11.02.2010 | Mietforderungen

Mieterhöhungsverlangen: Tatsächliches Verhalten bindet den Mieter

Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht ausdrücklich zustimmt, aber die verlangte erhöhte Miete vorbehaltlos zahlt, jedoch im Prozess die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens bestreitet, verhält er sich widersprüchlich und ist zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen (LG Berlin 12.3.09, 67 S 376/08, Abruf-Nr. 100456)

Entscheidungsgründe

Die Berufung der beklagten Mieter wurde zurückgewiesen. Nach Ansicht des LG kann dahinstehen, ob der Vermieter in jedem Fall einer vorbehaltlosen Bedienung des erhöhten Mietzinses die ausdrückliche Zustimmungserklärung verlangen kann (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 558b, Rn. 2). Jedenfalls verhielten sich die Beklagten tatsächlich widersprüchlich. Selbst wenn man zu ihren Gunsten die Zahlung unterstellt, hätte daran anknüpfend der Klageanspruch anerkannt werden müssen, wenn die Zahlungen eine vorbehaltlose Zustimmung ausdrücken sollten, sodass über die Kostenverteilung im Rahmen des § 93 ZPO zu diskutieren gewesen wäre. Hier ist es anders. Die Beklagten haben bis zum Ende des ersten Rechtszugs ausdrücklich die Klageabweisung beantragt. Die Klägerin konnte gerade auch der Erklärung in der mündlichen Verhandlung vor dem AG keine Erledigung entnehmen. Nach dem Prozessverhalten war eine Zustimmung nicht ersichtlich. Auch in der Berufung ist noch unklar, ob das Mieterhöhungsverlangen akzeptiert wird. Auswirkungen hat dies alles nicht mehr. Selbst wenn jetzt eine Zustimmung und dann übereinstimmend Erledigung erklärt worden wäre, hätten die Beklagten die Kosten zu tragen.  

Praxishinweis

Es ist problematisch, ob der Vermieter nach einem Erhöhungsverlangen nur die Zahlung der erhöhten Miete verlangen kann oder auch die Zustimmungserklärung. Dass materiell-rechtlich in der vorbehaltslosen Zahlung eine Zustimmung zu sehen ist, hatten zuvor bereits verschiedene Gerichte entschieden (BGH GE 05, 983, wobei offen gelassen wurde, wie viele Monatsmieten gezahlt sein müssen; AG Berlin-Schöneberg NJW-RR 08, 1695, das zwei aufeinanderfolgende höhere Mietzahlungen hat genügen lassen; ebenso MüKo/Artz, BGB, 4. Aufl., § 558b, Rn. 4; LG Berlin GE 08, 605).  

Verlangt er über die Zahlung hinaus auch die Zustimmungserklärung, könnte ihm dafür das Rechtsschutzbedürfnis fehlen. Außerdem provoziert er mit seinem Verlangen geradezu den Widerspruch des Mieters. Der Vermieter sollte daher in solchen Fällen die Zahlungen zumindest zweimal entgegennehmen und dem Mieter dann nur mitteilen, dass er die Zahlung der erhöhten Miete versteht und sich hierfür bedankt. Es obläge dann dem Mieter hiergegen vorzugehen. Achtung: Wurde ein befristeter Mietvertrag geschlossen, wandelt er sich nach § 550 BGB in einen unbefristeten Mietvertrag, wenn er nicht schriftlich geschlossen wird. Wird durch ein Erhöhungsverlangen die Miete erhöht und damit der befristete Mietvertrag mit einer Laufzeit von noch mehr als einem Jahr geändert, bedarf deshalb auch die Mieterhöhung einer schriftlichen Zustimmung. Diesen Anspruch kann der Vermieter gegebenenfalls klageweise durchsetzen.  

Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht ausdrücklich zustimmt, aber die verlangte erhöhte Miete vorbehaltlos zahlt, jedoch im Prozess die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens bestreitet, verhält er sich widersprüchlich und ist zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen (LG Berlin 12.3.09, 67 S 376/08).