01.03.2006 | Kreditfinanzierte Steuersparimmobilie

Unterlassene Widerrufsbelehrung: EuGH verurteilt Banken zum Schadenersatz

von Prof. Dr. Klaus Wehrt und Rechtsanwältin Susanne Hahn

Nur langsam bahnt sich die Rechtsprechung den Weg durch das Dickicht der kreditfinanzierten Steuersparimmobilie, unter den enttäuschten Anlegern auch gegeißelt als so genannte „Schrottimmobilie“. Eine Rückblende: In den 90er Jahren wurde vielen Haushalten vorgegaukelt, sie könnten ohne den Einsatz von Eigenkapital Eigentümer einer Immobilie werden. Die Steuerersparnisse auf Grund von Abschreibungen auf die zu 100 Prozent mit Fremdkapital finanzierte Eigentumswohnung sowie die Erträge aus der Vermietung der Wohnung würden ausreichen, die Kreditzinsen sowie die Tilgung des Kredites zu gewährleisten. Auf diese Art und Weise würde die Wohnung nach und nach in das Vermögen des Immobiliensparers übergehen. 

1. Die Rechnung ging nicht auf

Ohne Rücksicht auf ihre spätere Vermietbarkeit wurden gebrauchte Immobilien notdürftig hergerichtet oder neue Immobilien an peripheren Standorten erstellt. Übertriebene Kaufpreise, hohe Vertriebsgebühren, nicht marktgerechte Darlehenszinssätze, nicht erzielbare Prospektmieten sowie die Insolvenz der Mietgarantiegeber bewirkten dann ein Übriges, um das Engagement in die Verlustzone zu manövrieren. Statt des erwarteten Vermögenszuwachses durch die Immobilie erfüllten die Privatanleger ihre Kreditverpflichtungen nur noch durch den Griff in die Privatschatulle. Die Anleger fühlten sich betrogen und mutmaßten, dass den Initiatoren von vornherein bekannt gewesen wäre, dass sich ein derartiges Engagement für den Anleger nicht rechnen würde. 

2. Rechtsfiguren für eine Inanspruchnahme des Kreditinstituts

In der Folgezeit ging es somit nur noch darum, sich aus dem Not leidenden Engagement zu befreien. Doch viele der ehemaligen Vertragspartner waren bereits insolvent. Häufig verblieb letztlich nur noch die Kreditgeberin, gegen die ein entsprechender Anspruch gerichtet werden konnte. Die Rechtsfiguren, unter denen das Kreditinstitut für den Ausgleich der entstandenen Schäden oder zur Rückabwicklung des gesamten Engagements mit herangezogen werden sollten, waren: 

• das vorvertragliche Verschulden,

• ein etwaiger Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz, wenn Treuhänder, die der spätere Eigentümer nach den Vorgaben des Vermittlers zu beauftragen hatte, den Kauf der Immobilie und die Unterzeichnung des Darlehensvertrags vornahmen,

• Formverstöße bei Abschluss des Verbraucherdarlehensvertrages oder

• Verstöße gegen die Belehrungspflicht bei Haustürgeschäften.

3. EuGH-Urteile zum Haustürwiderrufsrecht

Der EuGH (C-350/03, Abruf-Nr. 053299) hatte am 25.10.05 im Rahmen zweier Vorlageverfahren des LG Bochum (29.7.03, 1 O 795/02, ZIP 03, 1437) sowie des OLG Bremen (27.5.04, 2 U 20/02, 2 U 23/02, 2 U 53/02, ZIP 04, 1253) über die Rechtsprechung des BGH zu Haustürgeschäften zu befinden. Im Zentrum der beiden Urteile („Schulte“ und „Crailsheimer Volksbank“) steht die Frage nach den Rechtsfolgen, die eintreten, wenn der Kleinanleger, der nicht über sein Haustürwiderrufsrecht bei Vertragsabschluss belehrt wurde, das schwebend unwirksame Darlehen später widerruft. 

3.1 Urteil in Sachen „Schulte“