· Fachbeitrag · Einkommensteuer
Zahlungen an die Voreigentümer für die Pfandentlassung von zur Veräußerung bestimmten Grundstücken als nachträgliche Anschaffungskosten
| Die Ablösung der Vormerkung, mit der die Rückübertragungsansprüche der vormaligen Eigentümer (Eltern) im Falle der Veräußerung durch den Steuerpflichtigen gesichert waren, ist betrieblich oder jedenfalls nicht privat veranlasst und führt - entsprechend der Ablösung eines Vorkaufsrechts im Falle einer vorgehenden entgeltlichen Übertragung - zu nachträglichen Anschaffungskosten, weil der Steuerpflichtige erst durch die Ablösung die wirtschaftliche Verfügungsbefugnis - Veräußerungsbefugnis - über das Grundstück erhält (FG Niedersachsen 13.1.16, 9 K 283/13; Rev. BFH IV R 9/16, Einspruchsmuster). |
Steht einem Dritten ein dingliches Recht an einem Grundstück zu, und löst der Eigentümer das dingliche Recht ab, so sind nach allgemeiner Meinung die Ablösezahlungen dann nachträgliche Anschaffungskosten i. S. von § 255 Abs. 1 HGB, wenn
- durch das dingliche Recht die Befugnisse des Eigentümers i.S. von § 903 BGB, wozu u.a. das Recht auf Nutzung und Veräußerung des Vermögensgegenstandes zählt, beschränkt waren und
- der Eigentümer durch die Ablösezahlung die Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse beseitigt und
- sich die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück verschafft (ständige Rechtsprechung des BFH: siehe Zu-sammenstellung in BFH 17.11.04, I R 96/02, BStBl II 08, 296; zuletzt BFH 18.11.14, IX R 49/13, BStBl. II 15, 224).
Anders als bei einem vorbehaltenen Nutzungsrecht beschränkt die bloße dingliche Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs allerdings nicht die Eigentümerbefugnisse in der Weise, dass erst die Ablösezahlung und die Löschung der dinglichen Sicherung dem Steuerpflichtigen die volle rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück verschafft hat (vgl. dazu BFH 21.7.92, IX R 14/89, BStBl II 93, 484 und BFH 29.7.97, IX R 89/94, BStBl II 97, 772). Aus diesem Grund hat der BFH entschieden, dass die Ablösung einer privaten Versorgungsrente auch dann nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten von im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragenem Grundbesitz führt, wenn diese durch eine Reallast dinglich abgesichert war (vgl. BFH 31.3.04, X R 66/98, BStBl II 04, 830). Durch die Reallast sei der Eigentümer nicht in der Ausübung seiner Befugnisse - Nutzung und Veräußerung - beschränkt.
