· Fachbeitrag · Vermögensberatung
Bausparen erfreut sich anhaltender Beliebtheit - Kritische Denkanstöße für Ihre Beratung
von Dipl.-Kfm. Rüdiger Apel, Düsseldorf
| Aus Mangel an Alternativen zinsgünstiger Anlagen wenden sich die Deutschen wieder vermehrt dem Bausparen zu. 2013 wurden 2,3 Mio. Bausparverträge abgeschlossen. Dies entspricht einem Zuwachs in 2013 von 8,5 %. Zollt dieser Zuwachs aber wirklich der besseren Anlageform oder gibt es eigentlich keine wirkliche Wahl? Kann ich meinem Mandanten mit gutem Gewissen zum Abschluss eines Bausparvertrags raten? |
1. Die Auswirkungen des Zinsniveaus
Jahrzehntelang hat der Bausparvertrag für den „kleinen“ Häuslebauer gute Dienste getan. Aufgrund der allgemein niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt sollte man jedoch erwarten können, dass dieses Instrument seine Attraktivität verlieren würde. Die Zahlen aus 2013 zeigen aber ein anderes Bild. Man fragt sich, warum es zu dieser Entwicklung gekommen ist.
Aufgrund der für den privaten Anleger schwer einzuschätzenden Entwicklung an den Aktienmärkten, scheinen sich die Anleger wieder einem vermeintlich sicheren traditionellen Instrument - dem Bausparen - zuzuwenden. Da auch die anderen Anlageprodukte (Sparbuch, Festgeldanlagen) keine attraktiven Zinsen bieten, wirkt das Bausparen als Anlageprodukt mit Zusatznutzen. Zudem hat der Bausparvertrag vermeintlich den Vorteil, dass man sich aktuell günstige Immobilienzinsen auch für die Zukunft sichern kann.
2. Steigendes Interesse durch Riester-Förderung
Auch die Ausweitung der Wohnriester-Förderung wird als Grund für den Erfolg des Bausparvertrags angesehen. Seit Beginn der Riester-Förderung und der Erweiterung auf das „Wohn-Riester0“ in 2008 wurden ca. 1,1 Mio. „Eigenheimrenten-Verträge“ abgeschlossen. Allein in 2013 kamen 185.000 Verträge hinzu. Mit Umsetzung des „Eigenheimrentengesetzes“ vom 29.7.08 (BR-Drs. 438/08) wurde das Ziel der Förderung von selbst genutzten eigenen Wohnungen in die steuerlich geförderte Altersvorsorge durch das „Wohn-Riester“ aufgenommen. Es sollen damit folgende Maßnahmen gefördert werden:
- eine Wohnung in einem eigenen Haus,
- eine eigene Eigentumswohnung,
- eine Genossenschaftswohnung einer in das Genossenschaftsregister eingetragenen Genossenschaft oder
- ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht.
Neben den zuvor genannten Maßnahmen können die Verträge auch für Modernisierungen und energetische Gebäudesanierungen verwendet werden. Mit solchen Verträgen werden also zwei Vorteile kombiniert. Der Sparer erhält günstige Baugeldkonditionen und zusätzlich eine Förderung vom Staat.
Hinweis | Die staatliche Grundzulage beträgt 154 EUR für jeden Sparer, für jedes Kind, das nach 2007 geboren wurde 300 EUR und für ältere Kinder 185 EUR. Bis maximal 2.100 EUR können geleistete Sparraten als Sonderausgaben geltend gemacht werden (Günstigerprüfung). Die staatlichen Zuschüsse werden sowohl während der Anspar- als auch während der Tilgungsphase gewährt.
3. Empfehlung für oder gegen einen Bausparvertrag
Wird eine rentierliche Kapitalanlage gesucht, sollte infolge der Niedrigverzinsung eventuell doch eine andere Anlage präferiert werden. Nach Einschätzung der Bremer Verbraucherzentrale ist der künftige niedrige Zinssatz in der Darlehensphase durch zu niedrige Guthabenzinsen in der Ansparphase zu teuer erkauft. Zudem müssen hohe Abschlussgebühren von 1 % der Bausparsumme miteingerechnet werden. Teilweise werden sogar Abschlussgebühren von 1,6 % verlangt.
Hinweis | Nach einem Urteil des BGH (7.12.10, XI ZR 3/10, Urteil unter www.dejure.org) dürfen die Bausparkassen die Abschlussgebühr auch verlangen, wenn diese keine explizite Leistung für den Kunden erbringen. Es handelt sich nach Definition der Bausparkassen um eine Vermittlungsprovision, die von den ersten Spareinlagen abgezogen wird. Bei einem Vertrag über 30.000 EUR Bausparsumme sind hier für einen Kunden zwischen 300 und 480 EUR einzuplanen.
Häufig werden aber auch die Bausparsummen an dem tatsächlichen Bedarf des Kunden vorbei verkauft. Dies hat dann die Folge, dass die Zuteilung des Vertrags wesentlich später als benötigt erfolgt.
Auch kann es zu finanziellen Engpässen dadurch kommen, dass die Bausparkassen maximal bis zu einer Grenze von 80 % des Verkehrswerts in das Grundbuch gehen. Da sich dann die finanzierende Bank erstrangig in das Grundbuch eintragen lässt, kann es passieren, dass die Bausparkasse den eigenen Anteil aus ihrer Sicht nicht ausreichend grundbuchlich absichern kann.
Alternativ ist in diesem Fall ein Annuitätendarlehen zu empfehlen, wenn damit die Sicherung eines niedrigen Zinssatzes angestrebt werden soll. Auch hierbei kann man die aktuell niedrigen Zinsen im Rahmen einer Vereinbarung verbunden mit einer Zinsbindung langfristig sichern. Bei einigen Anbietern ist es sogar möglich, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. Durch diese Maßnahme lässt sich gegenüber dem Bausparvertrag eine höhere Flexibilität erreichen.
Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass Altkunden, die die vergleichsweise hoch verzinsten Bausparverträge nicht in Anspruch nehmen, sondern diese lediglich als Spargrundlage nutzen, die Bausparkassen zunehmend unter Druck bringen. Die vereinbarten Renditen sind auf dem Markt kaum realisierbar. Finanziert werden diese Verträge im Großteil durch die neuen Bausparkunden, die die Altverträge quersubventionieren müssen. Auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) schätzt den Bausparvertrag als „Sparmodell mit Risiken“ ein.
4. Vorzeitige Kündigung des Bausparvertrags
Bei der Kündigung muss man unterscheiden, wer kündigt.
4.1 Kündigung durch die Bausparkasse
Viele Bausparkassenverträge wurden in letzter Zeit von den Bausparkassen gekündigt. Dies geschah immer dann, wenn die vereinbarte Bausparsumme erreicht war. Durch die vereinbarten hohen Zinsen auf den Bausparverträgen müssen die Kassen für die Guthaben der Altverträge teuer zahlen, während die Kunden die hohen Darlehenszinsen umgehen, indem sie statt auf die teuren Bausparkredite lieber auf günstigere Hypothekenkredite zurückgreifen.
Gegen diese Kündigung kann sich der Kunde kaum wehren, es sei denn, der Vertrag ist noch nicht voll angespart. Soweit es vertraglich möglich ist, setzt der Kunde die Zahlung der monatlichen Beiträge aus und lässt den Vertrag ruhen. Die Kasse muss den Betrag weiter hoch verzinsen. Achtgeben sollte man jedoch, dass die Zinsen dann nicht die ausstehende Bausparsumme erfüllen. Dann darf die Bausparkasse wieder kündigen.
4.2 Kündigung durch den Bausparkunden
Im Allgemeinen differenziert man zwei Arten der Kündigung durch den Kunden. Die erste Möglichkeit besteht während der Ansparphase und die zweite Möglichkeit während der Rückzahlung des Darlehens. Während der Ansparphase ist mit einer Sperrfrist von drei bis sechs Monaten zu rechnen. In diesem Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese Entschädigung kann bis zu einem Prozent pro Monat betragen. Darüber hinaus verliert der Kunde sämtliche Zinsen, die bis dahin theoretisch erzielt wurden. Auch die Arbeitnehmersparzulagen und Bausparprämien gehen verloren. Zudem wird eine Abschlussprovision nicht rückerstattet, wenn der Bausparvertrag während der Ansparphase gekündigt wird.
Wenn der Bausparvertrag während der Darlehensphase gekündigt werden soll, ist das recht unkompliziert. Streng genommen handelt es sich in der Darlehensphase nicht mehr um eine Kündigung, sondern um eine Ablösung des Darlehens.
Hinweis | Sollte ein Bausparvertrag aus finanziellen Gründen nicht weiter geführt werden, ist es finanziell günstiger, diesen an Dritte abzutreten als ihn zu kündigen. Die einzigen Kosten, die dabei entstehen, sind die Bearbeitungskosten bzw. der Verwaltungsaufwand. Bei den meisten Bausparkassen dürfen Verträge allerdings nur an Verwandte weitergegeben werden.
5. Fazit
Als Fazit bleibt, dass von einer pauschalen Empfehlung für den Abschluss von Bausparverträgen abzuraten ist, da der Bausparvertrag einiges an Vorteilen verloren und gewisse Risiken hinzugewonnen hat.
