12.01.2011 | Kurz berichtet
Vorsicht bei Mietraumkündigungen
Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann u.a. gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät. In der Praxis kann nur geraten werden, von dieser Kündigungsmöglichkeit ohne Zögern Gebrauch zu machen, um einen sich vertiefenden Schaden zu vermeiden. Denn Räumungsprozesse werden mieterseitig oft mit allen prozessualen Möglichkeiten verzögert, anschließend noch Räumungsschutzfristen eingeräumt.
Eine besondere Konstellation musste jetzt der BGH entscheiden: Die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters war rückwirkend unwirksam geworden, weil der Vermieter hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden war. Nicht ausgeglichen wurden aber die bereits angefallenen Kosten des Räumungs- und Zahlungsprozesses, die den Betrag von zwei Monatsmieten überstiegen. Der Vermieter hat dann erneut gekündigt. Der BGH hat jetzt zu seinen Lasten entschieden. Eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses könne der Vermieter regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat (BGH 14.7.10, VIII ZR 267/09, Abruf-Nr. 102579).
