08.10.2013 · Fachbeitrag · Altersversorgung durch Beleihung der eigenen Immobilie

Sinnhaftigkeit einer Umkehrhypothek

von Stefan Blüse, Kirchzarten

| Das eher hässliche Wort Altersarmut beschäftigt die öffentliche Diskussion und die Presse schon seit einigen Jahren. Doch was für immer mehr Menschen harte Realität geworden ist, bringt die Banken auf immer neue Ideen. Umkehrhypothek heißt das neue Zauberwort, das eine Lösung der bestehenden Zustände verspricht. |

1. Definition des Begriffs Umkehrhypothek

Eine Umkehrhypothek (engl.: Reverse Mortgage) ist eine Art der Immobilienverrentung. Diese Finanzdienstleistung stammt ursprünglich aus den USA. Mittlerweile wird diese Form der Finanzierung aber auch in Deutschland angeboten. Die Bezeichnung ist in ihrer deutschen Übersetzung insofern irreführend, da es keinen engen, sachlichen Zusammenhang zwischen einer Hypothek (einem Grundpfandrecht) und dem Finanzdienstleistungsprodukt der umgekehrten Hypothek gibt. Sie wird daher auch Immobilienrente genannt. Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kreditvertrag, dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Der Kredit wird i.d.R. in monatlichen Raten ausgezahlt. Der Hausbesitzer bleibt Eigentümer und kann weiterhin in seiner Immobilie wohnen. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld. Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast baut sich - im Gegensatz zum normalen Baukredit - von Jahr zu Jahr auf. Die Fälligkeit, d.h., die Rückzahlung inklusive der Zinsen und der angefallenen Kosten tritt gewöhnlich mit dem Tod oder dem Auszug der letzten Bezugsperson ein.

Bei der Berechnung der Umkehrhypothek werden vom Anbieter Wert und Wertsteigerung der zu beleihenden Immobilie ermittelt. Der maximale Darlehensbetrag ergibt sich aus dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des angenommenen Ablebens des Kreditnehmers. Von diesem Punkt aus wird zurückgerechnet, wie sich das Darlehen mit Zins und Zinseszins allmählich vom Alter des Kreditnehmers bei Antragstellung an aufbaut. Aus dem Verlauf kann zu jedem Zeitpunkt abgelesen werden, wie viel Erbmasse noch übrig ist und wie viel Kreditschulden zu tilgen sind. Höher als der Marktwert der Immobilie zum Todeszeitpunkt wird das Soll jedoch nie ausfallen.

2. Taugt die Umkehrhypothek wirklich gegen Altersarmut?

Einigen Banken dürfte die Antwort auf diese Frage nicht schwerfallen, denn sie bieten die Umkehrhypothek als Lösung an. Der Ursprung der Theorie ist in der Tatsache zu finden, dass viele Menschen mit einer spärlich ausfallenden Rente eine bereits abbezahlte Immobilie besitzen. Um ihre mageren Rentenbezüge aufzubessern, müssten diese Ruheständler ihr Haus, in oft bester Lage, verkaufen und zur Miete wohnen. Das behagt den meisten Rentnern selbstverständlich wenig und so interessieren sie sich für brauchbare Alternativen. Ob die Umkehrhypothek wirklich eine Alternative ist, sollte in jedem Fall überprüft werden und kann meist nur fallabhängig beurteilt werden.

Durch die Umkehrhypothek genießt der Rentner ein Wohnrecht auf Lebenszeit, erst nach dessen Dahinscheiden ist der Bank ein Weiterverkauf möglich. Damit dieses Geschäft Sinn macht, sollte die Immobilie nicht unerhebliche monatliche Beträge generieren, die der Rentner zur Aufstockung seiner monatlichen Rentenbezüge verwenden könnte. Zahlender wäre in diesem Fall die erwerbende Bank, doch außer diversen Finanzinstituten treten auch Stiftungen als Käufer solcher Immobilien auf.

3. Entscheidend ist oft der Zustand der Immobilie

Grundsätzlich sieht das System der Umkehrhypothek nicht schlecht aus, doch wenn ein angehender Rentner sich den Plan mit den für ihn entsprechenden Zahlen gestalten lässt, folgt meist die große Ernüchterung. Die Mehrzahl der Rentner besitzt zwar ein abbezahltes Haus. Dieses ist jedoch i.d.R. mehrere Jahrzehnte alt und oft sanierungsbedürftig. Das schmälert den zu erwartenden Verkaufspreis oder erfordert kostenintensive Sanierung. Darüber hinaus sind die meisten Häuser dieser Klientel nicht konform mit den aktuellen energetischen Anforderungen und müssten kostenpflichtig an diese Standards angepasst werden.

Ob das Geschäft mit der Umkehr wirklich Sinn macht, wird des Weiteren sehr stark von der Lebenserwartung des Rentners beeinflusst. Es mag makaber klingen, jedoch umso älter der betreffende Rentner wird, desto mehr werden seine Erträge durch das lebenslange Wohnrecht verschlungen. Übrig bleibt bei den erfreulich hohen Lebenserwartungen oft eine sehr klein ausfallende Aufstockung der mageren Rente. Bezeichnenderweise kaufen nur wenige Banken die Immobilien, zumeist dienen sie als Absicherung der im Rahmen der Umkehrhypothek vergebenen Kredite. Da sich jedoch immer mehr Aufsichtsräte gegen eine Kreditvergabe an ältere Menschen sträuben, verlassen die Institute zunehmend diesen Geschäftsbereich.

4. Überprüfung der Rentabilität der Umkehrhypothek

Zur Rentabilitätsprüfung sollte in jedem Fall ein unabhängiger Finanzberater hinzugezogen werden. Jeder Rentner, der eine Aufstockung seiner Rente durch die Umkehrtheorie erwägt, sollte sich vor dem Gang zur Hausbank  einen unabhängigen Berater auf Honorarbasis zulegen. Diese Investition ist in jedem Fall sinnvoll, denn nur so kann er vom Wahrheitsgehalt der Ergebnisse seiner persönlichen Vermögenstruktur-Prüfung überzeugt sein. Für die Bank hingegen ist die Umkehrhypothek ein Produkt, das Gewinne erwirtschaften muss. Die Aussagen der Bankberater sind daher eher i.S. des Arbeitgebers gestaltet. Ein unabhängiger Honorarberater wird dagegen die Rentabilität der Umkehrhypothek neutral beurteilen können. Durch seine Fachkenntnisse weiß er nicht nur über die jeweilige Vermögensstruktur Bescheid, er sieht auch schnell Potenzial für mögliche Veränderungen.

Weiterführende Hinweise