sowie Anschaffungskosten, Kosten der Beleuchtung an Flächen, die an bestimmte Mieter vermietet sind, z. B. Keller, Stellplätze.
- Kosten der Schornsteinreinigung
- Hierzu gehören: Kehrgebühren für Einzelöfen, Kamine und Etagenheizungen.
- Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hierzu gehören: Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden; Kosten der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für das Gebäude; die Versicherungsprämien für Öltank und Aufzug.
- Nicht dazu gehören: Kosten einer Rechtsschutzversicherung; Reparaturversicherung; private Haftpflichtversicherung des Vermieters; Kfz-Haftpflichtversicherung von Dienstfahrzeugen der Hausverwaltung.
- Kosten für den Hauswart
- Hierzu gehören: Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
- Nicht dazu gehören: Kosten der Hausverwaltung, Kosten für kaufmännisch-organisatorische Aufgaben des Hauswarts sowie für Aufgaben der Instandhaltung und Instandsetzung und von Schönheitsreparaturen im Zusammenhang von Mieterwechseln.
- Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
- Hierzu gehören: Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft einschl. der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.
- Nicht dazu gehören: Anschaffungskosten; Kosten für die Reparatur unabhängig von deren Ursache (Verschleiß, Sturmschäden usw.); GEZ-Gebühren.
- Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
- Hierzu gehören: Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen (Waschmaschine, Wäschetrockner), der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung.
- Nicht dazu gehören: Anschaffungs- und Reparaturkosten einschl. solcher für Münzautomaten; Kosten für die Um- und Abrechnung derartiger Kosten.
- Sonstige Betriebskosten
- Hierzu gehören: Betriebskosten, die unter den vorstehenden Positionen nicht erfasst sind, aber mit dem Mieter vereinbart wurden, wie z. B. Reinigungskosten für Dachrinnen und Lichtschächte; Wartungskosten für Alarm- und Elektroanlagen, Rolltore, Blitzschutz- und Rauchabzugsanlagen, Schneeräumgeräte und Abwasserreinigungsanlagen. Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich bezeichnet werden, sonst dürfen sie vom Vermieter nicht gefordert werden (BGH 10.2.16, VIII ZR 137/15). Vereinbart werden können nur solche Kosten, die regelmäßig und im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Mietgebäudes anfallen.
Abrechnungsperiode
Nach dem Wortlaut von § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen, wobei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Das bedeutet u. a., die Abrechnungsperiode muss nicht zwangsläufig mit dem Kalenderjahr identisch sein, sondern es kann auch ein im Mietvertrag festgelegtes Geschäftsjahr als Abrechnungsperiode gelten. Zweckmäßig ist es jedoch, bei Neuvermietungen das Kalenderjahr (1.1. bis 31.12.) als Abrechnungsperiode zu wählen, um sich den Mehraufwand infolge Umrechnung der kalenderjahrübergreifenden Abrechnungen eines Versorgungsträgers (z. B. für Gas, Strom usw.) zu ersparen. Rechtlich zulässig ist es deshalb, im Einvernehmen mit dem Mieter die Abrechnungsperiode ausnahmsweise einmalig bis zum Ende des auf den Abschluss des Mietvertrags folgenden Jahres zu verlängern, um in den Folgejahren im Kalenderjahr-Rhythmus abrechnen zu können. Der Nachteil einer schwierigeren Kostenkontrolle während der ersten längeren Abrechnungsperiode wird dadurch ausgeglichen, dass sich danach die Abrechnungsperiode mit dem Kalenderjahr deckt. § 556 Abs. 3 S. 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen (BGH 27.7.11, VIII ZR 316/10).
PRAXISTIPP | Für Vermieter empfiehlt es sich, bei einer Neuvermietung das Kalenderjahr als Abrechnungsperiode festzulegen. Liegt der Beginn des Mietverhältnisses im Laufe des Jahres, sollte mit dem Mieter vereinbart werden, dass die erste Abrechnungsperiode abweichend bis zum übernächsten Jahresende (31.12.) läuft, um künftig unnötigen Abrechnungsaufwand zu vermeiden. |
Abrechnungsfrist
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Eine Verlängerung dieser Frist ist unzulässig und rechtlich unwirksam. Da in den meisten Fällen die Abrechnungsperiode mit dem Kalenderjahr identisch sein dürfte, endet in der Regel die Abrechnungsfrist mit Ablauf des 31.12. eines jeden Jahres für die Abrechnung des vorvergangenen Jahres. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB).
Endet ein Mietverhältnis im Laufe des Kalenderjahres bzw. während der Abrechnungsperiode, liegt es im Belieben des Vermieters, wann er die Abrechnung im Rahmen der gesetzlichen Frist nach § 556 Abs. 3 BGB vornimmt. Zur Vornahme einer Zwischenabrechnung/Teilabrechnung ist er nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). Im Ergebnis dürfte der Vermieter ein Interesse daran haben, zügig nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen, wenn eine Nachforderung vom Mieter zu erwarten ist. Zulässig ist es aber auch, dass der Vermieter mit der Erstellung der Abrechnung bis zum Ende der Abrechnungsfrist wartet, wenn sich aus der Abrechnung eine Gutschrift für den Mieter ergibt.
PRAXISTIPP | Die Kosten, die dem Vermieter wegen der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Abrechnungsperiode für die Verbrauchserfassung und Abrechnung der Betriebskosten entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten. Tenor der entsprechenden BGH-Entscheidung: „Bei den Kosten des Nutzerwechsels handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um ‒ nicht umlagefähige ‒ Kosten der Verwaltung“ (BGH 14.11.07, VIII ZR 19/07). Allerdings ist es möglich, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter bei einem Mietende innerhalb der Abrechnungsperiode für eine erforderliche Zwischenablesung eine kostendeckende Nutzerwechselgebühr zu zahlen hat. Eine Gebühr in Höhe von 30 EUR gilt als angemessen. |
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar ist (BGH 27.1.10, XII ZR 22/07).
Voraussetzungen für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die folgenden Angaben enthält (BGH 20.1.16, VIII ZR 93/15):
- geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- Angabe des Umlageschlüssels,
- Berechnung des Anteils, der auf den Mieter entfällt,
- Berücksichtigung der Vorauszahlungen und
- Guthaben- oder Nachzahlungsbetrag, der auf den Mieter entfällt.
Es würde den Rahmen dieser Berichterstattung sprengen, wenn auf jeden der vorstehenden Punkte näher eingegangen würde. Stattdessen erscheint es zielführender, im Folgenden auf die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien näher einzugehen.
Rechte und Pflichten der Vermieter und Mieter
Ist die Betriebskostenabrechnung erstellt, ergeben sich daraus zwangsläufig verschiedene Schlussfolgerungen: Aus den Rechten des Vermieters folgen im Gegenzug Pflichten des Mieters. Umgekehrt ergeben sich aus den Pflichten des Vermieters entsprechende Rechte des Mieters.
- Die Rechte des Vermieters lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Der Vermieter kann eine Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten nur verlangen, wenn eine formell ordnungsgemäße und rechnerisch richtig erstellte Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugegangen ist.
- Die Nachforderung wird mit dem Zugang beim Mieter fällig (BGH 8.3.06, VIII ZR 78/05). Bleibt die Zahlung des Mieters aus, sollte der Vermieter eine Frist zur Zahlung setzen. Nach Ablauf der Frist ohne Zahlungseingang, befindet sich der Mieter in Zahlungsverzug. In diesem Fall darf der Vermieter gem. § 288 Abs. 1 BGB Verzugszinsen i. H. v. 5 % über dem Basiszinssatz fordern. Zur Durchsetzung seiner Forderung kann der Vermieter ggf. den Klageweg beschreiten oder einen Mahnbescheid beantragen.
- Beträgt die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung mindestens zwei Monatsmieten und besteht sie trotz Abmahnung länger als einen Monat, darf der Vermieter dem Mieter nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen, weil dem Vermieter der Mietvertrag unzumutbar geworden ist (AG Offenbach 21.12.16, 350 C 517/12).
- Ein Abrechnungsguthaben darf mit bestehenden Mietrückständen des Mieters oder Nachforderungen aus vergangenen Betriebskostennachforderungen verrechnet werden. Eine Mietkaution darf vom Vermieter in Höhe einer Betriebskostennachforderung einbehalten werden (BGH 18.6.06, VIII ZR 71/05).
- Folgende Pflichten ergeben sich für Vermieter:
- Ein aus der Betriebskostenabrechnung für den Mieter sich ergebendes Guthaben muss dem Mieter unverzüglich ausgezahlt werden, wenn keine fällige Gegenforderung besteht. Erfolgt dies nicht, ergibt sich für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht, d. h., er darf seine laufenden Miet- und Betriebskostenzahlungen als Druckmittel vorübergehend einstellen.
- Dem Mieter ist Einblick in die Original-Abrechnungsunterlagen einschließlich vorhandener Verträge zu gewähren. Dazu gehört auch, dass Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen ihrer Nachbarn verlangen können, weil die Kosten für Heizung und Warmwasser überwiegend anteilig nach Verbrauch und Fläche abgerechnet werden (LG Berlin 13.1.17, 63 S 132/16).
- Dem Mieter ist zu gestatten, sich gegen ein Nutzungsentgelt Fotokopien von Abrechnungsunterlagen am Ort der Aufbewahrung der Unterlagen anzufertigen. Ausnahmsweise ‒ wegen Krankheit oder Entfernung von mehr als 30 km (Luftlinie) vom Ort der Einsichtnahme ‒ sind für den Mieter Abrechnungsbelege zu kopieren und ihm zuzusenden. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis zerrüttet ist (LG Berlin 11.6.14, 65 S 233/13).
- Wird einem Mieter die Einsicht in die Betriebs-Belege verweigert, ist ihm gestattet, eine Nachzahlung aus der Abrechnung zu verweigern und auch die Zahlung der laufenden Vorauszahlungen einzustellen (BGH 20.1.15, VIII ZR 208/14).
- Verweigert werden darf dem Mieter der Einblick in Unterlagen (z. B. Beschlüsse oder die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft), die nicht Gegenstand der Abrechnung sind.
Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung
Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Zweckmäßig erscheint, bei Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung zunächst Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen und das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Führt dies nicht zum gewünschten Erfolg, sollten in dem Widerspruchsschreiben auf jeden Fall die Gründe für die Einwendungen konkret benannt werden.
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Der Mieter erhält die Betriebskostenabrechnung für 2016 am 9.6.2017. Am 22.6.2018 bringt er gegen die Richtigkeit substanziierte Einwendungen vor. Die Einwendungsfrist ist (noch) gewahrt, weil sie erst am 30.6.2018 abgelaufen ist. |
Hätte der Mieter die Frist verstreichen lassen, wären auch seine Beanstandungen rechtlich ohne Bedeutung. Das bedeutet, dass der Mieter einer Nachforderung selbst dann nachkommen muss, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist (§ 556 Abs. 3 BGB). Ausnahme: Ist der Mieter unverschuldet, z. B. wegen eines Krankenhausaufenthalts, daran gehindert gewesen, die Frist zu wahren, sind seine Einwendungen auch noch später zulässig.
Die Einwendung des Mieters, dass der Vermieter Betriebskosten abgerechnet habe, obwohl eine Pauschale vereinbart worden sei, unterliegt der einjährigen Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB. Erfolgt die Einwendung nicht fristgerecht, ist der Mieter zur Zahlung der Nachforderung verpflichtet (BGH 12.1.11, VIII ZR 148/10).
Gerichtsentscheidungen zu Betriebskostenabrechnungen
Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist durch den Vermieter kann rechtlich zu erheblichen nachteiligen Konsequenzen führen: Hat der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gezahlt, darf er eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung verlangen. Erfolgt die Abrechnung nicht fristgerecht, kann er seinen Anspruch einklagen. Kommt es zu einer Gerichtsentscheidung, mit der der Vermieter zur Erstellung einer Abrechnung verurteilt wird, kann der Mieter ggf. zur Vollstreckung des Urteils ein Zwangsgeld und Ordnungshaft beantragen (BGH 11.5.06, I ZB 94/05).
Hat der Vermieter in der Abrechnungsfrist keine Abrechnung für den Mieter vorgenommen oder ist die erteilte Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Eine Ausnahme besteht nach Auffassung des BGH für den Fall, dass nach Ablauf der Abrechnungsfrist „offenkundige Abrechnungsfehler“ zu korrigieren sind (BGH 30.3.11, VIII ZR 133/10). Diese Voraussetzung ist dann gegeben, wenn die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung so offenkundig ist, dass sie nach aller Lebenserfahrung für den Mieter leicht erkennbar sein muss. Nur in diesem Fall darf sich der Mieter nach Ansicht des BGH nach „Treu und Glauben“ nicht auf den Fehler berufen.
PRAXISTIPP | Die Zahlung der vertraglich geschuldeten Betriebskosten-Vorauszahlung kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Mieter verlangen (LG Berlin 27.1.17, 63 S 124/16). |
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Laut Mietvertrag sind vom Wohnungsmieter monatlich 150 EUR als Vorauszahlung zu zahlen. Von den im Jahr 2017 geschuldeten Vorauszahlungen in Höhe von 1.800 EUR hat der Mieter nur 1.200 EUR gezahlt. Die Betriebskostenabrechnung, die Anfang 2019 verspätet erstellt worden ist, ergibt, dass die auf den Mieter entfallenen Betriebskosten 1.950 EUR betragen.
Ergebnis: Wegen des Fristversäumnisses kann der Vermieter die Nachforderung in Höhe von 150 EUR (1.950 ‒ 1.800) nicht mehr gegen den Mieter durchsetzen. Bestehen bleibt allerdings die Forderung auf Zahlung der Differenz zwischen der geschuldeten und entrichteten Vorauszahlungen von 600 EUR (1.800 ‒ 1.200). Trotz verspäteter Abrechnung hat der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung dieses Betrags. |
Mit Ablauf der Abrechnungsperiode ist die sog. „Abrechnungsreife“ eingetreten mit der Folge, dass der Vermieter abrechnen muss, wenn er abrechnen kann, um die tatsächliche Zahlungspflicht des Mieters auf der Grundlage der Abrechnung zu bestimmen. Das bedeutet, nach Ablauf der Abrechnungsfrist darf der Vermieter keine Vorauszahlungen mehr vom Mieter für die Monate der fällig gewordenen Abrechnungsperiode fordern (BGH 10.2.16, VIII ZR 137/15).
Falls ein Mieter eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung bezahlt, obwohl der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht eingehalten hatte, darf er den Nachforderungsbetrag später wieder zurückverlangen (BGH 18.1.06, VIII ZR 94/05).
Hat ein Mieter bei einem noch andauernden Mietvertrag innerhalb der Abrechnungsfrist keine oder eine formell nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erhalten, darf er die Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen verweigern, bis er eine in jeder Hinsicht rechtlich einwandfreie Abrechnung erhalten hat (BGH 20.1.15, VIII ZR 208/14).
FAZIT | Nach Angaben des „Deutschen Anwaltsregisters“ (www.anwaltsregister.de) sei „gut jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch“. Daraus kann man auf eine gewisse Streitanfälligkeit bei Betriebskostenabrechnungen schließen. Eigentlich sollte es für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter möglich sein, eine Betriebskostenabrechnung ohne Weiteres zu verstehen. Den Leitgedanken für eine ordnungsgemäß erstellte Betriebskostenabrechnung hat der BGH wie folgt auf den Punkt gebracht: „Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH 25.4.17, VIII ZR 237/16).“ Wenn die Qualität künftiger Betriebskostenabrechnungen diesem Leitentscheid zunehmend entspräche, wäre für Mieter und Vermieter viel gewonnen. |
