06.12.2022 · Fachbeitrag · Finanzierungsberatung

Nach Erhöhung der Zinssätze: Wie weit müssen die Immobilienpreise fallen, um attraktiv zu bleiben?

von Prof. Dr. Peter Hoberg, Worms

| Nach langen Jahren des hohen Wachstums der Immobilienpreise kommt es im Herbst 2022 zu einer Trendumkehr. Neben der Unsicherheit durch den Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine stehen die gestiegenen Zinssätze im Blickpunkt. Durch die stark gestiegenen Finanzierungskosten wird der Interessent mit einem deutlichen Abschlag auf den Kaufpreis reagieren. In diesem Beitrag wird anhand von Beispielen gezeigt, um welchen Prozentsatz die Immobilienpreise nach den Zinssatzsteigerungen fallen müssen, damit die frühere (schon schwache) Wirtschaftlichkeit wiederhergestellt wird. |

1. Grundlagen der Wirtschaftlichkeitsrechnung

Investitionen in Immobilien stehen in Konkurrenz zu vielen anderen Investitionsmöglichkeiten wie z. B. der Aktienrendite, der Verzinsung von Anleihen oder Lebensversicherungen und Sparbüchern. Wenn nun das Zinsniveau steigt, müssen auch die Immobilieninvestitionen eine höhere Verzinsung bringen, um attraktiv zu bleiben. Das Zinsniveau für langfristige Immobilienfinanzierungen ist innerhalb weniger Monate von ca. 2 % um 2 Prozentpunkte auf ca. 4 % gestiegen. Die Anpassung an erhöhte Zinszahlungen geschieht hauptsächlich durch eine Reduktion des Kaufpreises, da die Mieten längst nicht so schnell reagieren bzw. eine wesentliche Erhöhung kaum mehr möglich ist. Und auch für den Eigennutzer sind die Konsequenzen einer drastischen Zinssatzerhöhung dramatisch: Er kann sich für die gleiche Monatsrate nur eine deutlich billigere Immobilie leisten. Damit stellt sich die Frage, nach welcher Preissenkung ein neues Gleichgewicht erreicht ist.

Bei einer Investition in eine Immobilie muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen (plus Nebenkosten) und erhält dafür alle Rechte und Pflichten des erworbenen Gegenstands. Finanziell betrachtet erhält er die zukünftigen Kaltmieten, wenn es um eine Kapitalanlage geht. Bei der Eigennutzung sind es die eingesparten Mieten. Es kann ermittelt werden, wie hoch die monatliche Belastung durch einen Kredit vor dem Anstieg der Zinssätze war. Unter der Voraussetzung, dass es sich bei den Elementen der Zahlungsreihe (hier Mieten) um viele gleichmäßige Zahlungen (gleiche zeitliche Abstände, gleiche Höhe) handelt, können finanzmathematische Faktoren eingesetzt werden. In diesem Fall ist der Wiedergewinnungsfaktor (vgl. zur Auswahl der Faktoren Hoberg [2020], S. 1 ff.) relevant, der die Aufgabe erfüllt, aus der Kreditsumme die gleichmäßigen Zahlungen unter Berücksichtigung von Zinsen zu ermitteln. Der nachschüssige Wiedergewinnungsfaktor (WGF) ist wie folgt definiert (vgl. z. B. Götze, S. 76 ff.):