· Fachbeitrag · Immobilienfinanzierung
Teure Bausparkombinationsfinanzierung
von Prof. Dr. rer. pol. habil. Klaus Wehrt, Diplom-Volkswirt, Sachverständiger für Finanzierungsfragen, Buxtehude, www.wehrt.de
| Schlechter Rat kann teuer sein. Steht der Mandant oder auch der Berater selbst vor der Wahl der Immobilienfinanzierung, geht es in der Regel um langfristige Finanzierungszeiträume. Hat man nicht die optimale Finanzierungsform gewählt, können die finanziellen Auswirkungen erheblich sein. Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen Bausparfinanzierung, Tilgungsfinanzierung und Finanzierung mithilfe einer Kapitallebensversicherung. Was man bei der Beratung hinsichtlich der Bausparfinanzierung unbedingt beachten sollte, ist Inhalt des folgenden Beitrags. |
1. Die drei Säulen der Immobilienfinanzierung
Für die Immobilienfinanzierung stellt das Darlehen gekoppelt mit einem Bausparvertrag (sog. Bausparkombinationsfinanzierung) einen dritten Baustein neben der Finanzierung durch die Aufnahme eines Tilgungsdarlehens und der Aufnahme eines Darlehens gekoppelt mit einer Kapitallebensversicherung dar.
1.1 Tilgungsdarlehen
Beim Tilgungsdarlehen zahlt der Darlehensnehmer mit seinen monatlichen Raten nicht nur die jeweiligen Darlehenszinsen, sondern daneben auch noch einen regelmäßigen Darlehensabtrag, die Tilgung. Da sich auf diese Weise das zu verzinsende Kapital reduziert, die monatliche Rate jedoch unverändert bleibt, steigt der Tilgungsanteil mit jeder weiteren Rate. Zum Ende einer Darlehensfinanzierung besteht fast die gesamte Monatsrate nur noch aus der Darlehenstilgung, Zinsen fallen dann kaum noch an, weil das zu verzinsende Kapital nur noch unbedeutsam gering ist.
1.2 Lebensversicherung
Bei einer Lebensversicherungsfinanzierung verzichtet der Darlehensnehmer dagegen auf jegliche Darlehenstilgung, verzinst somit das gesamte Darlehenskapital über die volle Darlehenslaufzeit. Die für die Tilgung vorgesehenen Gelder werden stattdessen in einer Kapitallebensversicherung angespart in der Hoffnung, dass sie dort eine höhere Verzinsung erbringen als in ihrer Verwendung als Tilgungsleistung auf das Darlehen. Jeder Euro, der somit der Kapitallebensversicherung zugeführt wird, wird dem Darlehen als Tilgungsleistung entzogen. Durch die Umplanung der Tilgung verzichtet der Darlehensnehmer für bspw. 100 EUR bei einem mit 4 % zu verzinsenden Darlehen jedes Jahr auf 4 EUR Zinsersparnis. In der Kapitallebensversicherung muss sich der Betrag also mit mindestens 4 % verzinsen, damit sich das Geschäft überhaupt rechnen kann.
Da Anlagegelder nur geringere Zinsen abwerfen als Darlehensgelder, kann dieses Geschäft nur aufgehen, wenn der Fiskus mitspielt. Können die Zins-aufwendungen nämlich steuerlich geltend gemacht werden, so reduzieren sie den Gewinn.
Darlehenstilgungen erhöhen den Gewinn und führen dazu, dass zwar 4 EUR bei den Zinsaufwendungen gespart werden, gleichfalls jedoch zusätzliche Gewinnsteuern anfallen. Die Ersparnis verringert sich. Können daneben die Ansparerträge in der Kapitallebensversicherung steuerfrei vereinnahmt werden, so reicht es, wenn die Lebensversicherungsrendite größer ist als die bei einer Darlehenstilgung erzielte Zinsersparnis abzüglich zusätzlicher Gewinnsteuern.
1.3 Bausparkombinationsfinanzierung
Unter einer sog. Bausparkombinationsfinanzierung wird die Darlehenstilgung stattdessen durch einen anzusparenden Bausparvertrag ersetzt.
2. Zwei Varianten der Bausparkombinationsfinanzierung
Bausparkombinationsfinanzierungen treten in zwei Varianten auf. Bei der Ansparfinanzierung werden zum Zeitpunkt des Geldbedarfs ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe der benötigten Finanzierungssumme sowie ein Bausparvertrag vereinbart. Das Darlehen wird vom Kunden über die Festschreibungszeit hinweg verzinst. Tilgungen werden nicht geleistet. Die Festschreibungszeit wird im Allgemeinen so eingesteuert, dass sie genau den Zeitraum bis zur erwarteten Zuteilung des Bausparkredits abdeckt. Parallel zum Festzinsdarlehen wird in monatlichen Raten der Bausparvertrag angespart. Seine Verzinsung unterschreitet den marktüblichen Kapitalmarktzins und gilt als Vorausleistung für das später zu gewährende günstige Bauspardarlehen. Nach Anschaffung des Mindestsparguthabens von 40 bis 50 % und sobald eine ausreichend hohe Bewertungszahl erreicht ist, gelangt der Bausparvertrag in die Zuteilung. Dann wird einerseits das angesparte Guthaben zur teilweisen Tilgung des Vorausdarlehens eingesetzt, andererseits ein Bauspardarlehen zur Umfinanzierung des noch offenstehenden Restbetrags bewilligt. Dieses Darlehen soll sich durch einen im Vergleich zu den Marktbedingungen besonders günstigen Zinssatz und eine hohe Tilgung auszeichnen.
Das Modell der Ansparfinanzierung
Von der Ansparfinanzierung zu unterscheiden ist die Sofortfinanzierung. Bei der Sofortfinanzierung erhält der Darlehensnehmer 140 bis 150 % des von ihm benötigten Finanzierungskapitals. Der Darlehensnehmer bedient somit über den Zeitraum bis zur Zuteilung seiner Bausparmittel ein gemessen an seinem Finanzierungsbedarf zu großes Vorausdarlehen. Mit den Mitteln, die den eigentlichen Finanzierungsbedarf übersteigen, wird die Sofortbesparung eines Bausparvertrags durchgeführt. Die einzuzahlende Summe wird dabei so gewählt, dass das Mindestansparguthaben zum frühestmöglichen Zuteilungszeitpunkt gerade erreicht wird. Sie beträgt also 40 bis 50 % des Finanzierungsbedarfs. Benötigt somit ein Darlehensnehmer für den Erwerb einer Immobilie 300.000 EUR Kredit, dann nimmt er bei einer Sofortfinanzierung mit 50 % Mindestsparguthaben insgesamt 450.000 EUR auf, die er künftig zu verzinsen hat: 300.000 EUR für die Immobilie, 150.000 EUR für die Sofortbesparung des Bausparvertrags.
Der Bausparvertrag liefert allerdings nur eine Minimalverzinsung, die den Darlehenszinssatz des Vorausdarlehens weit unterschreitet. Bei einem Bausparvertrag mit einer 1 %igen Guthabenverzinsung und einem 4 %igen Vorausdarlehen führt jeder angesparte Euro zu einem Zinsschaden von 3 Cent jährlich. Dieser Zinsschaden bedingt unter der oben dargestellten Sofortfinanzierung mit einer Ansparung von 150.000 EUR einen jährlichen Schaden von 4.500 EUR. Lässt sich dieser Schaden durch eine spätere günstige Bauspardarlehensverzinsung aus zugeteiltem Bausparvertrag wieder wettmachen? Bauspardarlehenszeiten bis zur vollständigen Darlehenstilgung sind im Vergleich zur Dauer der Gesamtfinanzierung kurz und die Tilgungen hoch.
3. Vor- und Nachteile der Bausparkombinationsfinanzierung
Auf dem Darlehensmarkt treffen normalerweise Finanzierungskunden und Banken aufeinander und vereinbaren Kredite. Die Kreditanbieter sind an einer langfristigen Kapitalanlage interessiert, die Kreditnachfrager an der langfristigen Sicherung von Finanzierungsmitteln. Der Kreditzinssatz stellt das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage her. Ein Problem dieses Marktes ist, dass der Zinssatz je nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage schwankt. Eine Fixierung des Zinssatzes auf ein vorher festgelegtes Niveau hätte zur Folge, dass Kreditangebot und Kreditnachfrage auseinanderfielen. Entweder würden einige Finanzierungsangebote nur mit zeitlicher Verzögerung angenommen werden oder entsprechende Finanzierungsnachfragen nur mit zeitlicher Verzögerung erfüllt. Es entstünde eine Warteschlange.
Der Markt für Bausparkredite stellt einen solchen regulierten Finanzierungsmarkt dar. Sämtliche Kreditnachfrager bilden ein Kollektiv. Kredit bekommt nur, wer vorher dem Kollektiv als Sparer zur Verfügung stand. Für den Ansparzeitraum und den Kreditgewährungszeitraum gelten feste Zinssätze. Die Markträumung erfolgt über Wartezeiten. In Zeiten geringer Bausparneigung gelten lange, in Zeiten großer Bausparneigung kurze Wartezeiten. Die Warte-zeiten liegen zumeist zwischen 7 und 12 Jahren, obwohl der Finanzierungsbedarf sofort besteht. Überbrückt werden diese Zeiten über Zwischenkredite vom funktionsfähigen traditionellen Kreditmarkt. Vom Bausparkreditmarkt ausgegrenzt werden solche Personenkreise, die ausschließlich als Kreditanbieter (sprich: Kapitalanleger) auftreten wollen. Dabei handelt es sich bei diesen Personenkreisen gerade um jene, die ohne weitere Vorbedingungen Kredit anbieten würden.
Die volkswirtschaftliche Bewertung fällt negativ aus: Auf dem Markt für Bausparkredite ist der Preis (sprich: Zinssatz) als normales Regulativ der Marktzuteilung außer Kraft gesetzt. Es kommt somit zur Schlangenbildung und damit zu einer ineffizienten Marktversorgung. Das Zinsänderungsrisiko wird ersetzt durch ein Zuteilungszeitpunktrisiko. Wegen der Ineffizienz der Markversorgung unterschreitet die Summe der Vorteile der Marktteilnehmer jene Summe, die bei einem freien Spiel des Zinssatzes gelten würde.
Die Anbieter werben vor allem mit dem Argument einer langen Zinssicherheit. Die dazu unausweichlich korrespondierende Zuteilungsunsicherheit wird häufig verdrängt. Zinssichere Finanzierungen werden mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren zugesagt. Im Fall der Ansparfinanzierung ist die monatliche Belastung in der Anspar- und Kreditphase zwar unterschiedlich, aber die jeweiligen Ratenhöhen stehen für die gesamte Vertragslaufzeit bereits fest. Im Modell der Sofortbesparung wird mit dem sog. Konstant-Modell bisweilen sogar eine gleichbleibende Annuität über den gesamten Vertragsverlauf zugesagt.
Schlangenbildung auf dem Bausparkreditmarkt
Daneben wird mit der staatlichen Förderung geworben. Sie erweist sich jedoch als weitgehend unbeachtlich. Neben der Wohnungsbauprämie von derzeit 8,8 % der jährlichen Sparleistung maximal bis zu 45,06 EUR (90,11 EUR für Verheiratete) und dem Sonderausgabenabzug kann der Arbeitnehmer bei entsprechender vertraglicher oder tariflicher Vereinbarung die Arbeitnehmersparzulage erlangen. Doch auch sie fällt bedeutungslos klein aus. Zudem gelten niedrige Einkommensgrenzen.
Den beworbenen Vorteilen stehen immense Nachteile gegenüber. Bei Abschluss des Bausparvertrags entsteht eine Abschlussgebühr zumeist zwischen 1 bis 2 % der Bausparsumme. Bei der Sofortfinanzierung wird der Darlehensbetrag über den tatsächlichen Finanzierungsbedarf hinaus aufgebläht, da ein Teil der Darlehenssumme direkt in den Bausparvertrag eingezahlt wird.
Dies erhöht die Abschlussgebühr. Weiter wird eine Darlehensgebühr bei der Zuteilung des Bauspardarlehens in Höhe von regelmäßig 2 % der Darlehenssumme fällig. Doch wie die Bearbeitungsgebühren bei normalen Immobilienfinanzierungsdarlehen standen auch diese Gebühren kürzlich auf dem rechtlichen Prüfstand. Mit Urteil vom 7.10.10 (BGH XI ZR 3/10) hat der Bundesgerichtshof die Abschlussgebühren von Bausparkombinationsfinanzierungen allerdings als rechtlich zulässig eingestuft.
Die langeVertragsbindungszeit muss sich für den Kunden nicht nur vorteilhaft, sondern kann sich ebenso nachteilig auswirken. Bei einer vorzeitigen Kündigung des Vorausdarlehens zahlt der Kunde eine wesentlich höhere Vorfälligkeitsentschädigung als die Darlehensnehmer mit Tilgungsdarlehen. Denn das Kapital des Vorausdarlehens bleibt nämlich die gesamte Zinsbindungsfrist über ungetilgt, der Zinsschaden eines ungetilgten Darlehens kann aber im Extremfall bis zum Doppelten der Entschädigung eines Tilgungsdarlehens mit gleicher Restzinsbindungszeit reichen. Die fehlende Darlehenstilgung treibt den banklichen Zinsschaden in die Höhe. Überdies verliert der Kunde in diesem Fall fast immer das Interesse an dem weitergehenden Bausparkredit. Da er aber während der Ansparphase bereits Verzicht in Form einer geringen Verzinsung seiner Ansparleistungen geübt hat, erhöht sich der Schaden aus einer vorzeitig beendeten Bausparkombinationsfinanzierung abermals.
4. Effektivbelastung durch Bausparkombinationsfinanzierungen
Über die Rentabilität einer Bausparkombinationsfinanzierung kann letztlich nur der effektive Jahreszinssatz Auskunft geben. Dazu ein von der Wirklichkeit geschriebener Fall aus dem Jahr 2003:
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Ein Ehepaar benötigte eine Finanzierung über 310.000 EUR. Abgeschlossen wurde:
1. Bausparvertrag über 320.000 EUR:
2. Zwischenfinanzierung über 320.000 EUR:
Frage: Welchen effektiven Jahreszinssatz wies die Gesamtfinanzierung auf?
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Viele Experten scheiterten bei der richtigen Antwort. Wenn schon die Finanzexperten bei dieser Frage versagen, wie wird es dann den Verbraucherkreditnehmern gehen? Antwort c) ist richtig.
Über die wahren Belastungen einer Finanzierung mit einem Tilgungsdarlehen informiert der effektive Jahreszinssatz des Darlehens. Dagegen informieren der effektive Jahreszinssatz für das Vorausdarlehen und den Bausparkredit nur über die effektiven Belastungen aus Teilen der Bausparfinanzierung. Überhaupt nicht eingerechnet wird dabei jener - sich teilweise über 15 Jahre akkumulierende - Verlust aus einer Minderverzinsung von Tilgungsersatzleistungen. Somit entspricht der effektive Jahreszinssatz einer Bausparkombinationsfinanzierung auch nicht einem irgendwie gestalteten Mischzinssatz aus effektiver Verzinsung von Vorausdarlehen (im Beispiel: 6,46 %) und Bauspardarlehen (4,3 %), sondern liegt systematisch darüber - um teilweise bis zu 1,5 % (vorliegend 7,21 %). Werden die zusätzlichen Kosten aus entgangener Tilgung den Kunden gegenüber verschleiert, so entscheiden diese sich fehlerhaft für eine den Marktbedingungen nicht angepasste teure Finanzierung, die sie als günstig empfinden.
Viele Bausparkassen werben mit einer im Vergleich zum Tilgungsdarlehen niedrigeren Zahlungsbelastung über die gesamte Laufzeit. Bei dieser Berechnungsweise werden Zins- und Zinseszinseffekte nicht berücksichtigt. Bei Tilgungsdarlehen verteilen sich die Einzahlungen regelmäßig und in gleicher Höhe über die Laufzeit. Bei der Bausparkombinationsfinanzierung liegt dagegen der Schwerpunkt der Einzahlungen häufig in der Gegenwart (Aus-nahme: Konstant-Modell). Mithin entgehen dem Schuldner mehr Wiederanlagemöglichkeiten als beim Tilgungsdarlehen. Diese entgangenen Wiederanlagemöglichkeiten werden bei der Effektivzinsberechnung berücksichtigt, beim Gesamtbetragsvergleich dagegen übergangen.
Tilgungsdarlehen vs. Bausparkombinationsfinanzierung
Ein Zahlenbeispiel verdeutlicht die Zusammenhänge: Zur Wahl stehen zwei Finanzierungen über 100.000 EUR: eine Bausparkombinationsfinanzierung und eine Tilgungsdarlehensfinanzierung.
Die Bausparkombinationsfinanzierung hat eine Laufzeit von 20 Jahren. Die Jahre 1 bis 13 stehen für die Ansparphase der Finanzierung. Während dieser Zeit zahlt der Kunde, die einmalige Abschlussgebühr von 1.500 EUR und eine jährliche Zins- und Ansparrate auf den Bausparvertrag von 8.500 EUR. Mit dem Beginn des 14. Jahres wird das zinsgünstige Bauspardarlehen gewährt. Die Jahresrate aus Zins und Tilgung beträgt jetzt 5.500 EUR. Zu Beginn des 14. Jahres kommt noch die Darlehensgebühr für den Bausparkredit hinzu: 2.000 EUR. Nach dem Ablauf von 20 Jahren ist das Engagement vollständig zurückgeführt.
Bei der Tilgungsdarlehensfinanzierung zahlt der Kunde dagegen über 19 Jahre hinweg die gleiche jährliche Zins- und Tilgungsrate von 8.050 EUR. Anschließend ist die Schuld getilgt.
Die Summe aller aufgewendeten Zahlungen beläuft sich bei der Bausparfinanzierung auf 52.500 EUR, bei der Tilgungsdarlehensfinanzierung dagegen auf knapp 53.000 EUR. Gleichwohl ist der effektive Jahreszinssatz der Tilgungsdarlehensfinanzierung mit 4,66 % anstelle von 4,89 % wie auch ihre Laufzeit mit 19 statt 20 Jahren für den Kunden günstiger. Für einen Schuldner ist es wirtschaftlicher, 19 Jahre lang zu einem niedrigen Effektivzinssatz zu finanzieren als 20 Jahre lang zu einem hohen Satz. Die Zahlungsströme lauten:
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Jahr | Bausparfinanzierung | Tilgungsdarlehensfinanzierung |
0 | -100.000 EUR | -100.000 EUR |
1 | 10.000 EUR | 8.050 EUR |
2 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
3 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
4 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
5 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
6 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
7 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
8 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
9 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
10 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
11 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
12 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
13 | 8.500 EUR | 8.050 EUR |
14 | 7.500 EUR | 8.050 EUR |
15 | 5.500 EUR | 8.050 EUR |
16 | 5.500 EUR | 8.050 EUR |
17 | 5.500 EUR | 8.050 EUR |
18 | 5.500 EUR | 8.050 EUR |
19 | 5.500 EUR | 8.050 EUR |
20 | 5.500 EUR | 0 EUR |
Ratensumme | 52.500 EUR | 52.950 EUR |
Effektivzinssatz | 4,89% | 4,66% |
Das Zahlenbeispiel liefert nur einen ersten Eindruck über die wirtschaftlichen Unterschiede beider Finanzierungsvarianten. Eine weitere Spezialität der Bausparfinanzierung verteuert diese zusätzlich: So werden die jeweiligen Darlehensraten vom Kunden im Regelfall monatlich im Voraus angefordert.
Insbesondere vor dem Hintergrund der Undurchsichtigkeit der Effektivbelastung des Kunden, aber auch aufgrund der langen Vertragslaufzeit scheinen die Anbieter einer besonderen Aufklärungspflicht über die Vor- und Nachteile eines Bauspar-Kombinationsmodells zu unterliegen (vgl. dazu Mayen, WM 1995, 913). Allerdings bleibt der BGH in seiner Rechtsprechung zu solchen besonderen Aufklärungspflichten eher zurückhaltend.
Als ausreichende Aufklärung über die Nachteile der Bausparfinanzierung erachtete der BGH (18.11.03, XI R 322/01, Abruf-Nr. 131352) eine vergleichende tabellarische Gegenüberstellung der Darlehensraten von Tilgungsdarlehen und Kombifinanzierung, was allerdings wie oben gezeigt in die Irre führen kann.
Stärker in die Verantwortung nimmt der BGH die Banken und Bausparkassen mit seinem Urteil aus dem Jahr 2005 (BGH 18.1.05, XI ZR 17/04, Abruf-Nr. 050522). Hiernach ist eine Bank, die einem Kunden zu einer Kombinationsfinanzierung rät, verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass die Zahlung von Zinsen auf eine über die Vorausdarlehenslaufzeit ungetilgte Kapitalschuld den Kunden einem höheren Zinsänderungsrisiko aussetzt. Überdies kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem ungetilgten Darlehen weitaus höher sein als bei einem Darlehen, dessen Kapital sich durch die stetige Tilgung fortlaufend reduziert.
5. Vorzeitige Kündigung
Anders als die Anbieter von Tilgungsdarlehen sind Bausparkassen bereit, mit ihren Kunden sehr lange Finanzierungszeiträume (bis zur Grenze von 30 Jahren und teilweise sogar darüber hinweg) zu im Voraus festgelegten Bedingungen einzugehen. Das nach 10,5 Jahren bestehende unabdingbare entschädigungsfreie gesetzliche Kündigungsrecht ihrer Kunden schreckt sie offensichtlich nicht. Gerade bei der Bausparsofortfinanzierung erkauft sich der Darlehensnehmer einen günstigen Zinssatz in der 2. Phase gegen eine hohe Finanzierungsbelastung in der 1. Phase. Dabei erbringt der Darlehensnehmer neben den Zinsen auf ein künstlich aufgeblähtes Darlehen bei der Sofortfinanzierung zusätzlich noch eine Sparleistung zu unattraktiven Konditionen. Anders ausgedrückt: Für den Vorteil des günstigen Zinses in der Darlehensphase räumt der Bausparer der Bauspargemeinschaft ein Kapitalnutzungsrecht in der Sparphase zu geringeren als marktüblichen Konditionen ein.
Der BGH hat in mehreren Entscheidungen zum Disagio anerkannt, dass bei vorzeitiger Beendigung von Darlehensverträgen eine vorweggenommene Zinsleistung anteilig auf die Vertragslaufzeit zu erstatten sei, da Disagio und Zins austauschbare Entgeltbestandteile eines Darlehensvertrages sind (BGH 1.6.89, WM 89, 1011; BGH 29.5.90, NJW 90, 2250). Auch bei einer Zinsermäßigung nach § 6 Abs. 2 VerbrKrG (heute: § 494 Abs. 2 BGB) habe eine Verrechnung des Disagios zu erfolgen (BGH 4.4.00, NJW 00, 2816).
Bei der Bausparkombinationsfinanzierung stellt der niedrige Sparzins ebenfalls eine austauschbare Leistung zum niedrigen Darlehenszinssatz dar. Dies wird u.a. durch besondere Tarifgestaltungen der Bausparkassen deutlich: Nimmt der Bausparer sein Kapitalnutzungsrecht in der Darlehensphase nicht wahr und verzichtet er auf die Zuteilung, so erhält er (bei diesem vorher zu wählenden Tarif) nach einer Mindestlaufzeit (7 Jahre) einen Sparbonus, d.h., seine ursprünglich geringe Verzinsung wird erhöht. In einigen Tarifen ist sogar die Rückzahlung der ursprünglichen Abschlussgebühr vorgesehen. Auch dadurch wird deutlich, dass der niedrige Sparzins eine Gegenleistung für den günstigen Darlehenszinssatz ist.
Gegen die Erstattungspflicht für die Minderverzinsung kann eingewandt werden, dass die vorzeitige Kündigung sich nur auf das Vorausdarlehen bezieht, der Bausparvertrag dagegen unverändert fortbestehe. Diese Argumentation verkennt aber die Interessenlage der Darlehensnehmer. Die Kündigung erfolgt zumeist wegen des Verkaufes der finanzierten Immobilie. Deshalb sind die Darlehensnehmer nur in wenigen Fällen daran interessiert, den Bau-sparvertrag fortzusetzen, um später einen Bausparkredit zu erhalten. Somit streiten Argumente dafür, dem Kunden bei einer vorzeitigen Kündigung der Bausparfinanzierung die Nachteile aus der Minderverzinsung der Vergangenheit zu erstatten. Ohne diese Erstattung könnte eine unzulässige Beschränkung eines gesetzlich bestehenden Kündigungsrechts vorliegen.
Entsprechend der Rechtsprechung zur Disagioerstattung sind nur die unverbrauchten Disagiobestandteile zurückzuerstatten. Da Vorfälligkeitsentschädigungen über dem Nominalzinssatz des Darlehens zu kalkulieren sind (BGH 7.11.00, WM 2001, 20), kommt eine Erstattung nur für solche Disagiobestandteile in Betracht, die für Verzinsungen gelten, die nach dem ersten möglichen Kündigungstermin angefallen wären (in der Regel nach 10,5 Jahren). Analog kann es somit bei der Minderverzinsung von Bausparguthaben nur um jene Teile gehen, für die der Vorteil des vergünstigten Bauspardarlehens noch nicht in Anspruch genommen wurde. Bei einer Kündigung des Vorausdarlehens wäre das aber die Minderverzinsung auf alle Ansparleistungen. Nur bei einer vorzeitigen Kündigung oder bei Sondertilgungen auf das eigentliche Bauspardarlehen käme eine nur anteilige Erstattung in Betracht.
Hinweis | Rechtsprechung zu der Thematik der Erstattung des anfänglichen Sparzinsnachteils in der Bausparfinanzierung ist soweit ersichtlich noch nicht ergangen.
Weiterführende Hinweise
- “Vorsicht bei Finanzberatung: Anlegerinteresse wird selten gewahrt“ erschienen in BBP 11, 13
- „Darlehensfinanzierte Rente - Die irrige Annahme einer veritablen Altersvorsorge“ erschienen in BBP 12, 143
- „Der Kalkül der Umfinanzierung“ erschienen in BBP 03, 241
